「2027年、灘区の家や土地の価格は上がるのか、下がるのか」。売却や購入を考えている方から、よくいただく質問です。
最初にお伝えしておくと、将来の価格を断言できる人はいません。ただし、今分かっているデータを見ると、灘区の地価は2021年から2026年まで上昇が続き、2026年は公示地価・基準地価ともに前年比約5%の上昇でした。一方で、日本銀行の利上げが続いており、住宅ローン金利の上昇は買う人の予算を押し下げる要因になります。
この記事では、神戸市灘区の不動産会社マチ不動産が、最新の地価データと金利・再整備の動きをもとに、2027年の灘区の不動産価格を考えるための材料をまとめます。
この記事で分かること
- 2026年の灘区の公示地価・基準地価と、この6年の推移
- 2027年の価格に影響しそうな要因（金利・建築費・王子公園の再整備など）
- 売る人・買う人それぞれの考え方
- 自分の物件の価格を調べる方法
最新データでみる灘区の地価｜2026年は前年比約5%上昇
土地の価格の公的な指標には、国が毎年1月1日時点で調べる「公示地価」と、都道府県が毎年7月1日時点で調べる「基準地価」があります。地価の集計サイトによると、2026年の灘区の数字は次のとおりです（各地点の平均）。
| 2026年 | 全用途の平均 | 前年比 | 住宅地 | 商業地 |
|---|---|---|---|---|
| 公示地価（1月1日時点） | 約38.6万円/㎡ | +5.06% | +4.38% | +6.78% |
| 基準地価（7月1日時点） | 約39.6万円/㎡ | +5.29% | +4.59% | +7.41% |
この6年の推移
| 年 | 公示地価の平均 | 前年比 | 基準地価の平均 | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 2021年 | 約31.3万円/㎡ | +1.30% | 約31.6万円/㎡ | +2.12% |
| 2022年 | 約32.0万円/㎡ | +2.10% | 約32.6万円/㎡ | +2.86% |
| 2023年 | 約33.1万円/㎡ | +3.22% | 約33.5万円/㎡ | +3.95% |
| 2024年 | 約34.6万円/㎡ | +4.20% | 約35.3万円/㎡ | +4.63% |
| 2025年 | 約36.5万円/㎡ | +5.15% | 約37.4万円/㎡ | +5.17% |
| 2026年 | 約38.6万円/㎡ | +5.06% | 約39.6万円/㎡ | +5.29% |
2021年から毎年上昇が続き、上昇率もだんだん大きくなってきました。ただし2025年から2026年にかけては、公示地価の上昇率がほぼ横ばいになっており、上昇の勢いが落ち着いてきたとも読めます。
地価はあくまで調査地点の土地の価格です。実際の売買価格は、立地や建物の状態で大きく変わります。灘区の中古マンションや土地の相場は、灘区のマンション相場と灘区の土地相場のページでまとめています。
2027年の灘区の不動産価格に影響しそうな要因
| 要因 | 価格への向き | ポイント |
|---|---|---|
| 金利の上昇 | 下げる方向 | 住宅ローンの返済額が増え、買う人の予算が下がりやすい |
| 建築費の高止まり | 上げる方向 | 新築が高くなると、中古の需要が増えやすい |
| 王子公園の再整備 | 上げる方向（周辺） | 大学の開学で人の流れや賃貸需要が変わる可能性 |
| エリア・物件の差 | 二極化 | 駅近・平坦地と、坂の上・古い物件で差が広がりやすい |
金利：日銀の政策金利は1.25%
日本銀行は2026年10月29〜30日の金融政策決定会合で、政策金利を1.25%に据え置きました。第一生命経済研究所のレポートでは、今後も段階的な利上げが続き、2027年中に2.00%前後まで上がるという予想も示されています（日銀の決定ではなく、執筆者の予想です）。
政策金利が上がると、住宅ローンの変動金利も上がりやすくなります。同じ月々の返済額で借りられる金額が減るので、買う人の予算が下がり、価格の上昇を抑える方向に働きます。住宅ローンの金利の考え方は、住宅ローンの適用金利は決済月で決まる｜12月と1月の考え方も参考にしてください。
王子公園の再整備と関西学院の新キャンパス
灘区の大きな変化が、王子公園の再整備です。神戸市と関西学院は2023年12月に基本協定を結び、王子スタジアムの跡地に、学生約4,000人の新キャンパスを2029年に開学することを目指すと報じられています（神戸新聞）。
