不動産売買契約書は、「何を、いくらで、いつ渡すか」と「うまくいかなかったときにどうするか」を決めた書類です。条文は難しそうに見えますが、一つずつ読むと、どれも後でもめないための約束ごとです。
この記事では、売買契約書に書かれている主な条文の意味を、むずかしい言葉を使わずに解説します。売る人・買う人それぞれが署名の前に確認しておきたいポイントもまとめました。
この記事で分かること
- 売買契約書と重要事項説明書の違い、契約までの流れ
- 手付金・引渡し・固定資産税の精算・契約不適合責任・ローン特約など、主な条文の意味
- 売主・買主それぞれのチェックポイント
- 印紙税の金額と、電子契約の場合
不動産売買契約書とは？重要事項説明書との違い
不動産を売買するときには、似たような分厚い書類が2つ出てきます。
| 書類 | 役割 | 誰が説明するか | タイミング |
|---|---|---|---|
| 重要事項説明書 | 物件の情報（法律の制限、道路、設備、ハザードマップなど）と取引条件を説明する | 宅地建物取引士が買主に説明 | 契約の前 |
| 売買契約書 | 売主と買主が守る約束ごとを決める | 売主と買主が署名・押印 | 重要事項説明の後 |
簡単に言うと、重要事項説明書は物件の取扱説明書、売買契約書は約束ごとの証拠です。同じ日に続けて行うことが多いですが、先に重要事項説明を受け、納得してから契約書に署名します。
売買契約までの流れ
- 買付証明書（購入申込書）を出す：買主が希望の価格や条件を伝える
- 条件をすり合わせる：価格、手付金、引渡し日、ローンの有無など
- 契約書の下書きを確認する：契約日の数日前にもらって読んでおくのが理想
- 重要事項説明を受ける
- 売買契約を結ぶ：署名・押印し、手付金を払う
- 住宅ローンの本申込み（ローンを使う場合）
- 残金決済・引渡し：残りの代金を払い、登記と鍵の受け渡し
当日に初めて契約書を読むと、分からないことを質問しにくくなります。下書きを事前にもらうだけで、契約の安心感は大きく変わります。
売買契約書の主な条文をわかりやすく
契約書の形は不動産会社や団体によって少し違いますが、書かれている内容はほぼ同じです。
| 条文 | つまり何のこと？ |
|---|---|
| 売買の目的物・売買代金 | 何をいくらで売買するか |
| 手付金 | 契約のときに払うお金。後で代金の一部になる |
| 売買対象面積（公簿売買・実測売買） | 登記簿の面積で売るか、測り直した面積で売るか |
| 境界の明示 | 売主が隣の土地との境目を示す |
| 所有権移転・引渡し | いつ代金を払い、いつ名義と鍵を渡すか |
| 抵当権等の抹消 | 売主が引渡しまでにローンなどの担保を消す |
| 公租公課等の分担 | 固定資産税などを引渡し日で日割りして精算する |
| 引渡し前の滅失・毀損（危険負担） | 引渡し前に地震や火事で壊れたらどうするか |
| 契約不適合責任 | 引渡し後に契約と違う不具合が見つかったらどうするか |
| 手付解除 | 手付金を放棄する（または倍返しする）ことで、契約をやめられる |
| 契約違反による解除（違約金） | 約束を守らなかった人が払うお金 |
| 融資利用の特約（ローン特約） | ローンが通らなかったら、契約を白紙に戻せる |
| 反社会的勢力の排除 | 暴力団などとは取引しない |
ここからは、特にトラブルになりやすい条文を詳しく見ていきます。
手付金と手付解除
手付金は、売買代金の5〜10%程度が一般的です。契約後でも、相手が契約の実行に取りかかるまで、または契約書で決めた期日までは、次の方法で契約をやめられます。
| やめる人 | 方法 |
|---|---|
| 買主 | 払った手付金を放棄する |
| 売主 | 受け取った手付金の倍額を買主に払う |
手付解除の期日を過ぎると、今度は違約金の問題になります。 期日がいつかは必ず確認しましょう。
公簿売買と実測売買
公簿売買は登記簿の面積で代金を決め、後で測って面積が違っても代金を精算しないやり方です。実測売買は、測量した面積との差を精算します。マンションは公簿売買が一般的です（中古マンションの登記簿面積が50㎡未満になる理由）。
固定資産税の精算（関西は4月1日起算が多い）
固定資産税は、1月1日の持ち主に1年分がかかります。そのため、引渡し日を境に日割りして、買主が売主に自分の分を払うのが慣習です。日割りの起点は、関東では1月1日、関西では4月1日とすることが多く、契約書にどちらで精算するかが書かれています。
契約不適合責任
引渡し後に、雨漏りやシロアリの被害など、契約で説明されていない不具合が見つかったときに、売主が責任を負うルールです。個人が売主の場合は「引渡しから3か月以内に通知」など期間を短くしたり、古い建物では責任を負わない（免責）としたりすることもあります。不動産会社が売主の場合は、引渡しから2年以上の期間を定めなければなりません。
旧民法の「瑕疵担保責任」との違いは契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いで解説しています。
ローン特約（融資利用の特約）
