定期借家契約は、原則として途中で解約できない契約です。ただし、借主は、転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情があるときは、法律によって解約できる場合があります。契約書に「中途解約できる」特約があれば、それに従って解約できます。
一方、貸主（大家）からの途中解約は、特約があっても簡単には認められません。この記事では、借主・貸主それぞれの立場から、定期借家契約の途中解約のルールを、神戸市灘区の不動産会社がわかりやすく解説します。
この記事で分かること
- 借主・貸主それぞれが途中解約できるか（一覧表）
- 借主が法律によって解約できる条件
- 中途解約の特約と違約金の考え方
- 解約の手順と、ケース別の対応
結論：定期借家の途中解約は4つのパターン
| パターン | 借主から | 貸主から |
|---|---|---|
| ① 法律による解約（借地借家法38条7項） | 条件を満たせばできる。申入れから1か月で終了 | なし |
| ② 契約書の中途解約特約 | 特約があればできる | 特約があっても簡単には認められない |
| ③ 話し合い（合意解約） | 貸主が合意すればできる | 借主が合意すればできる |
| ④ 相手の契約違反（債務不履行） | 貸主が修繕しないなど | 家賃の滞納が続くなど、信頼関係が壊れたとき |
普通借家なら「1か月前に連絡すれば解約できる」という特約があるのが一般的ですが、定期借家は期間を約束した契約なので、特約や法律の根拠がなければ途中ではやめられません。
借主が法律によって解約できる条件
借地借家法38条7項（2022年の改正前は5項）では、次の条件をすべて満たせば、借主は契約の途中でも解約を申し入れられます。
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 住まいとしての契約 | 居住用の建物（店舗併用住宅も含む） |
| 床面積が200㎡未満 | 建物の一部を借りている場合は、その部分の面積 |
| やむを得ない事情がある | 転勤、療養、親族の介護などで、その家を生活の場として使うことが難しくなった |
条件を満たせば、解約を申し入れた日から1か月で契約が終わります。このルールより借主に不利な特約（例：申入れ期間を長くする、残りの期間の家賃を払わないと解約できないとする）は、無効になります（38条8項）。
「やむを得ない事情」になりやすい例・なりにくい例
| なりやすい例 | なりにくい例 |
|---|---|
| 会社の命令による転勤 | もっと良い部屋が見つかった |
| 病気やけがでの入院・療養 | 自分の都合で家を買った |
| 親の介護のための実家への引っ越し | 家賃が高いと感じるようになった |
| 勤務先の倒産や解雇で住み続けられない | 契約のときに分かっていた予定 |
判断は個々の事情によります。契約のときに予想できなかった事情かどうかも、大切なポイントになります。
中途解約特約と違約金
法律の条件に当てはまらない場合でも、契約書に中途解約の特約があれば、借主はその内容に従って解約できます。契約書の「解約」「中途解約」「違約金」の条文を確認しましょう。
| 特約の例 | どうなる？ |
|---|---|
| 「借主は1か月前の予告で解約できる」 | 理由を問わず解約できる |
| 「入居から1年未満の解約は家賃1か月分の違約金」 | 短期解約の違約金として、程度が妥当なら有効とされやすい |
| 「残りの期間の家賃を全額払わなければ解約できない」 | 法律の解約の条件を満たす場合には無効。裁判で無効とされた例もある |
| 特約が何もない | 法律の条件を満たさなければ、貸主との合意が必要 |
違約金が高すぎる場合、個人が借りているなら、消費者契約法により、貸主に実際に生じる平均的な損害を超える部分が無効になることがあります。
話し合いでやめる（合意解約）
特約がなく、法律の条件にも当てはまらない場合でも、貸主と借主が合意すれば、いつでも契約を終わらせられます。実際には、次のような条件で合意することが多いです。
- 次の入居者が決まるまでの家賃を払う
- 家賃の数か月分を解約金として払う
- 退去日を貸主の都合に合わせる
合意した内容は、「合意解約書」などの書面に残しておきましょう。
貸主（大家）からは途中解約できる？
貸主からの途中解約は、原則としてできません。定期借家は「決めた期間は住める」ことを借主に約束する契約だからです。
