重要事項説明は、不動産を買う・借りる前に、「この物件にはどんな注意点や制限があるか」を宅地建物取引士から説明してもらう手続きです。契約してから「知らなかった」をなくすために、法律で義務になっています。
とはいえ、専門用語が多く、1時間以上かかることもあり、「聞いているうちによく分からなくなった」という声もよく聞きます。この記事では、重要事項説明で説明される内容と、聞き逃してはいけないポイントを、神戸市灘区の不動産会社がわかりやすく解説します。
この記事で分かること
- 重要事項説明は誰が、いつ、何のために行うか
- 説明される内容（物件のこと・取引条件・災害リスク）の意味
- 売買・賃貸それぞれで聞き逃してはいけないポイント
- オンラインで受けるIT重説と、上手な受け方
重要事項説明とは？
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 誰が説明する？ | 宅地建物取引士（宅建士）。説明の前に宅建士証を見せることが義務 |
| 誰が受ける？ | 買う人（買主）・借りる人（借主） |
| いつ？ | 契約を結ぶ前 |
| 何のため？ | 物件や取引条件を理解したうえで、契約するかどうかを決めてもらうため |
| 根拠 | 宅地建物取引業法35条 |
重要事項説明書には宅建士が記名します。説明を受けたら、買主・借主も「説明を受けました」として署名します。署名すると「聞いていない」とは言いにくくなるので、分からないことは署名の前に質問しましょう。
売買契約書との違い
| 書類 | 一言でいうと | 中身 |
|---|---|---|
| 重要事項説明書 | 物件の取扱説明書 | 法律の制限、道路、水道・ガス、ハザードマップ、マンションの規約など |
| 売買（賃貸）契約書 | 約束ごとの証拠 | 代金、引渡し日、解約のルール、違約金など |
重要事項説明では、この物件でできないこと、注意が必要なことが中心に説明されます。例えば、「建て替えるときに今より小さい家しか建てられない」「ペットは飼えない」といったことです。
重要事項説明で説明されること
重要事項説明書は大きく「物件に関すること」「取引条件に関すること」「その他」に分かれています。
① 物件に関すること
| 項目 | つまり何が分かる？ |
|---|---|
| 登記簿に記載された事項 | 本当の持ち主は誰か、抵当権などが付いていないか |
| 都市計画法・建築基準法などの制限 | どんな大きさ・高さの家が建てられるか、建て替えられるか |
| 道路との関係（接道） | 敷地が道路に2m以上接しているか、セットバックが必要か |
| 飲用水・電気・ガス・排水 | 水道やガスは引き込まれているか、工事の費用はかかるか |
| マンションの規約・管理 | 管理費・修繕積立金の額、滞納、ペットやリフォームのルール |
| 建物状況調査（インスペクション） | 中古の建物で、専門家の調査をしたか、その結果 |
道路や建築の制限は、将来の建て替えや売却に大きく関わります。例えば、前面道路が狭いとセットバックが必要になります（セットバックが必要な土地の売却｜神戸の場合）。今の基準に合わない「既存不適格」の建物は、住宅ローンにも影響します（既存不適格物件でも住宅ローンは使える？）。
② 取引条件に関すること
| 項目 | つまり何が分かる？ |
|---|---|
| 代金以外にかかるお金 | 手付金、敷金、精算金などの額と目的 |
| 契約の解除 | どんなときに契約をやめられるか |
| 損害賠償・違約金 | 約束を破ったときにいくら払うか |
| 手付金などの保全措置 | 売主が不動産会社の場合に、払ったお金が守られる仕組み |
| ローンのあっせん | ローンが通らなかったときの扱い |
| 契約不適合責任の保証 | 引渡し後の不具合に備えた保険などがあるか |
③ その他（災害リスクなど）
| 項目 | つまり何が分かる？ |
|---|---|
| 水害ハザードマップ上の位置 | 洪水・内水・高潮で浸水するおそれのある場所か（2020年8月から義務化） |
| 土砂災害警戒区域 | がけ崩れや土石流の危険がある場所か |
| 津波災害警戒区域 | 津波の危険がある場所として指定されているか |
| 石綿（アスベスト）調査 | 調査した記録があるか、その内容 |
| 耐震診断 | 1981年5月以前に着工した建物で、耐震診断をしたか |
ハザードマップの説明は、火災保険の水災補償を付けるかどうかを決める参考にもなります（アパートの火災保険、水災は外していい？神戸の場合）。
聞き逃してはいけないポイント
