家賃は、税金や物価が上がったり、周りの家賃より安くなったりしたときには、入居中でも上げるように求めることができます。ただし、大家が一方的に決められるわけではなく、入居者との話し合いで合意するのが基本です。入居者が入れ替わるときの募集家賃なら、もっと自由に決められます。
この記事では、家賃を上げるための法律のルールと、入居者との関係を壊さない交渉の進め方、断られたときの対応を、神戸市灘区で賃貸管理に関わる不動産会社が解説します。
この記事で分かること
- 入居中でも家賃を上げられる法律の根拠（借地借家法32条）と、認められる理由
- 値上げの手順と、入居者への通知の仕方
- 入居者に断られたときの対応（調停・訴訟）
- 入れ替わりのときに募集家賃を上げる方法
入居中でも家賃は上げられる？
上げるように求めることはできます。借地借家法32条では、家賃が次のような理由で「不相当」になったとき、契約の条件にかかわらず、将来に向かって家賃の増額を請求できると定めています。これを「賃料増額請求」といいます。
| 値上げが認められる理由 | 具体例 |
|---|---|
| 税金などの負担が増えた | 土地の評価額が上がり、固定資産税・都市計画税が増えた |
| 土地や建物の価格が上がった | 周辺の地価が上がった |
| 経済事情が変わった | 物価や修繕費、金利が上がった |
| 周りの家賃より安くなった | 近くの似た物件の家賃と比べて安すぎる |
大切なのは、値上げを求めることはできても、大家が一方的に決められるわけではないという点です。入居者が合意しなければ、最終的には裁判所が「相当な家賃」を決めることになります。
契約書の特約を確認しよう
| 特約 | 扱い |
|---|---|
| 一定期間は家賃を上げない特約 | 有効。その期間中は値上げを求められない |
| 家賃を下げない特約（普通借家） | 入居者に不利なため、減額請求を止める効力はない |
| 定期借家の賃料改定特約 | 定期借家で家賃の改定について特約があれば、32条は適用されず、特約に従う（38条7項） |
普通借家で「2年ごとに○%上げる」と書いていても、経済情勢によってはそのまま認められないことがあります。定期借家なら、改定のルールを契約で決めておくことで、将来の家賃を予測しやすくなります。
入居中の部屋の家賃を上げる手順
- 値上げの根拠をそろえる：固定資産税の通知書、周辺の似た物件の募集家賃、修繕費の増加など
- 値上げ額と時期を決める：周辺相場を超えない、入居者が受け入れやすい幅にする
- 書面で通知する：更新の2〜3か月前など、余裕をもって伝える
- 話し合う：理由を説明し、必要なら額や時期を調整する
- 合意したら書面に残す：賃料改定の合意書を交わすか、更新契約書に新しい家賃を書く
値上げの根拠になるもの
| 根拠 | 調べ方 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税の増加 | 毎年届く納税通知書を比べる |
| 周辺の家賃 | 賃貸サイトで、同じエリア・面積・築年数の物件を調べる |
| 地価の上昇 | 国の公示地価、県の基準地価 |
| 修繕費・管理費の増加 | 修繕や設備交換の見積書、管理費の値上げの通知 |
固定資産税の扱いについては固定資産税の経費の計上時期でも解説しています。
通知の書き方
通知書には、次のことを書きます。
- 現在の家賃と、新しい家賃
- 新しい家賃にする時期（例：次回更新日から）
- 値上げの理由（税金の増加、周辺家賃との差など）
- 問い合わせ先
「値上げします」と決定したように書くより、「ご相談」という形で伝えると、入居者も受け入れやすくなります。言った・言わないを防ぐため、重要な場合は内容証明郵便で送ることもあります。
入居者に断られたらどうなる？
| 段階 | 内容 |
|---|---|
| ① 話し合い | 額や時期を調整する。実際はここでまとまることがほとんど |
| ② 調停 | 話し合いでまとまらなければ、まず簡易裁判所に調停を申し立てる（いきなり裁判はできない） |
| ③ 訴訟 | 調停でもまとまらなければ、裁判で相当な家賃を決めてもらう |
裁判で決まるまでの間、入居者は自分が「相当」と考える額（通常は今の家賃）を払えばよく、後で値上げが認められたら、不足分に年10%の利息を付けて支払います。
