管理会社が倒産しても、入居者との賃貸借契約はそのまま続きます。入居者に敷金を返す義務も、原則として貸主であるオーナーに残ります。困るのは、管理会社の口座に入ったまま送金されていない家賃や、管理会社に預けていた敷金が戻ってこないおそれがあることです。倒産の知らせを受けたら、まず家賃の振込先を止め、書類と鍵を確保し、弁護士や破産管財人に連絡する。この順で動くと被害を小さくできます。
この記事で分かること
- 管理会社が倒産したとき、家賃・敷金・入居者との契約がどうなるか
- 倒産を知ってから最初の1週間でオーナーがすること
- 法律で決められた「分別管理」とは何か、どこまで守ってくれるか
- 倒産に備えて、管理会社を選ぶ・契約するときに確かめたいこと
管理会社が倒産したら家賃と敷金はどうなる？
入居者との賃貸借契約は続く
賃貸借契約を結んでいるのは、オーナー（貸主）と入居者（借主）です。管理会社は、オーナーから管理業務を任されている立場です。そのため、管理会社が倒産しても、賃貸借契約そのものはなくなりません。入居者は住み続けられますし、オーナーは家賃を受け取る権利を持ち続けます。
敷金を返す義務はオーナーに残る
民法では、敷金は賃貸借が終わって物件が明け渡されたときに、貸主が借主に返すものとされています（民法622条の2）。管理会社が敷金を預かっていた場合でも、入居者から見れば、返す義務を負うのは貸主であるオーナーです。
つまり、管理会社に預けた敷金が戻ってこなくても、入居者が退去するときには、オーナーが自分のお金で返さなければならない可能性があります。ここが、管理会社の倒産でいちばん大きな痛手になりやすい点です。
未送金の家賃は「債権」になる
入居者が管理会社の口座に家賃を振り込み、それがオーナーに送られる前に倒産した場合、その家賃はオーナーの「管理会社に対する債権」になります。破産手続きに入ると、ほかの債権者と一緒に配当を受ける形になり、全額は戻らないこともあります。
| お金の種類 | 倒産したときに起きやすいこと | オーナーへの影響 |
|---|---|---|
| 入居者が振り込んだ家賃（未送金分） | 管理会社の口座に残ったまま止まる | 全額は戻らないおそれ |
| 管理会社が預かっていた敷金 | 返ってこないおそれ | 退去時にオーナーが自己資金で返すことも |
| これから入る家賃 | 振込先を変えれば守れる | 早く入居者に連絡することが大切 |
倒産を知ったらオーナーが最初の1週間ですること
- 事実を確かめる 管理会社からの通知、裁判所の手続きの開始、代理人弁護士の連絡先などを確認します。うわさの段階で動くと、入居者を混乱させます。
- 家賃の振込先を切り替える これから払われる家賃が管理会社の口座に入らないよう、入居者に新しい振込先を書面で知らせます。家賃保証会社や口座振替を使っている場合は、その会社にも連絡します。
- 書類と鍵を確保する 賃貸借契約書、入居申込書、入居者の連絡先、鍵、設備の保証書などを返してもらいます。破産管財人が選ばれている場合は、管財人を通じて受け取ります。
- 未送金の家賃と預けた敷金を整理する 入居者ごとに、いつまでの家賃が送金済みか、敷金をいくら預けていたかを一覧にします。管理会社からの送金明細や報告書が手がかりになります。
- 弁護士や管財人に相談し、債権を届け出る 破産手続きでは、債権の届け出に期限があります。届け出の方法や、どのお金が戻る可能性があるかは、弁護士に確認しましょう。
- 新しい管理会社を決める、または自主管理に切り替える 入居者からの修理の依頼や問い合わせは止まりません。空白の期間ができないよう、早めに次の体制を決めます。
入居者への通知は、「契約はそのまま続くこと」「家賃の新しい振込先」「困ったときの連絡先」の3点を簡潔に書くと、不安を和らげやすくなります。
法律で決められた「分別管理」とは？
賃貸住宅管理業法で決まっていること
2021年6月に全面施行された賃貸住宅管理業法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）では、管理戸数200戸以上の管理会社に国土交通大臣への登録を義務づけています。登録した管理会社には、主に次の義務があります。
