中古戸建の内見で基礎のひび割れを見つけたら、まず「幅」を測りましょう。国の技術的基準（住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準）では、木造住宅の基礎のひび割れは、幅0.3mm未満なら構造上の不具合がある可能性は「低い」、0.3mm以上0.5mm未満は「一定程度ある」、0.5mm以上は「高い」と整理されています。ただし幅だけで結論は出せません。向きや場所、室内の傾きもあわせて見て、気になるときは購入前に建物状況調査（インスペクション）で確かめるのが安心です。
この記事で分かること
- 基礎のひび割れを見る3つの観点（幅・向き・場所）
- 国の技術的基準にある幅0.3mm・0.5mmの目安
- 内見での確かめ方と、ヘアクラックとの見分け方
- 気になるひび割れを見つけたときの建物状況調査
- 契約前に確かめたい書類と売主への質問
基礎のひび割れは「幅・向き・場所」で見る
コンクリートの基礎には、乾燥して縮むときなどに細いひびが入ることがあります。ひびがあること自体は珍しくありません。内見で大事なのは、次の3つの観点で「気にしなくてよいひび」か「専門家に見てもらうべきひび」かを分けることです。
- 幅：ひびの隙間の広さ。いちばん分かりやすい目安です。
- 向き：縦にまっすぐなひびより、斜めや横に長く走るひびは、建物の重さや地盤の動きが関係していることがあります。
- 場所：床下換気口の角や基礎の角はひびが入りやすい場所です。同じ面に何本も並んでいる、ひびの両側で段差がある、といった場合は注意します。
基礎のひび割れ幅の目安
国土交通省が公表している「住宅紛争処理の参考となるべき技術的基準」（平成12年建設省告示第1653号）では、木造住宅の基礎のひび割れを次のように分けています。ここでいう「可能性」とは、構造耐力上主要な部分に不具合（瑕疵）がある可能性のことです。
| ひび割れの幅 | レベル | 不具合がある可能性 |
|---|---|---|
| 0.3mm未満 | レベル1 | 低い |
| 0.3mm以上0.5mm未満 | レベル2 | 一定程度ある |
| 0.5mm以上 | レベル3 | 高い |
※基礎の仕上げがモルタルなどの場合は、仕上げ材と構造材にまたがったひび割れが対象です。同じ告示では、この基準は不具合の有無を特定するものではなく、レベル1でも不具合がある場合も、レベル3でもない場合もあるとされています。
つまり、0.3mmと0.5mmは「専門家に見てもらうかどうか」を決める目安です。それだけで「買ってはいけない家」と決めつけるものではありません。
内見で基礎のひび割れを確かめる手順
- 建物の外周を一周する：基礎が見える部分を、角や床下換気口まわりを中心に見て回ります。植木や物置で隠れている部分があれば、どこが見られなかったかもメモします。
- 幅を測る：クラックスケール（幅を当てて比べる定規のようなカード）をひびに当てて比べます。ホームセンターや通販で手に入ります。
- 向きと長さを見る：縦か、斜めか、横か。基礎の上端から下端までつながっていないかも確かめます。
- ひびのまわりを見る：錆のような茶色い汁の跡、段差やずれ、コンクリートの欠けがないか。鉄筋が錆びているサインのこともあります。
- 写真を撮る：クラックスケールを当てた状態と、建物のどの辺りか分かる引きの写真の両方を撮ります。
- 室内もあわせて見る：床の傾き、ドアや引き戸の開け閉めの引っかかり、壁の入隅のひびなど、基礎の動きとつながるサインがないか確かめます。
ヘアクラックと構造クラックの見分け方
| 項目 | ヘアクラック（髪の毛のようなひび） | 注意したいひび |
|---|---|---|
| 幅 | おおむね0.3mm未満 | 0.3mm以上。特に0.5mm以上 |
| 向き | 縦に短く入るものが多い | 斜め・横に長く走る |
