小規模宅地等の特例とは、亡くなった方が住んでいた土地や事業に使っていた土地を相続したとき、一定の面積まで相続税の評価額を最大80%減らせる制度です。自宅の土地なら330㎡までが対象で、例えば評価額5,000万円の土地が1,000万円で計算されます。
ただし、誰が相続するか、相続後に住み続けるか、申告をするかなど、細かい条件があります。この記事では、特例の仕組みと使える条件、不動産の売却との関係を、神戸市灘区の不動産会社がわかりやすく解説します。
この記事で分かること
- 特例の4つの区分と、面積・減額率
- 自宅の土地で使える人（配偶者・同居親族・家なき子）の条件
- 申告の手続きと、使えないケース
- 相続した家を売るときの注意点
小規模宅地等の特例の4つの区分
国税庁によると、土地の使い方によって4つの区分があり、それぞれ上限の面積と減らせる割合が決まっています。
| 区分 | どんな土地？ | 上限の面積 | 減らせる割合 |
|---|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 亡くなった方（や生計を一にする親族）の自宅の土地 | 330㎡ | 80% |
| 特定事業用宅地等 | 店舗や工場など、個人の事業に使っていた土地 | 400㎡ | 80% |
| 特定同族会社事業用宅地等 | 亡くなった方の一族が過半を持つ会社の事業に使っていた土地 | 400㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地等 | 賃貸アパート、貸地（底地）、騐車場など、人に貸していた土地 | 200㎡ | 50% |
一般的な家庭で一番使われるのは、**自宅の土地の「特定居住用宅地等」**です。
計算例
例1：自宅の土地200㎡（330㎡以内）
| 項目 | 数字（例） |
|---|---|
| 土地の評価額 | 路線価30万円×200㎡＝6,000万円 |
| 減らせる額 | 6,000万円×80%＝4,800万円 |
| 特例後の評価額 | 1,200万円 |
例2：自宅の土地400㎡（330㎡を超える）
| 項目 | 数字（例） |
|---|---|
| 土地の評価額 | 30万円×400㎡＝1億2,000万円 |
| 特例の対象になる330㎡分 | 1億2,000万円×330/400＝9,900万円 |
| 減らせる額 | 9,900万円×80%＝7,920万円 |
| 特例後の評価額 | 1億2,000万円－7,920万円＝4,080万円 |
※路線価の補正は省いています。路線価の調べ方は「路線価図の見方」の記事で解説しています。
複数の土地で使うとき（併用の限度）
| 組み合わせ | 上限 |
|---|---|
| 自宅（特定居住用）＋事業用（特定事業用・特定同族会社事業用） | それぞれの上限まで使え、合計730㎡ |
| 貸付事業用を含む | 自宅の面積×200/330＋事業用の面積×200/400＋貸付の面積 が200㎡以下 |
貸付事業用を含めると上限が狭くなるので、どの土地に特例を使うかで税額が変わります。1㎡あたりの評価額が高い土地や、減額率の高い自宅に優先して使うのが一般的です。
自宅の土地（特定居住用宅地等）で特例を使える人
自宅の土地で特例を使えるかは、その土地を誰が相続するかで決まります。
| 相続する人 | 主な条件 |
|---|---|
| 配偶者 | 条件なし。相続後に売っても、住まなくても使える |
| 同居していた親族 | 亡くなる前からその家に一緒に住んでいて、相続税の申告期限まで住み続け、土地を持ち続ける |
| 同居していない親族（いわゆる家なき子） | 亡くなった方に配偶者も同居の相続人もいないことなど、いくつもの条件を満たす |
「家なき子」の主な条件
一人暮らしの親の家を、別の場所で賃貸に住む子どもが相続するようなケースです。主な条件は次のとおりです。
- 亡くなった方に配偶者がいない、同居していた相続人もいない
- 相続の前3年以内に、自分や配偶者、3親等内の親族、特別な関係のある法人が持つ家に住んだことがない
- 相続のときに住んでいる家を、過去に自分で持っていたことがない
- 相続税の申告期限まで、その土地を持ち続ける
持ち家に住んでいる子どもや、親族の家に住んでいる子どもは、家なき子には当たりません。条件が細かいので、当てはまりそうなら税理士に確認しましょう。
亡くなった方が老人ホームに入っていた場合
亡くなったときに自宅を離れて老人ホームなどに入っていても、次のような条件を満たせば、元の自宅の土地で特例を使える場合があります。
- 要介護・要支援の認定などを受けて、決められた施設に入っていた
- 元の自宅を、他の人に貸すなど別の用途に使っていない
空いた実家を他の人に貸していると使えなくなるので、老人ホームに入った後の実家の扱いには注意しましょう。