| こんなとき | 貸主ができること |
|---|---|
| 契約書に「貸主も途中解約できる」と書いてある | 定期借家の趣旨に反するとして無効とする考え方が有力。少なくとも一方的には終わらせにくい |
| 家賃の滞納が続く、重大な規則違反がある | 信頼関係が壊れたと認められれば、契約違反で解除できる |
| 自分が住む、売りたいなどの事情ができた | 借主と話し合い、立退料などを提示して合意解約を目指す |
転勤で自宅を貸していて、予定より早く戻りたくなった場合も同じです。期間が終わるまで待つか、借主と話し合うことになります。
借主が途中解約するときの手順
- 契約書を確認する：定期借家かどうか、中途解約の特約、予告期間、違約金
- 解約の根拠を決める：法律（38条7項）による解約か、特約による解約か、合意解約か
- 貸主・管理会社に連絡する：まず電話などで事情を伝える
- 書面で解約を申し入れる：理由（転勤など）、申入れ日、退去予定日を書く。転勤の辞令など、事情が分かる書類があれば添えると安心
- 退去の立会い・鍵の返却：原状回復と敷金の精算
法律による解約なら、申し入れた日から1か月で契約が終わります。もめないためにも、申入れの日が残る方法（内容証明郵便やメールなど）を使いましょう。鍵をなくした場合の扱いは賃貸の鍵をなくしたまま退去するときで解説しています。
ケース別：こんなときは解約できる？
| ケース | 答えの目安 |
|---|---|
| 転勤の辞令が出た（住まい・200㎡未満） | 法律により解約できる。申入れから1か月で終了 |
| 親の介護で実家に戻る | 法律により解約できる可能性が高い |
| 結婚して広い部屋に引っ越したい | 法律の条件には当たりにくい。特約か合意が必要 |
| 家を買った | 法律の条件には当たりにくい。特約か合意が必要 |
| 事務所や店舗として借りている | 法律の解約は使えない。特約か合意が必要 |
| 貸主が「自分で住むので出てほしい」 | 借主は応じる義務はない。条件次第で合意もできる |
転勤で引っ越すときは、子どもの学校の手続きも早めに確認しておきましょう（神戸市で校区外通学はできる？）。
定期借家で契約する前の注意点
- 契約前に「更新がない」ことを書面で説明されたか確認する（説明がなければ普通借家として扱われる）
- 中途解約の特約があるか、違約金はいくらかを確認する
- 転勤の可能性があるなら、契約前に「借主は1か月前の予告で解約できる」特約を入れてもらえないか交渉する
よくある質問
Q. 定期借家で途中解約すると、残りの期間の家賃を全部払う必要がありますか？
法律の条件（住まい・200㎡未満・やむを得ない事情）を満たすなら、申入れから1か月分の家賃で終わり、残り全額を払う必要はありません。それ以外の場合は、特約や貸主との話し合い次第です。
Q. 転勤が理由なら、違約金はかかりませんか？
法律による解約を使うなら、違約金を払わないと解約できないとする特約は無効です。ただし、「入居から1年未満の短期解約は家賃1か月分」などの違約金の扱いは、契約内容によって判断が分かれるので、契約書を確認して貸主と相談しましょう。
Q. 会社名義（法人契約）の社宅でも法律の解約は使えますか？
法人契約の社宅については、考え方が分かれます。社宅の契約では、最初から中途解約の特約を入れておくのが一般的です。
Q. 普通借家と定期借家はどうやって見分けますか？
契約書のタイトルや条文に「定期建物賃貸借」「更新がない」と書かれていれば定期借家です。契約前に「更新がなく期間満了で終わる」という説明の書面も受け取っているはずです。
Q. 定期借家の期間が終わる前に、貸主から通知は来ますか？
期間が1年以上の定期借家では、貸主は期間が終わる1年前から6か月前までに、「期間満了で契約が終わる」ことを借主に通知しなければなりません（38条6項）。
まとめ
- 定期借家は原則として途中解約できない契約
- 借主は、住まい・200㎡未満・転勤や療養や介護などやむを得ない事情があれば、法律により解約できる（38条7項）。申入れから1か月で終了
- それより借主に不利な特約は無効（38条8項）
- 特約があればそれに従い、なければ貸主との合意解約
- 貸主からの途中解約は原則できず、契約違反か合意が必要
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参考情報
※この記事は2026年11月時点の法令にもとづいています。個別の契約については、弁護士などの専門家にご確認ください。