| まわり | 段差や錆汁がない | 段差・ずれ・錆汁・欠けがある |
| 室内の様子 | 特に変化なし | 床の傾きや建具の不具合がある |
内見では、基礎だけでなく屋根裏や電気設備もあわせて見ておくと、家全体の状態がつかめます。中古戸建の内見で小屋裏点検口を確認｜雨漏り跡と断熱材や中古戸建の内見で分電盤はどこを見る？容量・製造年の確認法も参考にしてください。
気になるひび割れを見つけたら：建物状況調査
幅0.3mm以上のひびや、斜めに長く走るひびを見つけたら、購入を決める前に建物状況調査（インスペクション）を検討しましょう。建物状況調査は、一定の講習を修了した建築士などが、基礎・外壁・屋根などの劣化や不具合を目視や計測で調べるものです。
国土交通省は、宅地建物取引業法の改正で、次の3つの場面で建物状況調査に関わる手続きを不動産会社に義務付けました。
| 場面 | 不動産会社がすること |
|---|---|
| 媒介契約を結ぶとき | 調査を行う者のあっせんに関する事項を書面にして交付 |
| 重要事項説明 | 調査結果の概要などを説明 |
| 売買契約の成立時 | 建物の状況について当事者双方が確認した内容を書面で交付 |
すでに売主が調査をしている物件なら、その結果を見せてもらいましょう。買主が自分で調査を依頼する場合は、売主の了解が必要です。入居中の家では日程の調整もいるので、仲介会社を通して早めに伝えます。
契約前に確かめたい書類と売主への質問
- 補修の履歴：ひびを埋めたことがあるか。いつ、どのように直したか。
- ひびに気づいた時期：最近広がっていないか。地震の後に増えたか。
- 建築の年と設計図書：建築確認の年月日で、旧耐震基準（1981年5月以前の確認）かどうかも分かります。
- 契約不適合責任の範囲と期間：契約後に不具合が見つかったとき、売主がどこまで、いつまで責任を負うか。個人の売主では、期間を短くしたり責任を負わないとしたりする特約があることもあります。
契約不適合責任の考え方は、新民法で大きく変わった！瑕疵担保責任と契約不適合責任との違いは‼売主の対策方法についても詳しく解説で詳しく紹介しています。
よくある質問
Q. 基礎にひびがある中古戸建は買わない方がいい？
ひびがあるだけで買ってはいけないとは限りません。幅0.3mm未満の細いひびはよく見られます。幅や向き、室内の様子を確かめ、気になるものは専門家に見てもらってから判断しましょう。
Q. クラックスケールがないときは？
後日測れるよう、定規や硬貨など大きさの分かる物を添えて写真を撮っておきます。ただし写真では幅の判断は難しいので、正確には専門家に測ってもらうのが確実です。
Q. ひびが補修で埋められていたら？
補修したこと自体は問題ではありません。いつ、なぜ直したのかを売主に尋ね、補修の後にまたひびが出ていないかを見ましょう。
Q. 建物状況調査は誰が費用を払いますか？
依頼した人が払うのが一般的です。売主が売り出し前に実施している場合もあるので、まず仲介会社に確かめましょう。費用は調査の範囲と依頼先で変わります。
Q. 冬の内見で気をつけることは？
日が暮れるのが早く、夕方は基礎の細いひびが見えにくくなります。外周の確認は明るい時間にし、懐中電灯を斜めから当てると分かりやすくなります。
まとめ
- 基礎のひび割れは「幅・向き・場所」で見る
- 国の技術的基準では、0.3mm未満は不具合の可能性が低く、0.5mm以上は高いとされる。ただし幅だけでは決まらない
- 内見ではクラックスケールで幅を測り、写真と室内の様子もあわせて記録する
- 気になるひびは購入前に建物状況調査で確かめる
- 補修の履歴と契約不適合責任の範囲・期間を契約前に確認する
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