底地権と借地権は、1つの土地を「土地の持ち主（地主）」と「土地を借りて家を建てている人（借地人）」で分け合う関係です。地主が持つのが底地権（底地）、借地人が持つのが借地権です。どちらも「完全な土地」ではないため、自由に使えない、売りにくいという共通の悩みを抱えています。
この記事では、底地権と借地権の違いを、権利・お金・売買の観点から表で比較し、地主と借地人それぞれが気をつけたいことを、神戸市灘区の不動産会社がわかりやすく解説します。
この記事で分かること
- 底地権と借地権の違い（一覧比較表）
- 借地権の種類（地上権・賃借権、旧法・新法・定期借地権）
- 地代・税金・承諾料などお金の違いと、売買・住宅ローンの違い
- 地主・借地人それぞれの注意点とよくあるトラブル
底地権と借地権とは
| 権利 | 持つ人 | 一言でいうと |
|---|---|---|
| 底地権（底地・貸宅地） | 地主 | 借地権が付いた土地の所有権。土地の持ち主だが、自分では使えない |
| 借地権 | 借地人 | 建物を建てるために他人の土地を借りる権利。地代を払って使い続けられる |
「底地権」は一般的な呼び方で、法律上は「借地権が付いた土地の所有権」です。底地、貸宅地とも呼ばれます。
底地を相続したら？相続税評価の計算・相続後の手続き・売却と整理の方法
底地権と借地権の違いを一覧で比較
| 比べること | 底地権（地主） | 借地権（借地人） |
|---|---|---|
| 土地を使えるか | 使えない | 建物を建てて使える |
| 受け取る・払うお金 | 地代を受け取る | 地代を払う |
| 土地の固定資産税 | 払う | 払わない（建物の分は払う） |
| 建物の所有者 | ― | 借地人 |
| 売るとき | 自由に売れるが、買い手が限られる | 賃借権の場合は地主の承諾が必要 |
| 建て替えるとき | ― | 契約により地主の承諾が必要 |
| 契約が終わるとき | 普通の借地権なら、正当な理由がないと更新を断れない | 希望すれば更新されるのが原則 |
| 相続税の評価 | 自用地×（1－借地権割合） | 自用地×借地権割合 |
底地権と借地権を合わせると、ようやく「普通の土地（完全な所有権）」になります。そのため、一方がもう一方を買うと価値が大きく上がるのが特徴です。
借地権の種類
地上権と賃借権
| 地上権 | 土地の賃借権 | |
|---|---|---|
| 権利の性質 | 土地そのものへの強い権利（物権） | 地主との契約にもとづく権利（債権） |
| 売るとき | 地主の承諾なしで売れる | 地主の承諾が必要 |
| 実際の使われ方 | 少ない | 住宅の借地のほとんどはこちら |
旧法の借地権、新法の借地権、定期借地権
1992年8月に借地借家法ができる前に結ばれた借地契約には、今も古い「借地法」のルールが適用されます。相続で引き継ぐ底地・借地権の多くは、この旧法の借地権です。
| 種類 | 存続期間 | 更新 |
|---|---|---|
| 旧法の借地権（鉄筋コンクリートなど堅固な建物） | 定めがなければ60年、定めるなら30年以上 | 更新後30年 |
| 旧法の借地権（木造など堅固でない建物） | 定めがなければ30年、定めるなら20年以上 | 更新後20年 |
| 新法の普通借地権 | 30年以上 | 1回目20年、2回目以降10年 |
| 一般定期借地権 | 50年以上 | なし（期間満了で更地で返す） |
旧法でも新法の普通借地権でも、借地人が希望すれば更新されるのが原則で、地主が更新を断るには正当な理由が必要です。
お金の違い
毎年のお金
| お金 | 底地権（地主） | 借地権（借地人） |
|---|---|---|
| 地代 | 受け取る（不動産所得として確定申告） | 払う |
| 土地の固定資産税・都市計画税 | 払う | ― |
| 建物の固定資産税・都市計画税 | ― | 払う |
土地の固定資産税を地主が払うので、地代が安いと地主の手元にはあまり残りません。固定資産税を経費にする時期は固定資産税の経費の計上時期で解説しています。
そのときどきの一時金
| 一時金 | どんなとき | 払う人→受け取る人 |
|---|---|---|
| 権利金 | 借地契約を結ぶとき | 借地人→地主 |
| 更新料 | 契約を更新するとき（契約で決めている場合） | 借地人→地主 |
| 譲渡承諾料 | 借地人が借地権と建物を売るとき | 借地人→地主 |
| 建替承諾料 | 借地人が建物を建て替えるとき | 借地人→地主 |
| 条件変更承諾料 | 木造から鉄筋コンクリートにするなど、契約条件を変えるとき | 借地人→地主 |
金額は契約や地域の慣行、当事者の話し合いで決まります。地主が理由なく譲渡や建て替えを認めない場合、借地人は裁判所に「地主の承諾に代わる許可」を求めることもできます（借地非訟）。
評価額の違い（相続税）
| 例 | 計算 | 評価額 |
|---|---|---|
| 自用地としての評価 | 路線価30万円×100㎡ | 3,000万円 |
