灘区・東灘区で家を買う前には、神戸市の「神戸市情報マップ（都市計画情報案内システム）」で、候補の物件がどの用途地域にあるかを調べておくのがおすすめです。用途地域を見ると、周りにどんな建物が建ち得るか、建て替えのときどのくらいの大きさの家が建てられるかの目安が分かります。地図で見られるのは用途地域だけでなく、建ぺい率・容積率、高度地区、防火・準防火地域、地区計画、風致地区なども一緒に確かめられます。
この記事で分かること
- 用途地域を調べると、家選びで何が分かるか
- 神戸市情報マップでの調べ方と、窓口での閲覧方法
- 建ぺい率・容積率・高度地区・風致地区が暮らしに与える影響
- 灘区・東灘区で家を選ぶときの見方のコツ
用途地域を調べると何が分かるか
用途地域は、都市計画法で決められた土地の使い方のルールです。住宅地・商業地・工業地などに分けられ、全部で13種類あります。用途地域ごとに、建てられる建物の種類や大きさが決まっています。
家を買う人にとって、用途地域で分かるのは次のようなことです。
| 分かること | 暮らしへの影響 |
|---|---|
| 周りに建ち得る建物 | 低層住宅だけの地域か、店舗やマンション、工場も建ち得るか |
| 建ぺい率・容積率 | 建て替えのとき、どれくらいの大きさの家が建てられるか |
| 高さの制限 | 隣に高い建物が建って、日当たりや眺望が変わる可能性 |
| 防火・準防火地域 | 建て替えやリフォームで、窓やサッシに防火仕様が必要になるか |
たとえば今は静かな住宅街でも、商業系の用途地域なら、将来すぐ隣にマンションや店舗が建つ可能性があります。反対に、第一種低層住居専用地域なら、建物の高さが低く抑えられ、落ち着いた街並みが保たれやすい一方、店舗が少なく買い物に不便なこともあります。
神戸市情報マップで用途地域を調べる方法
神戸市では、「都市計画情報案内システム（神戸市情報マップ）」で都市計画の情報を地図で確かめられます。パソコンやスマートフォンから、無料で見られます。
- 神戸市の「都市計画情報（用途地域など）検索」のページから、神戸市情報マップを開く
- 都市計画の地図を選ぶ
- 物件の住所や地名で検索するか、地図を動かして場所を探す
- 色分けされた用途地域と、建ぺい率・容積率などの表示を確かめる
神戸市情報マップで確かめられる主な項目
| 分類 | 主な項目 |
|---|---|
| 用途地域など | 用途地域、建ぺい率、容積率、高度地区、外壁後退距離、敷地面積の最低限度、防火・準防火地域 |
| 都市施設 | 都市計画道路、公園など |
| 市街地開発事業 | 土地区画整理事業、市街地再開発事業など |
| 地区計画など | 地区計画、建築協定など |
| 風致・緑地 | 風致地区、特別緑地保全地区、生産緑地地区など |
| 景観 | 都市景観形成地域、眺望景観形成地域など |
| 立地適正化計画 | 居住に関する区域、都市機能に関する区域 |
（出典：神戸市「都市計画情報（用途地域など）検索」）
窓口で閲覧するときの注意
インターネットで見づらいときは、窓口でも閲覧できます。場所は都市局都市計画課計画調整担当（三宮国際ビル6階、神戸市中央区浜辺通2丁目1-30）で、平日9時〜17時です（12月29日〜1月3日を除く）。2024年1月4日以降は窓口での印刷ができなくなっているため、必要な画面は自宅などで印刷しておきましょう。
地図の情報は目安です。境界の近くの物件や、正確な数値が必要なときは、担当窓口や仲介会社に確かめてください。
建ぺい率・容積率・高度地区で何が変わるか
建ぺい率・容積率は建て替えの大きさに関わる
建ぺい率は敷地面積に対する建物の1階部分などの面積の割合、容積率は延べ床面積の割合です。中古戸建を買って将来建て替えるなら、今と同じ大きさの家が建てられるかを確かめておきましょう。古い家の中には、今のルールより大きく建てられているものもあります。
高度地区は日当たりと眺望に関わる
