シロアリ被害がある家や、過去に被害があった家も売ることはできます。大切なのは、被害を隠さずに買主へ伝えることと、「駆除してから売るか」「そのまま売るか」を、建物の傷み具合と買主の層から選ぶことです。被害を知りながら伝えずに売ると、引渡し後に修理や値引き、契約の解除を求められるおそれがあります。
この記事で分かること
- シロアリ被害がある家の3つの売り方と、向いているケース
- 駆除・補修を売り出しの前にするか後にするかの考え方
- 告知書（物件状況報告書）にどう書くか、書くときの注意点
- 契約不適合責任の基本と、「免責」の特約で気をつけること
シロアリ被害のある家は売れる？まず状況を整理する
シロアリ被害といっても、程度はさまざまです。売り方を決める前に、次の3つを整理しましょう。
- 今も被害が続いているか（活動中か） 羽アリが出た、床がふかふかする、蟻道（土の筋）が見つかった、などがあれば活動中の可能性があります。
- どこまで傷んでいるか 床下の土台や柱など、建物を支える部分まで食べられていると、補修の範囲が広くなります。
- 過去の駆除や補修の記録が残っているか 駆除業者の報告書、保証書、補修工事の見積書や領収書があるかを確かめます。
この3点は、売却の判断にも、買主への説明にも使います。床下は自分で見るのが難しいので、駆除業者や建物の調査をする専門家に見てもらうのが確実です。
シロアリ被害のある家の3つの売り方
| 売り方 | 向いているケース | 気をつけたいこと |
|---|---|---|
| 駆除・補修をしてから売る | 建物がまだ使え、住宅として売りたい | 費用が先にかかる。工事の記録を残す |
| 駆除だけして現状のまま売る | 補修の範囲が分からない、費用を抑えたい | 傷みの程度を正直に伝え、価格に反映する |
| 古家付き土地や買取で売る | 建物が古く、買主が建て替える前提 | 建物の価値はほとんど見込まない価格になりやすい |
駆除・補修をしてから売る
建物にまだ十分住める状態が残っているなら、駆除と必要な補修をしてから売り出すと、住宅として探している買主の不安を減らせます。駆除業者の保証書（一定期間の再発に対応するもの）があれば、それも買主への安心材料になります。
駆除だけして現状のまま売る
補修にどこまで費用がかかるか分からない場合は、駆除だけ済ませて、補修は買主に任せる売り方もあります。リフォームを前提に買う人には、自分の好きなように直せる点が受け入れられることもあります。
古家付き土地として売る・買取に出す
築年数が古く、建物の価値がほとんど残っていない場合は、建物を残したまま「古家付き土地」として売る方法があります。早く現金化したいときは、不動産会社による買取も選択肢です。ただし、買取の価格は一般の売却より低くなるのが普通です。
駆除してから売るか、売り出してから決めるか
迷ったときは、次の順番で考えると整理しやすくなります。
- 駆除業者や専門家に床下を見てもらい、被害の範囲と駆除・補修の見積もりをとる
- 不動産会社に、「補修した場合」「現状のまま」の両方で査定を依頼する
- 補修費と、補修した場合に見込める価格の差を比べる
- 買主の層（住宅として買う人か、建て替える人か）を想定して決める
被害が今も続いている場合は、売り方にかかわらず、駆除は早めにしておくのが無難です。売り出し中に被害が広がると、建物の状態が説明と違ってしまうからです。
査定を頼むときは、被害のことを最初に伝えておきましょう。後から分かると、査定のやり直しになります。複数社への依頼のしかたは訪問査定を同じ日に複数社｜時間の組み方と比べ方が参考になります。
告知書（物件状況報告書）にはどう書く？
過去の被害も書く
個人が家を売るときは、売主が「告知書」や「物件状況報告書」と呼ばれる書類に、建物の状態を書いて買主に渡すのが一般的です。シロアリについては、今の被害だけでなく、過去の被害や駆除の履歴も書いておきましょう。
書き方の例
- 「2019年に浴室の床下で被害が見つかり、駆除業者により駆除済み（報告書あり）」