特例を使うための手続き
| やること | ポイント |
|---|---|
| 相続税の申告をする | 特例を使って税金が0円になる場合でも、申告が必要 |
| 申告期限を守る | 亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内 |
| 遺産分割を済ませる | 誰がその土地を相続するか、原則として申告期限までに決める |
| 必要な書類をつける | 計算明細書、遺産分割協議書の写しなど |
| 特例を使う土地を全員で合意 | 相続人が複数いる場合、どの土地に使うか全員の同意が必要 |
申告期限までに遺産分割がまとまらないと、その時点では特例を使えません。所定の届出をしておけば、後で分割が決まったときに特例を使える場合もあるので、税理士に相談しましょう。
特例が使えない主なケース
| ケース | 理由 |
|---|---|
| 同居していた子どもが、申告期限前に家を売った・引っ越した | 申告期限まで住み続け、持ち続ける条件を満たさない |
| 別居の子どもが、持ち家に住んでいる | 家なき子の条件を満たさない |
| 亡くなった方に配偶者がいて、別居の子どもが相続 | 家なき子の条件を満たさない（配偶者が相続すれば使える） |
| 老人ホーム入所後、実家を他人に貸していた | 自宅としての使い方が変わった |
| 相続の前3年以内に始めた賃貸 | 貸付事業用は、事業的規模などの例外を除き対象外 |
| 申告をしなかった | 特例は申告が必須 |
相続した家を売るときの注意点
不動産の売却で特に気をつけたいのが、売るタイミングです。
| 相続した人 | 売っても特例を使える時期 |
|---|---|
| 配偶者 | いつ売っても使える |
| 同居していた親族 | 申告期限（相続から約10か月）を過ぎてから |
| 家なき子 | 申告期限を過ぎてから |
「空き家になった実家をすぐに売りたい」という場合も、同居親族や家なき子として特例を使うなら、売買契約や引き渡しの時期を申告期限より後にしましょう。売るときには、譲渡所得税の特例（相続した空き家を売ったときの3,000万円控除など）が使える場合もあるので、相続税と合わせて税理士に確認しましょう。
相続した家を売るときに権利証が見つからない場合は権利証をなくしても売却できる？本人確認の方法、売却価格の目安は灘区の土地相場も参考にしてください。
よくある質問
Q. マンションでも小規模宅地等の特例は使えますか？
使えます。マンションの場合は、敷地のうち自分の持分（敷地権）が対象になります。持分の面積は小さいことが多いので、330㎡の上限に届かないことがほとんどです。
Q. 特例を使って相続税が0円になれば、申告はいりませんか？
いいえ。特例を使うには、税金が0円でも相続税の申告が必要です。申告しないと特例は使えず、税金がかかることになります。
Q. 二世帯住宅でも使えますか？
使える場合があります。ただし、建物が「区分所有登記」されているかどうかで扱いが変わります。建てる前や相続の前に、登記の形も含めて税理士に相談しましょう。
Q. 貸している土地（底地）にも使えますか？
地代をもらって貸している土地は、貸付事業用宅地等として、条件を満たせば200㎡まで50%減らせます。底地の相続については「底地を相続したら？」の記事で解説しています。
Q. 相続した実家をすぐに売っても特例は使えますか？
配偶者が相続した場合は使えます。同居していた親族や家なき子は、申告期限まで持ち続ける必要があるので、それより前に売ると使えません。
まとめ
- 小規模宅地等の特例は、自宅の土地なら330㎡まで評価額を80%減らせる制度
- 区分は「自宅330㎡・80%」「事業用400㎡・80%」「同族会社事業用400㎡・80%」「貸付事業用200㎡・50%」の4つ
- 自宅の土地は、配偶者は条件なし。同居親族や家なき子には条件がある
- 税金が0円でも申告が必要。申告期限までに遺産分割を決める
- 同居親族や家なき子は、申告期限前に売ると特例が使えない
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マチ不動産は、神戸市灘区を中心に、土地・戸建て・マンションの売買をお手伝いしています。「相続した実家をいつ売ればいいか」「実際にいくらで売れるか知りたい」といったご相談も、お気軽にどうぞ。
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- 所在地：神戸市灘区福住通2-1-9
- TEL：078-262-1201
- 営業時間：10:00〜18:00（水曜定休）
参考情報
※この記事は2026年11月時点の制度にもとづいています。特例の適用は個々の事情で判断が分かれるので、必ず税理士や税務署にご確認ください。
