押入れのある部屋は、ベッドや洋服中心の暮らしをする入居者に「使いにくそう」と思われやすく、空室が長引く一因になることがあります。押入れをクローゼットに改装すると、写真や内見での印象を変えやすくなります。ただし、工事の範囲は「襖を替えるだけ」から「中段を外して内装も替える」まで幅があります。家賃・入居者層・残りの空室期間から、やり過ぎない範囲を選ぶのがポイントです。1〜3月の繁忙期に間に合わせるなら、年内に見積もりと工事日程を固めておくと安心です。
この記事で分かること
- 押入れが空室の原因になりやすい理由
- 押入れをクローゼットにする改装の種類と選び方
- 繁忙期に間に合わせるための段取り
- 改装費は修繕費か資本的支出か（確定申告での考え方）
押入れが空室の原因になりやすい理由
押入れは布団をしまうための収納です。奥行きが深く、中段（棚板）があるため、ハンガーで服を掛けにくい作りになっています。
最近の入居者、特に単身者や若い世帯は、ベッドで寝て、服はハンガーで掛けて収納する暮らし方が中心です。そのため、募集図面に「押入れ」とあるだけで、和室中心の古い部屋という印象を持たれることがあります。
内見では、次のような声が出やすくなります。
- 「服を掛ける場所がない」
- 「襖が古く見える」
- 「収納の中が暗く、湿っぽい」
収納の量そのものは十分でも、「使い方がイメージできない」ことが、検討から外れる理由になります。
押入れをクローゼットにする改装の種類と選び方
押入れの改装は、大きく3段階に分けて考えると選びやすくなります。
| 段階 | 主な工事 | 向いているケース |
|---|---|---|
| ① 見た目だけ変える | 襖紙の張替え、襖を折れ戸・開き戸に交換 | 部屋は洋室で、押入れの扉だけが古い |
| ② 使い方を変える | 中段を外す、ハンガーパイプと枕棚を付ける、内部の壁を張り替える | 服を掛ける収納にしたい。家賃帯を維持したい |
| ③ 部屋ごと洋室化 | 畳をフローリングに、壁・天井・建具もまとめて替える | 和室が募集の弱点になっている。長期で家賃を上げたい |
費用は、部屋の大きさ、建具の種類、内装の状態によって大きく変わります。必ず複数の内容で見積もりを取り、①〜③のどこまでやるかを比べてください。
選ぶときに考えたい3つのこと
- 家賃と回収期間：改装費を何年で回収できるか。家賃を上げられない部屋で③まで行うと、回収に時間がかかります。
- 入居者層：単身向けならハンガーで掛ける収納が喜ばれやすく、ファミリー向けなら奥行きを活かした収納（布団や季節物）が役立つこともあります。中段を残して下だけパイプにする方法もあります。
- 湿気：押入れは外壁に面していることが多く、冬は結露やカビが出やすい場所です。改装と合わせて、すのこや通気の工夫、断熱の状態も確認しましょう。
改装後に募集でアピールするコツ
- 募集図面の表記を「押入れ」から「クローゼット」に変える（実際の仕様に合っていることが前提）
- 写真は扉を開けた状態で、パイプと棚が見えるように撮る
- 内見時はハンガーを数本掛けておき、使い方をイメージしやすくする
冬の募集写真の撮り方は、賃貸の募集写真を冬に撮影するコツ｜時間帯・照明・枚数の目安で詳しく紹介しています。
繁忙期に間に合わせるための段取り
賃貸の入居者探しは、進学・就職・転勤が重なる1〜3月に動きが活発になります。この時期に「改装済み」で募集を出すには、逆算して動く必要があります。
- 11月〜12月上旬：現地確認と改装範囲の決定。管理会社に周辺の募集状況を聞く
- 12月中：見積もりの比較、工事日程の確保。年末年始は業者が休みに入るため早めに
- 1月：工事・クリーニング。完了後すぐに写真撮影
- 1月〜：募集図面と写真を差し替えて募集を強化
入居中の部屋は、退去後でなければ工事ができません。退去予定が分かった時点で、改装の内容を決めておくと空室期間を短くできます。