大学ができると、周辺の人の流れ、お店、学生向けの賃貸需要などが変わる可能性があります。ただし、開学は2029年の予定なので、2027年の価格にどれだけ織り込まれるかは分かりません。王子公園周辺の暮らしについては王子公園のパン屋ほていDOのあんぱんでも紹介しています。
建築費と中古住宅の需要
資材や人件費の上昇で新築の価格が上がると、中古の戸建てやマンションを選ぶ人が増えやすくなります。山と海に挟まれ、新しい住宅用地が限られる灘区では、立地のよい中古物件の需要が底堅いというのが、現場での実感です。
エリアや物件による差
地価の平均が上がっていても、すべての物件が同じように上がるわけではありません。JR六甲道・阪急六甲・王子公園などの駅に近く平坦な場所と、坂の上や接道に問題がある土地、築年数の古い建物では、価格の動き方に差が出やすくなります。
売る人・買う人の考え方
売る人：「もっと上がるまで待つ」には注意
地価が上がっている今は、売る人にとって悪くない環境です。ただし、金利が上がると買う人の予算が下がり、「地価は上がっているのに、自分の物件は思った価格で売れない」ということも起きえます。建物は年数とともに評価が下がるので、待つ間に建物の価値が減る点も考えておきましょう。
- 住み替えや相続など、売る理由と時期が決まっているなら、相場の予想よりも自分の予定を優先する
- 年末年始をはさむ場合は、売り出しの時期も考える（家の売り出しは12月か年明けか｜成約データと年末の段取り）
- 売却の利益が大きい場合は、税金や翌年の保険料への影響も確かめる
買う人：価格より「返せるか」と「立地」を重視
「価格が下がるまで待つ」と考えていても、その間に金利が上がれば、総返済額は増えることがあります。住みたい時期と無理なく返せる金額から予算を決め、将来も価値が下がりにくい立地を選ぶことが大切です。
- 変動金利で借りるなら、金利が1%上がっても返せるかを試算しておく
- 駅までの距離、坂道、接道など、将来の売りやすさに関わる点を確かめる
- 周辺の成約価格を自分でも調べる（灘区の中古マンション相場の調べ方｜国の無料データで成約価格を確認）
よくある質問
Q. 2027年に灘区の不動産価格は下がりますか？
断言はできません。地価は2021年から2026年まで上昇が続いていますが、金利の上昇は価格を抑える方向に働きます。地域全体よりも、立地や建物の状態による差が大きくなる可能性があります。
Q. 灘区の地価はどれくらい上がっていますか？
地価の集計サイトによると、2026年の公示地価の平均は前年比+5.06%、基準地価は+5.29%でした。2021年と比べると、公示地価の平均は約31.3万円/㎡から約38.6万円/㎡に上がっています。
Q. 今は売り時ですか？
地価が上がっている点では売りやすい環境ですが、売り時は物件や売る理由で変わります。住み替えや相続などの予定と、建物の築年数もあわせて考えましょう。
Q. 王子公園に大学ができると、周りの価格は上がりますか？
人の流れや賃貸需要が変わる可能性はありますが、価格がどうなるかは分かりません。関西学院の新キャンパスは2029年の開学を目指すと報じられています。
Q. 自分の家の今の価格を知るには？
国の不動産情報ライブラリで周辺の成約価格を調べることができます。そのうえで、立地や建物の状態を反映した価格は、地元の不動産会社に査定を依頼すると確かめられます。
まとめ
- 灘区の地価は2021年から6年連続で上昇。2026年は公示地価+5.06%、基準地価+5.29%
- 上昇率は横ばいになりつつあり、金利の上昇が価格を抑える方向に働く
- 王子公園の再整備（関西学院の新キャンパス、2029年開学目標）は中長期の変化要因
- 2027年は、駅近・平坦地とそうでない物件で差が広がる可能性
- 売る人は自分の予定を優先し、買う人は返せる金額と立地を重視
灘区の物件の今の価格を知りたい方、売却や購入の時期を考えている方は、灘区福住通のマチ不動産へご相談ください。地元の取引事例をもとにご説明します。TEL 078-262-1201／営業時間10:00〜18:00・水曜定休
参考情報
- 神戸市灘区の土地価格相場・公示地価・基準地価（2026年）（土地代データ）
- 日銀金融政策決定会合（2026年10月）（第一生命経済研究所）
- 王子公園に関学新キャンパス、神戸市と基本協定（神戸新聞）2023年12月22日）