| 義務 | 内容 |
|---|---|
| 重要事項説明 | 管理受託契約の前に、報酬や業務内容を書面で説明する |
| 契約締結時の書面交付 | 契約を結んだら、決まった条件を書いた書面を渡す |
| 財産の分別管理 | 入居者から受け取ったお金と、会社自身のお金を分けて管理する |
| 定期報告 | 少なくとも年1回、家賃の受け取り状況や苦情の対応などをオーナーに報告する |
分別管理の具体的な方法
国土交通省の解説では、分別管理の方法として次の2つが示されています。
- 家賃や敷金を受け取る口座と、会社自身のお金の口座を別々に開く
- 受け取ったお金が、どのオーナーとの契約に関するものか、帳簿や会計ソフトですぐに分かるようにしておく
分別管理でも「全額安心」とは限らない
分別管理は、オーナーのお金が会社のお金に混ざらないようにするための仕組みです。ただし、倒産したときに、その口座のお金がオーナーのものとして戻るかどうかは、口座の名義や管理委託契約の内容などによって変わり、最終的には管財人や裁判所の判断になります。分別管理がされているかに加えて、「家賃をためこまず、早く送金してくれるか」も大切な見方です。
倒産に備えた管理会社の選び方・契約の確かめ方
契約前に確かめたいチェックリスト
- 国土交通省の登録番号があるか（管理戸数200戸以上の場合）
- 家賃の送金日はいつか（月末締め・翌月10日送金など、期間が短いほど安心）
- 家賃や敷金を受け取る口座の名義はどうなっているか
- 敷金をオーナーが預かる形にできるか
- 年1回以上の報告が、どんな形式で届くか
- 契約書・鍵・入居者情報の保管方法と、解約時の引き継ぎ方法が書かれているか
敷金はオーナーが預かる形も選べる
管理会社によっては、敷金を入居時にオーナーへ送金し、オーナーが預かる形にできます。手間は少し増えますが、管理会社に何かあっても敷金を失うおそれは小さくなります。
費用の安さだけで決めない
管理委託料は家賃の数％が多く、会社によって差があります。ただし、安さだけで決めると、送金のルールや報告の中身が十分に確かめられないことがあります。費用の目安は賃貸管理料の相場は家賃の何%？国の調査と別料金の見分け方で詳しく紹介しています。
よくある質問
Q. 管理会社が倒産したら、入居者は退去しなければいけませんか？
退去する必要はありません。賃貸借契約はオーナーと入居者の間の契約なので、管理会社が倒産しても続きます。入居者には、その点をはっきり伝えましょう。
Q. 入居者が倒産後も管理会社の口座に家賃を振り込んでしまったら？
その家賃は管理会社に対する債権として扱われる可能性があります。二重に払ってもらうことは難しいため、扱いは弁護士や管財人に相談します。だからこそ、振込先の切り替えは最初に行うのが大切です。
Q. サブリース（一括借り上げ）の会社が倒産した場合も同じですか？
サブリースでは、オーナーと入居者の間に直接の契約がなく、サブリース会社が入居者に部屋を貸している形です。管理委託とは関係が違うため、入居者との契約の引き継ぎ方や家賃の受け取り方も変わります。契約書を持って、早めに専門家へ相談しましょう。
Q. 管理会社が登録業者かどうかは、どこで調べられますか？
国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で、賃貸住宅管理業者の登録を調べられます。登録番号は、管理会社の事務所に掲げる標識にも書かれています。
Q. 相続したアパートの敷金は、管理会社と相続人のどちらが返しますか？
賃貸人の立場を引き継いだ相続人が返す義務を負うのが原則です。詳しくはアパート相続で敷金はどうなる？返還義務と債務控除の注意点をご覧ください。
まとめ
- 管理会社が倒産しても、入居者との賃貸借契約は続き、敷金を返す義務はオーナーに残る
- 倒産を知ったら、振込先の切り替え、書類と鍵の確保、弁護士・管財人への相談をすぐに
- 登録業者には分別管理と年1回以上の報告の義務があるが、全額が戻るとは限らない
- 契約前に、送金日、口座の名義、敷金の預かり方を確かめておく
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