賃貸物件の修繕代金を12月に前払いしても、工事が終わるのが1月なら、原則としてその修繕費は翌年の経費になります。不動産所得の経費は「お金を払った日」ではなく、「支払う義務が確定した日」（多くは工事が終わり、引渡しを受けた日）で決まるからです。年内の経費にしたいなら、12月31日までに工事を終えてもらうことが大切です。
この記事で分かること
- 修繕費が経費になるタイミングと、国税庁の通達にある3つの要件
- 「12月払い・1月工事」「12月工事・1月払い」などケース別の扱い
- 短期前払費用の特例が修繕工事に使いにくい理由
- 年内に経費にしたいときの段取りと、帳簿のつけ方の例
修繕費が経費になるのは「払った年」ではなく「工事が終わった年」
不動産所得の必要経費は、その年に「債務が確定したもの」を計上するのが原則です。国税庁の所得税基本通達37-2では、減価償却費以外の費用がその年の必要経費になるには、次の3つをすべて満たす必要があるとされています。
| 要件 | 内容（通達の要旨） | 修繕工事に当てはめると |
|---|---|---|
| 1 | 12月31日までに、その費用の債務が成立している | 工事の契約をしている |
| 2 | 12月31日までに、具体的に支払うべき原因となる事実が起きている | 工事が終わり、引渡しを受けている |
| 3 | 12月31日までに、金額を合理的に計算できる | 請求額が決まっている |
ポイントは2つめです。契約して代金を先に払っていても、工事がまだなら「支払う原因となる事実」は起きていません。反対に、12月中に工事が終わっていれば、代金の支払いが1月になっても、その年の経費にできます。
固定資産税など、ほかの経費の計上時期は「固定資産税の経費の計上時期｜不動産所得で一括か納期ごとか」でも解説しています。
ケース別：今年の経費になる？ならない？
よくある4つのパターンを整理します。
| ケース | 代金を払った時期 | 工事が終わった時期 | 原則の計上年 |
|---|---|---|---|
| A | 12月 | 12月 | 今年 |
| B | 1月（後払い） | 12月 | 今年（12月末は未払いとして計上） |
| C | 12月（前払い・着手金） | 1月 | 翌年 |
| D | 12月に半分・1月に残り | 1月 | 翌年（全額） |
注意したいのはCとDです。「年末に払っておけば今年の経費になる」と考えがちですが、原則は工事が終わった翌年の経費です。
一方で、Bのように12月に工事が終わって請求が1月に来る場合は、今年の経費に入れ忘れやすいパターンです。12月中に終わった工事は、請求書の日付ではなく工事が終わった日を確かめましょう。
工事がいくつかの部分に分かれ、部分ごとに引渡しと金額が決まっている契約では、扱いが変わることもあります。判断に迷うときは、税理士や税務署に相談してください。
「短期前払費用」の特例は修繕工事に使える？
前払いした費用でも、一定の条件を満たせば払った年の経費にできる「短期前払費用」の特例があります（所得税基本通達37-30の2）。ただし、この特例の対象は「一定の契約に基づき、継続的に役務（サービス）の提供を受けるための費用」です。たとえば、1年分の家賃や保険料のように、同じサービスを期間に応じて受けるものが想定されています。
修繕工事は、1回の工事を完成させてもらう契約です。期間に応じて同じサービスを受けるものではないため、この特例に当てはめるのは難しいと考えておきましょう。
一方、清掃や設備の保守点検を年間契約していて、1年以内の分を前払いしている場合は、特例の条件に当てはまるかどうかを確認する価値があります。毎年同じ方法で続けることも条件の一つです。
区分マンションを貸している場合の修繕積立金
分譲マンションの1室を貸している大家さんは、管理組合に修繕積立金を払っています。国税庁の質疑応答事例では、修繕積立金は原則として、実際に修繕が行われた年に、その修繕に使われた分だけが経費になるとされています。
ただし、次の4つの条件をすべて満たす場合は、支払期日が来た年の経費にできるとされています。
- 区分所有者が管理組合に修繕積立金を払う義務がある
- 管理組合が区分所有者に積立金を返す義務がない
- 積立金が将来の修繕だけに使われ、ほかに使われない
- 長期修繕計画にもとづき、持分に応じた合理的な方法で金額が決まっている
一般的な管理規約のマンションなら当てはまることが多いですが、規約の内容を一度確認しておくと安心です。
年内に経費にしたいときの段取り
12月に入ると、工事業者も年末で忙しくなります。年内の経費にしたい修繕は、次の順で早めに動きましょう。
- 11月中に、年内にしたい修繕をリストにする（外壁の部分補修、給湯器や水まわりの修理など）
- 見積もりをとり、12月中旬までに終わる日程を業者と決める
- 工事が終わったら、完了日が分かる書類（完了報告書や請求書）を受け取る
- 年明けに払う分は、12月31日時点の「未払金」として帳簿に入れる
- 年内に終わらない工事は、無理に前払いせず、翌年の経費として計画する
修繕の内容によっては、修繕費ではなく、資産として減価償却する「資本的支出」になることもあります。設備を新しく付ける場合などは、この点も確認しておきましょう。設備投資の例は「アパートに宅配ボックスを後付け｜置き場所と選び方」でも紹介しています。
帳簿のつけ方の例
ケースC（12月に30万円を前払い、工事は1月に完了）の場合の例です。
| 日付 | 借方 | 貸方 | 金額 |
|---|---|---|---|
| 12月10日（支払い） | 前払金 | 普通預金 | 30万円 |
| 1月20日（工事完了） | 修繕費 | 前払金 | 30万円 |
12月の時点では「前払金」という資産として残し、工事が終わった1月に「修繕費」に振り替えます。こうすると、今年の決算書に修繕費が入らず、翌年の経費として正しく計上できます。
会社員の大家さんで、不動産所得が少ない場合の申告については「不動産所得20万円以下でも住民税の申告は必要｜会社員大家さん向け」もご覧ください。
よくある質問
Q. 12月に修繕代金を全額払いました。工事は1月です。今年の経費にできませんか？
原則として、今年の経費にはできません。工事が終わっていないため、支払う義務が確定していないと考えられるからです。工事が終わる翌年の経費になります。
Q. 12月に工事が終わり、請求書は1月に届きました。どちらの年の経費ですか？
原則として、工事が終わった今年の経費です。12月31日時点では「未払金」として計上し、1月に支払ったときにその未払金を消します。
Q. 見積もりだけ12月にとり、契約と工事は1月です。今年の経費になりますか？
なりません。見積もりの段階では契約も工事もしていないため、債務は成立していません。
Q. 年間の清掃契約を12月に1年分前払いしました。今年の経費にできますか？
1年以内のサービス分を前払いし、毎年同じ方法で続けているなど、短期前払費用の条件を満たせば、払った年の経費にできる場合があります。契約内容を確認し、迷うときは税理士に相談しましょう。
Q. 経費の年をまちがえて申告したらどうなりますか？
経費が多すぎた場合は修正申告、少なすぎた場合は更正の請求で直すことが考えられます。気づいた時点で税務署や税理士に相談しましょう。
まとめ
- 修繕費は「払った年」ではなく、原則として「工事が終わり、支払う義務が確定した年」の経費です。
- 12月に前払いしても、工事が1月なら翌年の経費になります。
- 12月に工事が終わって1月に払う場合は、今年の経費（未払金）として入れ忘れないようにしましょう。
- 短期前払費用の特例は、1回きりの修繕工事には使いにくいと考えておきましょう。
- 年内に経費にしたい修繕は、11月中に計画し、12月中旬までに終わる日程を組みましょう。
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