神戸市の高度地区は、北側の境界線からの斜線制限と、絶対高さの制限の2種類で構成されています。高度地区の指定があると、建物の高さが抑えられ、北側の家の日当たりが守られやすくなります。南側の土地にどの程度の高さの建物が建ち得るかを知る手がかりにもなります。
風致地区は建て替えのデザインに関わる
六甲山のふもとなど、緑の多い地域には風致地区が指定されている場所があります。風致地区では、建物の高さや外壁の後退、緑化などのルールがあり、建て替えや外構の工事で許可が必要になることがあります。落ち着いた街並みが守られる反面、自由に建てられないこともあると知っておきましょう。
灘区・東灘区で家を選ぶときの見方のコツ
灘区・東灘区は、山側の住宅地から、駅前の商業地、海側の工業地や埋立地まで、狭い範囲に多様な用途地域が並んでいます。家を選ぶときは、次の順で確かめると効率的です。
- 候補の物件の用途地域：住宅系か、商業系・工業系か
- 周りの用途地域：道路一本向こうが別の用途地域で、高い建物が建ち得ることも
- 高度地区・風致地区・地区計画：建て替えのときのルール
- 都市計画道路：敷地に計画道路がかかっていないか
あわせて、子育て世帯なら小学校区も確かめておきましょう。調べ方は「東灘区で家を探すなら小学校区を先に確かめる｜神戸市の通学区域一覧の使い方と、校区の境目の物件で気をつけること」で紹介しています。
古い住宅地では、道路と敷地の間に「里道」と呼ばれる昔の道が残っていることもあります。「里道（りどう）の取扱い方と注意点を完全解説」もあわせてご覧ください。
用途地域だけで判断しない
用途地域が分かっても、実際の住み心地は現地を見ないと分かりません。平日と休日、昼と夜に周りを歩いてみると、交通量や騒音、店舗の営業時間などが分かります。中古戸建なら、建物そのものの状態も確かめましょう。内見のときのチェックは「中古戸建の内見で雨漏り跡を見分けるには？天井のシミ・押入れ・窓まわりのチェックと、結露との違い」で紹介しています。
よくある質問
Q. 用途地域は不動産会社から説明されますか？
売買契約の前に行われる重要事項説明で、用途地域や建ぺい率・容積率などの法令上の制限が説明されます。ただ、契約の直前では検討の時間が足りないこともあるので、物件を絞り込む段階で自分でも調べておくと安心です。
Q. マンションを買う場合も用途地域を見たほうがいいですか？
見ておくのがおすすめです。周りの土地に高い建物が建ち得るかで、将来の眺望や日当たりが変わる可能性があります。
Q. 用途地域は変わることがありますか？
変わることがあります。神戸市では、1973年の当初決定以降、全市的な見直しが複数回行われています。最新の指定状況は、神戸市の都市計画決定状況のページや都市計画課で確かめてください。
Q. 地図で見た建ぺい率と、物件資料の数字が違います。
角地の緩和や防火地域の扱いなど、条件によって数字が変わることがあります。物件資料の数字の根拠を、仲介会社に確かめましょう。
Q. 用途地域の証明書はもらえますか？
神戸市の検索ページには証明書の発行についての記載がありません。必要な場合は、都市計画課に問い合わせてください。
まとめ
- 家を買う前に、神戸市情報マップで用途地域を調べると、周りの将来や建て替えの目安が分かる
- 神戸市情報マップでは、建ぺい率・容積率、高度地区、防火・準防火地域、地区計画、風致地区も確かめられる
- 窓口は三宮国際ビル6階の都市計画課（平日9〜17時）。窓口での印刷はできない
- 候補の物件だけでなく、周りの用途地域と都市計画道路も確かめる
- 最後は現地を歩いて、実際の住み心地を確かめる
マチ不動産へのご相談
神戸市灘区・東灘区で中古戸建・マンションをお探しの方は、マチ不動産へご相談ください。用途地域や建て替えのルールなど、物件の法令上の制限も、地図と資料を使ってわかりやすくご説明します。
マチ不動産株式会社（神戸市灘区福住通2-1-9） TEL 078-262-1201／営業時間10:00〜18:00／水曜定休