- 「被害のあった土台の一部を補修済み。そのほかの範囲は未確認」
- 「現在、被害の有無は確認していない」
「いつ」「どこで」「何をしたか」「分からないことは何か」を分けて書くのがポイントです。分からないことを「問題なし」と書いてしまうのは避けましょう。
建物状況調査（インスペクション）も選択肢
宅地建物取引業法では、不動産会社が売却の媒介契約を結ぶときに、建物状況調査（インスペクション）をする事業者のあっせんについて書面で示すことになっています。専門家に建物を調べてもらい、その結果を買主に示せば、説明の裏付けになります。
契約不適合責任と「免責」の特約の注意点
契約不適合責任とは
売った家が、契約で約束した内容と違っていた場合に、売主が負う責任です。法務省の資料によると、買主は次のような請求ができるとされています。
- 修理などを求める（追完請求）
- 代金を減らすよう求める（代金減額請求）
- 損害の賠償を求める（損害賠償請求）
- 契約を解除する（解除）
買主がこれらを求めるには、契約と違うことを知ってから1年以内に売主へ知らせる必要があります。
告知しておけば「契約どおり」になる
シロアリ被害を告知書に書き、買主がそれを了承して契約すれば、その被害は「契約の内容」に含まれます。後から「聞いていない」と言われるリスクを減らせます。
免責の特約でも、知っていて伝えなかったことは守られない
古い家の売却では、「売主は契約不適合責任を負わない」とする特約（免責特約）をつけることがあります。ただし、売主が知っていながら伝えなかった事実については、特約があっても責任を免れないとされています（民法572条）。免責特約は、告知とセットで考えましょう。契約不適合責任の全体像は新民法で大きく変わった！瑕疵担保責任と契約不適合責任との違いで詳しく解説しています。
売却前にそろえておきたい書類
- 駆除業者の作業報告書・見積書・領収書
- 駆除の保証書（保証期間と、売却したときに引き継げるかどうか）
- 補修工事の記録（写真があればなおよい）
- 建物状況調査の報告書（実施した場合）
- 増改築の記録（増築部分に被害があった場合など）
増築部分が未登記の家では、登記や確認の手続きもあわせて必要になることがあります。増築部分が未登記の家の売却｜登記と建築確認の確かめ方もご覧ください。
よくある質問
Q. 何年も前に駆除したシロアリ被害も、告知しないといけませんか？
告知しておくのが安全です。駆除済みでも、買主が判断する材料になる情報だからです。駆除の時期と内容、報告書があることを書いておきましょう。
Q. 駆除の保証書は、買主に引き継げますか？
業者や保証の内容によって違います。名義変更の手続きが必要な場合もあるので、保証書を出した業者に確認しましょう。
Q. シロアリ被害があると、どのくらい値段が下がりますか？
被害の範囲、補修の要否、建物の築年数、立地によって大きく変わるため、一律の目安はありません。補修した場合と現状のままの場合で査定を比べるのがおすすめです。
Q. 内覧で買主にシロアリのことを聞かれたら、どう答えればいいですか？
告知書に書いた内容と同じことを、記録を見せながら説明します。その場で分からないことは「確認して回答します」と伝え、不動産会社を通して回答しましょう。
Q. 更地にして売った方がいいですか？
建物の価値がほとんどない場合は更地も選択肢です。ただし、解体費用がかかり、売れるまでの間の固定資産税が上がることもあります。古家付きで売る場合と比べてから決めましょう。
まとめ
- シロアリ被害がある家も売れる。被害は今のものも過去のものも隠さず伝える
- 売り方は「駆除・補修して売る」「駆除だけして現状で売る」「古家付き土地・買取」の3つ
- 告知書には「いつ・どこで・何をしたか・分からないこと」を分けて書く
- 免責特約があっても、知っていて伝えなかったことの責任は免れない
マチ不動産へのご相談
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