古いアパートを数年後に建て替えたいとき、「今の入居者の契約を定期借家に切り替えておけば安心」と考える大家さんは少なくありません。結論から言うと、既存の入居者を定期借家へ切り替えるのは簡単ではありません。2000年3月1日より前に結んだ居住用の契約は、合意があっても切り替えられません。それ以降の契約でも、入居者の合意と、書面での事前説明が欠かせません。
この記事では、建て替えを見据えた契約の見直し方を、制度の決まりに沿って整理します。
この記事で分かること
- 既存入居者の契約を定期借家に切り替えられるケースと、できないケース
- 切り替えるときに必要な合意・書面・事前説明
- 切り替えられない入居者に立ち退きをお願いするときの考え方
- 建て替えまでの数年間でできる募集・通知の段取り
結論：既存入居者を定期借家に切り替えるのは簡単ではない
定期借家（定期建物賃貸借）とは、契約期間が終わると更新されずに終了する賃貸借のことです。これに対して、一般的な普通借家は、大家さん側に「正当事由」がなければ更新を拒めません。
建て替えの予定がある場合、定期借家なら期間満了で部屋を返してもらいやすくなります。しかし、入居者にとっては「更新される権利」を手放すことになります。そのため、法律は切り替えに強い制限をかけています。
| 今の契約の締結時期 | 定期借家への切り替え | ポイント |
|---|---|---|
| 2000年3月1日より前（居住用） | できない | 合意があっても不可 |
| 2000年3月1日以降（居住用） | 合意があればできる | 合意解約＋新契約、書面と事前説明が必要 |
| 事業用（店舗・事務所など） | 合意があればできる | 時期にかかわらず合意で可能 |
2000年3月1日より前の契約は切り替えできない
国土交通省の案内では、平成12年（2000年）3月1日より前に結ばれた居住用の普通借家契約は、当事者が合意しても定期借家に切り替えられないとされています（国土交通省「定期借家制度」）。
長く住んでいる入居者が多い古いアパートでは、この時期より前の契約が残っていることがあります。まずは契約書を出して、最初に契約した日を確かめましょう。更新を重ねていても、もとの契約がいつ結ばれたかが大切です。
2000年3月1日以降の契約を切り替えるときの条件
合意解約と新契約
2000年3月1日以降に結んだ居住用の契約であれば、切り替えは可能とされています。ただし、今の普通借家契約をお互いの合意で解約し、新たに定期借家契約を結ぶという形になります（日本賃貸住宅管理協会「定期建物賃貸借契約《大家さんのための》」）。
入居者に一方的にお願いするだけでは合意とはいえません。家賃の見直しや契約期間など、入居者にとっての条件も含めて丁寧に話し合うことが大切です。
書面と事前説明
定期借家契約は書面で結ぶ必要があります。また、契約書とは別の書面を渡して「更新がなく、期間満了で終わる」ことを事前に説明しなければなりません。
この事前説明をしなかったり、誤っていたりすると、更新がないという取り決めは無効になり、普通借家として扱われるとされています。切り替えたつもりでも、手続きの不備で普通借家のままになるおそれがあるので注意しましょう。
切り替えられない入居者には「正当事由」で考える
切り替えができない、または入居者が応じない場合は、普通借家のまま、更新拒絶や解約の申入れをすることになります。このとき必要なのが正当事由です。
正当事由は、次のような事情を総合して判断されるとされています。
- 大家さんと入居者、それぞれが建物を使う必要性
- これまでの賃貸借の経過
- 建物の利用状況や現況（老朽化の程度など）
- 立退料など、財産上の給付の申出
建物が古いというだけで、正当事由が必ず認められるわけではありません。耐震診断の結果や修繕費の見積もりなど、建物の状態を客観的に示す資料をそろえておくと、話し合いの材料になります。
マンションの建て替えについては、法律改正で賃借人の扱いが変わる部分もあります。区分所有のケースは区分所有法改正で賃借人はどうなる？建替え時の終了請求と補償金で解説しています。
建て替えを見据えた段取り
空いた部屋から定期借家で募集
既存入居者の切り替えは難しくても、退去で空いた部屋を新しく貸すときは、最初から定期借家で募集できます。建て替え予定の時期から逆算して期間を決めれば、計画を立てやすくなります。
ただし、定期借家は普通借家より借り手が限られることがあります。家賃を少し抑える、短期を希望する人に向けて募集するなど、条件の工夫が必要です。
期間満了の通知
契約期間が1年以上の定期借家では、期間満了の1年前から6か月前までの間に、契約が終わることを入居者に通知しなければなりません。通知を忘れると、すぐには退去を求められなくなることがあります。
建て替えまでの段取りは、次の順で考えると整理しやすくなります。
- 全室の契約書を確認し、最初の契約日と契約の種類を一覧にする
- 建物の状態（耐震性・修繕費）を資料にまとめる
- 空室は定期借家で募集し、満了時期をそろえる
- 既存入居者とは、時間をかけて話し合う（転居先の紹介や費用の負担も検討）
- 定期借家の入居者には、期限内に満了の通知を送る
管理会社に任せている場合は、通知の期限管理を誰が行うかも決めておきましょう。委託契約の見直しは管理委託契約の解約は何ヶ月前？違約金と手順をオーナー向けに解説も参考になります。
よくある質問
Q. 更新のタイミングで定期借家に変えられますか？
2000年3月1日以降の居住用の契約なら、入居者が合意すれば可能とされています。ただし、合意解約と新契約、書面での事前説明が必要です。2000年3月1日より前の契約は切り替えられません。
Q. 入居者が切り替えに応じないとどうなりますか？
普通借家のまま続きます。建て替えのために退去をお願いする場合は、正当事由が必要で、立退料の申出なども判断の要素になります。
Q. 相続したアパートで、最初の契約日が分からないときは？
まず保管されている契約書や管理会社の記録を確認します。分からないときは、入居者に契約書の控えを見せてもらうよう相談するのも一つの方法です。
Q. 定期借家の入居者は途中で解約できますか？
床面積200㎡未満の居住用建物で、転勤や療養、介護などやむを得ない事情がある場合は、入居者から中途解約を申し入れられ、1か月で終了するとされています。
Q. 高齢の入居者が多い場合はどうすればよいですか？
転居先探しの手伝いなど、入居者の事情に寄り添った対応が大切です。一生住み続けられる契約の仕組みとして、終身建物賃貸借は神戸市でどう始める？で紹介している制度もあります。
まとめ
- 2000年3月1日より前の居住用契約は、合意があっても定期借家に切り替えられません。
- それ以降の契約は、合意解約と新契約、書面と事前説明があれば切り替えられます。
- 切り替えられない入居者には、正当事由を前提に、時間をかけた話し合いが必要です。
- 空室は定期借家で募集し、満了時期と通知の期限を管理しましょう。
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