2026年4月1日から、不動産の持ち主が引っ越しなどで住所や氏名を変えたとき、2年以内に変更の登記をすることが義務になりました。2026年4月より前に変わった住所も対象で、その場合の期限は2028年3月31日です。正当な理由なく放っておくと、5万円以下の過料の対象になります。賃貸物件を何棟も持っているオーナーは、登記簿の住所が今の住所と合っているか、物件ごとに確かめておきましょう。
この記事で分かること
- 住所変更登記の義務化の中身（期限・過料・正当な理由）
- 賃貸オーナーが期限までにすることの手順
- 一度の申出で法務局が変更してくれる「スマート変更登記」の使い方
- 法人所有・相続した物件・共有名義での注意点
住所変更登記の義務化とは（2026年4月1日から）
法務省の説明をもとに、ポイントを表にまとめます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 始まった日 | 2026年（令和8年）4月1日 |
| 義務の内容 | 登記された住所・氏名（法人は本店・名称）が変わったら、変更の日から2年以内に変更登記を申請する |
| 施行前に変わった場合 | 登記していなければ対象。2028年（令和10年）3月31日までに変更登記が必要 |
| 違反したとき | 正当な理由なく申請しないと、5万円以下の過料の対象 |
| 過料の手続き | 登記官が相当の期間を定めて申請を促し、それでも正当な理由なく申請しないときに裁判所へ通知する |
「正当な理由」の例として、法務省は、重い病気、DV被害で避難している場合、登記にかかる費用を負担できないほど経済的に困っている場合などを挙げています。個別の事情で判断されるので、気になる方は法務局に相談してください。
賃貸オーナーにとって何が困るのか
登記簿の住所が古いままでも、家賃収入や入居者との契約にすぐ影響が出るわけではありません。ただ、次の場面では住所をそろえておく必要があります。
- 物件を売るとき（売却の決済前に住所変更登記が必要）
- 借り換えや追加の融資を受けるとき
- 相続が起きたとき（登記簿の住所と最後の住所がつながらず、書類集めに手間がかかる）
義務化で、これまでの「売るときにまとめてやればいい」という考え方は通用しなくなりました。
賃貸オーナーが期限までにすること
手順1：持っている不動産を全部書き出す
アパート1棟でも、登記は「土地」と「建物」で別々です。土地が複数の筆（区画）に分かれていることもあります。固定資産税の納税通知書についている課税明細書を見ると、持っている土地・建物の一覧が分かります。
手順2：登記簿の住所を確かめる
登記事項証明書（登記簿）の「権利部（甲区）」に、持ち主の住所と氏名が載っています。登記簿の取り方や読み方は「抵当権の調べ方｜登記簿の取り方・費用・乙区の読み方をやさしく解説」で紹介しています。
手順3：住所が違う物件は変更登記をする
自分で申請することも、司法書士に頼むこともできます。前の住所から今の住所までのつながりを示す住民票や戸籍の附票が必要です。何度も引っ越している場合は、つながりを示す書類集めに時間がかかるので早めに動きましょう。登録免許税や司法書士の報酬がかかるので、金額は事前に確認してください。
手順4：今後のためにスマート変更登記を申し出る
次の章で説明する「検索用情報の申出」をしておけば、次に引っ越したときは法務局が職権で変更してくれます。
スマート変更登記（検索用情報の申出）の使い方
スマート変更登記は、持ち主が申請しなくても、登記官が住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）で住所の変更を確認し、職権で変更登記をしてくれるしくみです。法務省によると、2026年4月1日から始まっています。
使うには、あらかじめ「検索用情報」（氏名・ふりがな・住所・生年月日・メールアドレスなど）を法務局に申し出ておく必要があります。
| 申出の種類 | どんなとき | 方法 |
|---|---|---|
| 同時申出 | 購入・相続などで所有権の登記を申請するとき | 登記の申請と一緒に申し出る。2025年4月21日からは、所有権の登記を申請するときに併せて申し出ることが必要になっている |