寒い時期の内見準備については、空室の内見、冬は暖房をつけておく？寒い部屋の空室対策もあわせてご覧ください。
改装費は修繕費か資本的支出か
個人で賃貸経営をしている場合、改装費が「修繕費」としてその年の必要経費になるか、「資本的支出」として減価償却していくかで、確定申告の扱いが変わります。
国税庁によると、修繕費か資本的支出かは、名目ではなく支出の実質で判定します。
| 判定のポイント（国税庁 No.1379より） | 扱い |
|---|---|
| 1つの修理・改良などの金額が20万円未満 | 修繕費として必要経費にできる |
| おおむね3年以内の周期で行うもの | 修繕費として必要経費にできる |
| 用途変更のための模様替えなど、改造・改装に直接かかった金額 | 原則として資本的支出 |
| どちらか不明で60万円未満、または前年末取得価額のおおむね10%以下 | 修繕費として扱える |
襖紙の張替えなど元の機能を保つ工事は修繕費になりやすい一方、押入れを「クローゼットに作り替える」工事は、内容によって資本的支出と判断されることがあります。工事の見積書は、項目ごとに金額が分かる形でもらっておくと判断しやすくなります。最終的な判断は、税務署や税理士に確認してください。
改装の前に管理会社と確かめたいこと
工事を決める前に、次の点を管理会社と話しておくと、やり直しやむだな出費を防げます。
- 周辺の競合物件：同じ家賃帯で募集中の部屋に、和室や押入れがどのくらい残っているか
- 内見での反応：これまでの内見で、収納や和室について何と言われたか
- 他の弱点との優先順位：収納より、水回りや照明、インターネット環境のほうが優先ではないか
- 原状回復の範囲：退去時のクリーニングや襖の張替えと同時にできる工事はないか
- 工事中の写真：完成後すぐに募集写真を撮れるよう、撮影の日程も決めておく
押入れの改装は、部屋全体の印象を変える「きっかけ」の一つです。収納だけを直しても、壁紙や照明が古いままだと効果が薄くなることがあります。予算の中で、どこから手を付けると内見の印象が一番変わるかを考えましょう。
よくある質問
Q. 押入れをクローゼットにすれば家賃を上げられますか？
一概には言えません。周辺の似た物件の家賃や、部屋全体の状態によります。改装は「家賃を上げる」より「決まるまでの期間を短くする」目的で考えると判断しやすくなります。
Q. 中段は外したほうがいいですか？
単身向けで服を掛ける収納にしたいなら、外してパイプを付けるのが一般的です。ファミリー向けでは、中段を残して片側だけパイプにする方法もあります。
Q. 襖を替えるだけでも効果はありますか？
部屋が洋室で、押入れの扉だけが古い場合は、扉の交換だけでも印象が変わることがあります。まずは費用の小さい方法から検討するのも一つです。
Q. 工事中に募集はできますか？
完成予定の写真やイメージで先に募集する方法もありますが、実物と違う表示にならないよう注意が必要です。完成日が決まっていれば、内見開始日を明記して募集します。
Q. 押入れの湿気対策は改装と同時にしたほうがいいですか？
同時に行うと効率的です。内部の壁を張り替えるときに、カビの跡や断熱の状態を確認できます。
まとめ
- 押入れは「服を掛けにくい」「古く見える」ことで、検討から外れる原因になりやすい
- 改装は①扉だけ②中を作り替える③部屋ごと洋室化の3段階で比べる
- 繁忙期に間に合わせるなら、11〜12月に範囲と業者を決める
- 改装費は内容によって修繕費か資本的支出かが変わる。見積書は項目別にもらう
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神戸市灘区・東灘区・中央区で賃貸物件をお持ちのオーナー様は、マチ不動産にご相談ください。周辺の募集状況を踏まえて、改装の範囲や募集の進め方を一緒に考えます。賃貸管理のご相談も承ります。
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