注意：値上げに応じないことを理由に、契約の更新を断ったり、退去を求めたりすることは、基本的にできません。 今の家賃を受け取らないと、入居者が法務局に家賃を供託することもあり、関係がこじれるだけです。
入れ替わりのときに募集家賃を上げる方法
入居者が退去して新しく募集するときは、家賃を自由に決められます。家賃を見直す一番のチャンスです。ただし、相場より高すぎると空室が長引き、かえって収入が減ることもあります。
| 方法 | 内容 |
|---|---|
| 周辺相場を調べ直す | 何年も前の家賃のまま募集していないか。今の相場を確認する |
| 人気の設備を付ける | インターネット無料、宅配ボックス、モニター付きインターホン、新しいエアコンなど |
| 内装をリフォームする | 壁紙・床の張り替え、水まわりの交換などで築年数より新しく見せる |
| 入居条件を広げる | ペット可、楽器可、SOHO可など、少ない条件には家賃を上乗せしやすい |
| 初期費用で調整する | 家賃は下げずに、礼金ゼロやフリーレント（一定期間家賃無料）で入居を促す |
| 写真と紹介文を良くする | 明るい写真、周辺環境の紹介で反響が変わる |
設備を増やすと、不具合のときの対応も増えます。管理や責任の扱いはアパートの施設賠償責任保険と特約も参考にしてください。
家賃を上げるときにやってはいけないこと
| やってはいけないこと | 理由 |
|---|---|
| 「値上げに応じなければ出て行ってもらう」と言う | 値上げ拒否だけでは更新を断る理由にならず、トラブルになる |
| 今の家賃を受け取らない | 入居者が供託し、話し合いがさらにこじれる |
| 鍵を交換して閉め出す、無断で部屋に入る | 違法になるおそれがある |
| 周辺相場を大きく超える額を求める | 認められにくく、退去と空室の原因になる |
| 口頭だけで決める | 後で「合意していない」と言われるおそれ |
長く住んでくれている入居者は、空室のリスクを減らしてくれる大事な存在です。少しの値上げで退去されると、原状回復や募集の費用、空室期間の損失のほうが大きくなることもあります。値上げ幅は、そのバランスも考えて決めましょう。
よくある質問
Q. 家賃の値上げは更新のときしかできませんか？
法律上は、更新のときでなくても値上げを求めることはできます。ただし、実際には契約の更新のタイミングに合わせて相談すると、入居者も受け入れやすく、話がまとまりやすくなります。
Q. どれくらい値上げしてもいいですか？
法律で決まった上限はありませんが、周りの似た物件の家賃を超えない範囲が目安です。大きな値上げは、何回かに分けたり、時期を遅らせたりすると合意しやすくなります。
Q. 入居者が値上げに答えてくれません。どうすればいいですか？
まず値上げの理由と根拠をもう一度丁寧に説明しましょう。それでもまとまらなければ、簡易裁判所の調停を利用できます。その間、今の家賃は受け取り続けます。
Q. 管理費・共益費だけを上げることはできますか？
管理費・共益費も契約で決めた金額なので、家賃と同じように入居者との合意が必要です。清掃や電気代など、共用部分の費用が増えた根拠を示して相談しましょう。
Q. 管理会社に値上げの交渉を任せられますか？
管理を任せている場合は、管理会社が周辺相場の調査や入居者への連絡を行うことが多いです。契約内容によって対応の範囲が違うので、事前に確認しましょう。交渉がこじれた場合の代理は、弁護士の仕事になります。
まとめ
- 入居中でも、税金・物価の上昇や周辺家賃との差を理由に値上げを求められる（借地借家法32条）
- ただし一方的には決められず、入居者との合意が基本
- 根拠をそろえ、更新の2〜3か月前に書面で相談し、合意したら書面に残す
- まとまらなければ調停→訴訟。値上げ拒否だけで退去は求められない
- 入れ替わりのときは募集家賃を自由に決められる。設備やリフォームで価値を上げる
灘区・神戸市東部の賃貸管理・家賃のご相談はマチ不動産へ
マチ不動産は、神戸市灘区を中心に賃貸物件の募集・管理をお手伝いしています。「今の家賃が周りと比べて安すぎないか」「次の募集でいくらにできるか」といったご相談も、お気軽にどうぞ。
- マチ不動産株式会社
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- 営業時間：10:00〜18:00（水曜定休）
参考情報
※この記事は2026年11月時点の法令にもとづいています。個別の交渉や紛争については、弁護士などの専門家にご相談ください。