住宅ローンの審査に落ちたとき、決められた期日までなら契約を白紙に戻し、手付金も返してもらえる特約です。確認するのは次の3点です。
- どの金融機関、いくらのローンが対象か
- ローン特約で解除できる期日はいつか
- 解除のとき、手付金は全額返ってくるか
違約金
売主が引き渡さない、買主が代金を払わないなど、約束を破ったときに払うお金です。売買代金の10〜20%程度とすることが多く、不動産会社が売主の場合は20%が上限です。
引渡し前の滅失・毀損（危険負担）
契約後、引渡し前に地震や延焼など、売主にも買主にも責任のない理由で建物が壊れた場合のルールです。一般的には、売主が修理して引き渡すか、買主は契約を解除できると定められます。買主が壊れた建物の代金を払う必要はありません。
署名前のチェックポイント
買主が確認したいこと
| 確認すること | 理由 |
|---|---|
| ローン特約の期日と対象のローン | 審査の結果が期日に間に合うか |
| 手付解除の期日 | いつまでなら手付金の放棄でやめられるか |
| 契約不適合責任の期間・免責の有無 | 引渡し後に不具合が見つかったときに請求できるか |
| 付帯設備表の内容 | エアコンや照明など、何が残り、何が壊れているか |
| 引渡し日 | 今の住まいの退去や引っ越しの予定と合うか |
引渡し日（決済日）は、住宅ローンの適用金利にも関係します（住宅ローンの適用金利は決済日で決まる）。
売主が確認したいこと
| 確認すること | 理由 |
|---|---|
| 物件状況報告書（告知書）に書いた内容 | 知っている不具合を書いておかないと、後で責任を問われる |
| 契約不適合責任の期間 | いつまで責任を負うか |
| 境界の明示・測量の義務 | 境界標がないと測量費用がかかることも |
| 引渡し日と抵当権の抹消 | ローンの完済や新居への引っ越しが間に合うか |
| 買主のローン特約の期日 | 解除された場合、いつまで売却が止まるか |
契約書と一緒に渡される書類
| 書類 | 内容 |
|---|---|
| 物件状況報告書（告知書） | 売主が知っている雨漏り・シロアリ・周辺の状況など |
| 付帯設備表 | 引き渡す設備と、その不具合の有無 |
| 登記事項証明書 | 持ち主や抵当権の内容 |
| 測量図・地積測量図 | 土地の形と面積、境界 |
特に物件状況報告書は、契約不適合責任の範囲を決める大事な書類です。売主は正直に、買主はしっかり読んでおきましょう。
売買契約書の印紙税と電子契約
紙の売買契約書には印紙を貼ります。2027年3月31日までに作成する契約書は、軽減された税額が適用されます。
| 契約金額 | 本則の税額 | 軽減後の税額 |
|---|---|---|
| 500万円超1,000万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
売主と買主がそれぞれ原本を持つ場合は、両方の原本に印紙が必要です。一方がコピーを持つ方法で印紙代を節約することもあります。
2022年5月からは、宅地建物取引業法の改正で、重要事項説明書や売買契約書を電子で交付できるようになりました。電子契約には印紙税がかかりません。
よくある質問
Q. 売買契約書はいつもらえますか？
正式なものは契約日に署名・押印して受け取ります。ただし、下書きは契約日より前にもらえるよう不動産会社に頼むことができます。事前に読んでおくと、当日の質問もしやすくなります。
Q. 契約した後にやめたくなったらどうなりますか？
手付解除の期日までなら、買主は手付金を放棄、売主は手付金の倍額を払うことでやめられます。期日を過ぎると違約金がかかることがあります。
Q. ローンが通らなかったら手付金は戻ってきますか？
ローン特約があり、決められた期日までに審査が通らなかった場合は、契約は白紙に戻り、手付金は返ってきます。ただし、買主がわざと申込みをしなかった場合などは対象外になることがあります。
Q. 契約書の内容を変えてもらうことはできますか？
できます。引渡し日や契約不適合責任の期間などは、売主と買主の話し合いで決められます。希望があれば、契約日より前に不動産会社に伝えて調整してもらいましょう。
Q. 印紙代は売主と買主のどちらが払いますか？
一般的には、それぞれが自分の持つ原本の印紙代を負担します。電子契約なら印紙税はかかりません。
まとめ
- 売買契約書は「何を、いくらで、いつ渡すか」と「うまくいかなかったときのルール」を決めた書類
- 重要事項説明書は物件の説明、売買契約書は約束ごとの証拠
- 特に手付解除・ローン特約の期日、契約不適合責任の期間、引渡し日を確認
- 関西では固定資産税の精算を「4月1日起算」とすることが多い
- 印紙税は2027年3月31日まで軽減。電子契約なら不要
- 下書きを事前にもらい、分からないことは署名前に質問する
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参考情報
※この記事は2026年11月時点の法令・制度にもとづいています。個別の契約内容については、弁護士などの専門家にご確認ください。
