結論から言うと、賃貸管理料（管理委託料）は、家賃収入の5%前後から10%未満が一つの目安です。国土交通省の家主アンケートでは、「家賃収入の5〜10%未満」と答えた家主が最も多く、「5%未満」と合わせると六割強が10%未満でした。
ただし、管理料は「何%か」だけでは比べられません。同じ管理料でも、どこまでの業務が含まれ、何が別料金になるかで、実際に払う金額は大きく変わるからです。
この記事では、神戸市灘区で賃貸管理を行うマチ不動産が、アパート・マンションのオーナー向けに、管理料の相場と比べ方を解説します。
この記事で分かること
- 国の調査からみる賃貸管理料の相場
- 家賃ごとの管理料の計算例
- 管理料に含まれる業務と、別料金になりやすい費用
- 管理料の安さだけで選んではいけない理由
- 管理会社を選ぶとき、契約前に確かめること
賃貸管理料の相場｜国の調査では「家賃の5〜10%未満」が最多
国土交通省の「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（家主）」では、サブリース以外の賃貸住宅を持つ家主に、管理費用が家賃収入の何%かを聞いています（回答201件）。
| 管理費用（家賃収入に対する割合） | 回答の割合 |
|---|---|
| 5%未満 | 23.4% |
| 5〜10%未満 | 38.8% |
| 10〜20%未満 | 20.4% |
| 20%以上 | 2.0% |
| 管理費用は払っていない | 4.0% |
| わからない | 11.4% |
最も多いのは「5〜10%未満」で、「5%未満」と合わせると六割強が10%未満です。一方で、10%以上という回答も二割あり、「わからない」という家主も一割あまりいます。この調査は2019年に公表されたものなので、今の実態とはずれがある可能性もあります。
インターネットでは「相場は家賃の3〜5%」という説明もよく見かけますが、国の調査を見ると実際には幅があります。管理料が高いか安いかは、含まれる業務とあわせて判断しましょう。
定率と定額
管理料は、家賃の一定割合（定率）で決めるのが一般的です。国の賃貸住宅標準管理受託契約書のコメントでも定率を想定しつつ、家賃が低い物件では「1棟あたり〇円」のような定額の報酬もありうるとされています。家賃が低めの物件では、「1戸あたり最低〇円」のような下限があることもあるので、契約前に確認しましょう。
計算例
例として、家賃6万円の部屋が10戸あり、全戸入居しているアパート（月の家賃収入60万円）で計算します。
| 管理料率 | 月の管理料（税抜） | 年間（税抜） |
|---|---|---|
| 3% | 18,000円 | 216,000円 |
| 5% | 30,000円 | 360,000円 |
| 8% | 48,000円 | 576,000円 |
管理料には消費税がかかることが一般的です。また、「家賃の〇%」が家賃だけを指すのか、共益費や駐車場代も含むのか、空室の部屋の分はかかるのかも会社によって違うので、確かめておきましょう。管理料は不動産所得の必要経費になります（経費の計上については固定資産税の経費の計上時期｜不動産所得で一括か納期ごとかも参考にしてください）。
管理料に含まれることが多い業務
管理料の範囲は会社によって違いますが、一般的には次のような業務が含まれることが多いです。
| 業務 | 内容 |
|---|---|
| 家賃の集金・送金 | 入居者から家賃を受け取り、オーナーに送金する |
| 滞納の督促 | 家賃が遅れた入居者への連絡や催促 |
| 入居者対応 | 設備の不具合や騒音などの問い合わせへの対応 |
| 契約の更新・解約の手続き | 更新の案内や解約の受付 |
| 建物の巡回 | 共用部分の状態の確認 |
| オーナーへの報告 | 収支や管理状況の報告 |
賃貸住宅管理業法では、管理会社に対して、管理する家賃などを自社のお金と分けて管理すること（分別管理）や、オーナーへの定期的な報告が義務づけられています（登録事業者の場合）。
別料金になりやすい費用
管理料を比べるときに見落としやすいのが、管理料とは別にかかる費用です。管理料が安くても、ここが高いと結果的に支払いが多くなることがあります。
| 費用 | 内容 |
|---|---|
| 入居者募集の費用 | 仲介手数料、広告料（AD）など |
| 契約更新の事務手数料 | 更新のたびにかかる手数料 |
| 退去時の立会い・原状回復 | 立会い費用や、クロスの張り替えなどの工事費 |