売買の場合
| ポイント | 聞いておきたいこと |
|---|---|
| 建て替えの可否 | 将来、同じ大きさの家を建てられるか |
| 道路とセットバック | 前の道路は建築基準法の道路か、敷地が狭くならないか |
| インフラの引き込み | 水道管が他人の土地を通っていないか、工事費はかかるか |
| マンションの管理 | 修繕積立金の残高、滞納、値上げや大規模修繕の予定 |
| 災害リスク | ハザードマップ上の位置と、どれくらい浸水する想定か |
賃貸の場合
| ポイント | 聞いておきたいこと |
|---|---|
| 普通借家か定期借家か | 定期借家なら更新がなく、期間が終わると出る必要がある |
| 契約期間・更新料 | 何年ごとに更新し、更新料はいくらか |
| 解約の予告期間 | 何か月前に連絡すれば解約できるか、短期解約の違約金はあるか |
| 敷金・原状回復の特約 | 退去時にいくら返ってくるか、クリーニング代などの負担 |
| 禁止事項 | ペット、楽器、事務所利用、石油ストーブなど |
オンラインで受ける「IT重説」と書類の電子化
重要事項説明は、パソコンやスマホのビデオ通話でも受けられます。これを「IT重説」といい、賃貸では2017年、売買では2021年から本格的に始まりました。2022年5月からは、重要事項説明書を紙ではなく電子データで受け取ることもできます。
| メリット | 注意点 |
|---|---|
| 遠方に住んでいても、店に行かずに受けられる | 書類（またはデータ）を事前に受け取っておく必要がある |
| 家族も一緒に聞きやすい | 通信が不安定だと聞き逃しやすい。途中で切れたら中断してもらう |
| 录画できれば後で見返せる | 画面で宅建士証を確認する |
重要事項説明を上手に受けるコツ
- 書類を数日前にもらう：当日初めて読むと、質問したいことに気づきにくい
- 気になるところに印をつけておく：特に「制限」「負担」「禁止」という言葉があるところ
- 時間に余裕をもつ：売買なら1〜2時間、賃貸でも30分〜1時間ほどかかることが多い
- 分からない言葉はその場で聞く：「つまり私にとって何が困るんですか？」と聞くと分かりやすい
- 口頭で聞いた約束は書面に残す：「大丈夫ですよ」と言われたことも、必要なら特約に書いてもらう
よくある質問
Q. 重要事項説明にはどのくらい時間がかかりますか？
物件によりますが、売買なら1〜2時間、賃貸なら30分〜1時間ほどが目安です。古い建物や法律の制限が多い土地、マンションは長くなる傾向があります。
Q. 重要事項説明を受けたら、必ず契約しないといけませんか？
いいえ。重要事項説明は、契約するかどうかを判断するためのものです。説明を聞いて納得できなければ、契約を見送ることもできます。
Q. 宅建士ではない人が説明してもいいのですか？
いいえ。重要事項説明は宅建士しかできません。説明の前に宅建士証を見せることも義務になっているので、提示がなければ見せてもらいましょう。
Q. 重要事項説明と契約は同じ日でもいいですか？
同じ日に続けて行うことはよくあります。ただし、考える時間がほしい場合は、重要事項説明を先に受けて、契約は後日にすることもできます。せめて書類は事前にもらっておきましょう。
Q. 後から「説明されていないこと」が分かったらどうすればいいですか？
まず不動産会社に連絡して説明を求めましょう。解決しない場合は、都道府県の宅地建物取引業の担当窓口や、不動産の業界団体の相談窓口に相談できます。
まとめ
- 重要事項説明は、契約の前に宅建士が物件と取引条件を説明する、法律で決まった手続き
- 売買契約書が約束ごとなら、重要事項説明書は物件の取扱説明書
- 物件のこと（登記・法律の制限・道路・インフラ）、取引条件、災害リスクが説明される
- 売買は建て替え・道路・管理、賃貸は契約の種類・解約・原状回復を特によく聞く
- オンライン（IT重説）や電子書面でも受けられる
- 書類は事前にもらい、分からないことは署名の前に聞く
灘区・神戸市東部の不動産はマチ不動産へ
マチ不動産は、神戸市灘区を中心に、戸建て・マンション・土地の売買と賃貸をお手伝いしています。重要事項説明では、専門用語をできるだけ使わず、「つまり何に注意すればいいか」をお伝えするようにしています。お気軽にご相談ください。
- マチ不動産株式会社
- 所在地：神戸市灘区福住通2-1-9
- TEL：078-262-1201
- 営業時間：10:00〜18:00（水曜定休）
参考情報
※この記事は2026年11月時点の法令・制度にもとづいています。