| 単独申出 | すでに持ち主として登記されている人 | 登記の申請とは別に申し出る。オンラインの「かんたん登記申請」か、申出書を法務局に郵送・持参 |
単独申出には登録免許税などの費用はかかりません。押印や電子署名も不要です。
注意したいのは次の2点です。
- 申し出た不動産だけが対象：複数の物件を持っている場合は、対象にしたい物件をすべて申し出ます。
- 個人で、国内に住所がある人だけ：法人や海外に住んでいる人は申し出ることができません。
すでに住所が変わっている場合は、まず変更登記で今の住所にそろえ、そのうえで申し出るのが確実です。
法人所有・相続物件・共有名義での注意点
法人で所有している場合
法人が持つ不動産も、本店や商号が変わったら変更登記の義務があります。法人は検索用情報の申出ができません。法務省は、会社法人等番号が登記されているのに登記官の職権による変更がまだ済んでいない場合を「正当な理由」の例に挙げています。資産管理会社の本店を移した、商号を変えたという場合は、どの手続きが必要か司法書士に確認しましょう。
相続した物件の場合
親から相続したアパートが親の名義のままなら、先に相続登記が必要です。相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続で取得したことを知った日から3年以内（2024年4月より前の相続は2027年3月31日まで）に申請しなければなりません。正当な理由なく放っておくと10万円以下の過料の対象です。
相続したアパートでは、敷金の返還義務も引き継ぎます。詳しくは「アパート相続で敷金はどうなる？返還義務と債務控除の注意点」をご覧ください。
共有名義の場合
義務は持ち主ごとにかかります。夫婦や兄弟で共有している場合、引っ越した人の分の変更登記が必要です。
入居者や管理会社への影響
登記の住所が変わっても、入居者との賃貸借契約はそのままです。ただし、オーナーの住所が変わったら、管理会社や入居者への連絡先、家賃の振込先などの届け出も忘れずに行いましょう。
固定資産税の扱いについては「固定資産税の経費の計上時期｜不動産所得で一括か納期ごとか」も参考にしてください。
よくある質問
Q. 10年前に引っ越したまま登記を変えていません。今すぐ過料になりますか？
2026年4月より前の住所変更は、2028年3月31日までに登記すれば義務を果たしたことになります。また、過料は登記官が期間を定めて申請を促し、それでも正当な理由なく申請しない場合に裁判所へ通知される流れです。早めに手続きしましょう。
Q. 物件を売る予定があります。売るときにまとめてやってもいいですか？
売却の決済の前に住所変更登記は必要ですが、売る予定が2年以上先なら、その前に期限が来ることがあります。期限を過ぎないよう、売却の時期とは別に考えましょう。
Q. スマート変更登記をすれば、もう何もしなくていいですか？
申し出た不動産について、次からの住所変更は法務局が住基ネットで確認して登記してくれます。ただし、申出の前にすでに変わっている住所は、自分で変更登記をする必要があります。
Q. 海外赴任中のオーナーはどうすればいいですか？
海外に住所がある人は検索用情報の申出ができません。海外転居の変更登記には在留証明など国内とは違う書類が必要になることがあるため、司法書士に相談しましょう。
Q. 自分で申請できますか？
できます。オンライン申請のほか、書面を法務局に郵送・持参する方法もあります。書類集めや記入が不安な場合は司法書士に依頼しましょう。
まとめ
- 2026年4月1日から、住所・氏名の変更日から2年以内の変更登記が義務になった
- 2026年4月より前の変更は、2028年3月31日までに登記が必要
- 正当な理由なく放っておくと5万円以下の過料の対象
- 検索用情報の申出（無料）をしておけば、次からは法務局が職権で変更してくれる
- 法人・相続物件・海外在住の場合は、司法書士に手続きを確認する
賃貸物件の管理・相続のご相談はマチ不動産へ
神戸市灘区・東灘区・中央区で賃貸物件をお持ちのオーナー様の、管理や相続、売却のご相談を承っています。登記の手続きそのものは司法書士の業務ですので、必要に応じて司法書士をご紹介します。
マチ不動産株式会社（兵庫県知事(4)第11203号） 神戸市灘区福住通2-1-9／TEL 078-262-1201 営業時間 10:00〜18:00／水曜定休