| 借地権（借地権割合60%） | 3,000万円×60% | 1,800万円 |
| 底地権 | 3,000万円×（1－60%） | 1,200万円 |
地主と借地人で、土地の価値を借地権割合で分け合うイメージです。ただし、これは税金の計算上の値で、実際に売れる値段とは違います。
売買・住宅ローンの違い
| 底地権を売る | 借地権を売る | |
|---|---|---|
| 主な買い手 | 借地人、底地を専門に買う業者 | 一般の買い手（借地権付きの家として）、地主、業者 |
| 地主・借地人の同意 | 不要 | 賃借権なら地主の承諾が必要 |
| 価格 | 地代収入が低いと安くなりやすい | 同じ場所の所有権の家より安い |
| 住宅ローン | 使いにくい | 使えるが、地主の承諾書などを求められることが多い |
住宅ローンが使いにくい不動産は、買い手が限られ、価格にも影響します（住宅ローンが使えない不動産は価値が落ちる？）。
底地と借地権をまとめて売ると、普通の土地として売れるため、それぞれ別々に売るより合計額が高くなりやすいのが特徴です。
地主（底地権者）が気をつけたいこと
- 契約書を整える：親の代から口約束のままだと、更新料や承諾料でもめやすい
- 地代を見直す：税金や地価が上がって地代が不相当になれば、増額を求められる
- 相続を見据える：共有になると売却や地代の見直しが難しくなる
- 借地人との関係を大切にする：将来、借地人に売る・一緒に売るときに話が進めやすい
借地人（借地権者）が気をつけたいこと
- 建物を自分名義で登記しておく：土地が売られても、借地上の建物を登記していれば、新しい地主に借地権を主張できる
- 地代を滞納しない：滞納が続くと契約を解除されるおそれがある
- 建て替えや増築の前に契約を確認する：無断で建て替えると契約違反になることがある
- 売る前に地主に相談する：承諾や承諾料、地主が買い取る可能性も含めて話す
よくあるトラブル
| トラブル | よくある原因 | 対応の例 |
|---|---|---|
| 地代の値上げでもめる | 長年地代が変わっていない | 固定資産税や周辺の地代を根拠に話し合う。まとまらなければ調停 |
| 更新料を払うかどうか | 契約書に更新料の定めがない | 契約書とこれまでの経緯を確認して話し合う |
| 建て替え・売却の承諾 | 承諾料の額で折り合わない | 地域の慣行を確認。合意できなければ借地非訟 |
| 契約内容が分からない | 契約書がない、相続で代替わりした | 振込記録などを集め、契約書を作り直す |
よくある質問
Q. 底地権と借地権、どちらが価値が高いですか？
相続税の評価では、借地権割合が50%を超える地域では借地権のほうが高くなります。市街地では借地権割合が60%〜70%の地域が多く、借地権のほうが高く評価されることが一般的です。
Q. 借地権割合はどこで調べられますか？
国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できます。路線価の数字の横にあるA〜Gのアルファベットが借地権割合（90%〜30%）を表します。
Q. 底地と借地権はどちらが売りやすいですか？
どちらも普通の土地より売りにくいですが、借地権は「借地権付きの家」として一般の人が買うこともあります。底地は買い手が借地人や専門の業者に限られ、より売りにくい傾向があります。
Q. 旧法の借地権を新法に変えることはできますか？
更新しても旧法のルールが続きます。新法に切り替えるには、今の契約を合意で終了して、新しく契約を結び直す必要があります。借地人に不利になることもあるので、専門家に相談しましょう。
Q. 底地を相続したらどうすればいいですか？
まず借地契約の内容を確認し、相続登記と借地人への連絡をします。その後、持ち続けるか、借地人に売るか、一緒に売るかなどを検討します。詳しくは「底地を相続したら？」の記事で解説しています。
まとめ
- 底地権は借地権が付いた土地の所有権（地主）、借地権は土地を借りて建物を建てる権利（借地人）
- 地主は地代を受け取り土地の固定資産税を払う。借地人は地代と建物の固定資産税を払う
- 借地権には地上権と賃借権があり、住宅のほとんどは賃借権。1992年より前の契約は旧法が適用
- 譲渡や建て替えには地主の承諾と承諾料が必要なことが多い
- 底地と借地権をまとめると普通の土地になり、価値が上がりやすい
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マチ不動産は、神戸市灘区を中心に、土地・戸建て・マンションの売買をお手伝いしています。「底地を借地人に売りたい」「借地権付きの家を売りたい」といったご相談も、お気軽にどうぞ。
- マチ不動産株式会社
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参考情報
※この記事は2026年11月時点の法令・制度にもとづいています。個別の契約や税金については、弁護士・税理士などの専門家にご確認ください。