| 設備の修繕 | 給湯器やエアコンの交換など |
| 共用部分の清掃 | 定期清掃やゴミ置き場の管理 |
| 法定点検 | 消防設備点検、受水槽の清掃など |
| 夜間・休日の緊急対応 | コールセンターや駆けつけの費用 |
共用部分の事故への備え（施設賠償責任保険など）は管理料とは別にオーナーが用意するものです。詳しくはアパートの施設賠償責任保険｜共用部の事故と特約の確認点をご覧ください。
管理料の安さだけで選ばない理由
賃貸経営で大きく収支を左右するのは、管理料の1〜2%の差よりも、空室の期間です。家賃6万円の部屋が1か月空くと、6万円の収入がなくなります。これは、上の計算例のアパート（10戸）で管理料を1%下げたときの約10か月分にあたります。
つまり、入居者を早く見つけられるか、入居者に長く住んでもらえるかが、管理料そのものより大きな差になります。比べるときは、「管理料＋別料金」の合計と、空室を埋める力・入居者対応の質を一緒に見ましょう。
賃貸管理会社の選び方と契約前の確認
契約前に確かめること
- 管理料の計算方法：家賃のみか、共益費・駐車場代も含むか、空室時もかかるか、最低料金はあるか
- 管理料に含まれる業務と別料金の一覧：書面でもらう
- 入居者募集の方法：どこに広告を出すか、他の不動産会社にも紹介してもらえるか
- 修繕の発注ルール：いくら以上の工事はオーナーの承諾が必要か
- 報告の内容と頻度：収支や空室の状況をどう報告してくれるか
- 解約の条件：予告期間や違約金はあるか
- 賃貸住宅管理業の登録：管理戸数200戸以上の事業者は国の登録が必要です（200戸未満は任意登録）
登録した管理会社には、管理受託契約を結ぶ前に、管理業務の内容などを書面で説明する義務があります。説明を受けるときに、上の7つを確かめると安心です。
地元の管理会社を選ぶメリット
神戸市灘区のように坂道や古い建物が多い地域では、建物の状態や入居者の層をよく知る地元の会社の方が、家賃設定や募集の工夫をしやすいことがあります。トラブルのときにすぐ駆けつけられる距離かどうかも、入居者の満足度や長く住んでもらえるかに関わります。
よくある質問
Q. 賃貸管理料の相場は家賃の何%ですか？
国土交通省の家主アンケートでは、「家賃収入の5〜10%未満」が38.8%で最も多く、「5%未満」が23.4%でした。5%前後から10%未満が一つの目安です。
Q. 管理料は交渉できますか？
管理戸数が多い、家賃が高い、業務の範囲を絞るなどの条件によっては、相談の余地があります。ただし、管理料を下げた分、別料金が増えたり、対応が手薄になったりしないかも確かめましょう。
Q. 空室の部屋にも管理料はかかりますか？
実際に入った家賃に対して管理料を計算する会社もあれば、空室も含めた満室時の家賃や定額で計算する会社もあります。契約前に必ず確かめましょう。
Q. 自主管理と管理委託、どちらがいいですか？
戸数が少なく、物件が近く、入居者対応に時間を使えるなら自主管理も選択肢です。ただし、夜間のトラブルや家賃の滞納、退去時の精算（賃貸の鍵をなくして退去｜交換費用は全額負担？敷金との関係のような判断）などもすべて自分で対応することになります。手間と管理料を比べて判断しましょう。
Q. サブリース（一括借上げ）と管理委託の違いは？
管理委託は入居者からの家賃がオーナーの収入になり、そこから管理料を払います。サブリースは会社が建物を一括で借り上げ、オーナーには借上げ賃料が支払われます。仕組みが違うので、管理料率と単純には比べられません。借上げ賃料の見直しの条件などをよく確かめましょう。
まとめ
- 賃貸管理料は、国の調査では「家賃収入の5〜10%未満」が最多。「5%未満」と合わせて六割強が10%未満
- 定率が一般的だが、家賃が低い物件では定額や最低料金もある
- 比べるときは「管理料＋別料金」の合計と、空室を埋める力を一緒に見る
- 計算方法、含まれる業務、別料金、解約条件を契約前に書面で確かめる
神戸市灘区・東灘区でアパート・マンションの賃貸管理をご検討のオーナー様は、灘区福住通のマチ不動産へご相談ください。管理料と業務の範囲を分かりやすくご説明します。TEL 078-262-1201／営業時間10:00〜18:00・水曜定休
参考情報
- 賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（家主）（国土交通省）
- 賃貸住宅管理業法の制度解説（国土交通省 賃貸住宅管理業法ポータルサイト）
- 賃貸管理の委託費は交渉できる｜国交省の標準契約書は定額報酬を認める
