不動産の仲介手数料は、宅建業法で上限が決められています。上限を超える請求や、条件を満たさない広告費の別途請求は認められません。一方で、「契約をやめたのに手数料を請求された」「賃貸で1か月分取られた」など、ルールを知らないと判断しにくいトラブルもあります。媒介契約の前に金額と支払い条件を書面で確認することが、一番の防止策です。
この記事では、仲介手数料でよくあるトラブルと対処法を、神戸市灘区の不動産会社がわかりやすく解説します。
この記事で分かること
- 売買・賃貸の仲介手数料の上限と支払いのルール
- よくあるトラブル事例と対処法
- トラブルを防ぐためのチェックポイント
- 困ったときの相談先
仲介手数料のルールをおさらい
トラブルを判断する前提として、まずルールを確認しましょう。仲介手数料（媒介報酬）は、宅建業法と国土交通省の告示で上限が決められています。
売買の仲介手数料の上限
| 売買価格（税抜き） | 上限（税抜き） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5% |
| 200万円超〜400万円以下の部分 | 4% |
| 400万円を超える部分 | 3% |
売買価格が400万円を超える場合は、「売買価格×3%＋6万円（税別）」で計算できます。たとえば3,000万円の物件なら、96万円＋消費税が上限です。
また、2024年7月からは、800万円以下の安い空き家などについて、事前に説明して合意を得れば、30万円＋消費税（税込33万円）まで受け取れる特例があります。通常の計算より高くなることがあるため、媒介契約のときに確認が必要です。
賃貸の仲介手数料の上限
| ルール | 内容 |
|---|---|
| 貸主・借主の合計 | 家賃1か月分＋消費税まで |
| 居住用の場合の一方から | 原則として家賃0.5か月分＋消費税まで |
| 例外 | 媒介の依頼を受けるときに依頼者の承諾を得ていれば、一方から1か月分まで受け取れる |
支払いのタイミング
売買では、売買契約が成立した時点で報酬を請求できるのが原則ですが、実務では「契約時に半分、決済・引渡し時に残り半分」とすることが多くあります。契約が成立する前に「着手金」などの名目で報酬を請求することは認められません。
仲介手数料でよくあるトラブルと対処法
| トラブル | 問題になるポイント | 対処法 |
|---|---|---|
| 1. 上限を超えて請求された | 上限を超えた受領は宅建業法違反 | 計算の根拠を確認し、超えた分の返還を求める |
| 2. 広告費を別に請求された | 通常の広告費は報酬に含まれる | 自分が依頼した特別な広告か確認する |
| 3. 契約をやめたのに請求された | 解除の理由によって扱いが違う | 媒介契約書の報酬の条項を確認する |
| 4. 直接取引したら請求された | 紹介された相手との直接取引は契約違反になることがある | 媒介契約の内容と経緯を確認する |
| 5. 賃貸で家賃1か月分を取られた | 事前の承諾がなければ原則0.5か月分まで | 承諾した時期と方法を確認する |
| 6. 値引きの約束が守られない | 口頭の約束は証拠が残らない | 媒介契約書に金額を書いてもらう |
トラブル1：上限を超えて請求された
「コンサルティング料」「事務手数料」など別の名目でも、媒介に関する報酬として上限を超える場合は問題になります。請求書の内訳を確認し、何の費用かを説明してもらいましょう。ただし、媒介とは別に依頼した業務（不動産のコンサルティングなど）の対価で、内容と金額が事前に書面で合意されている場合は、別の扱いになることもあります。
トラブル2：広告費を別に請求された
通常の広告（レインズへの登録、ポータルサイトへの掲載、チラシなど）の費用は、仲介手数料に含まれるものです。広告費を別に請求できるのは、次の条件を満たす場合に限られるとされています。
- 依頼者から広告の依頼があった
- 大手新聞への掲載など、通常の範囲を超える特別な広告である
- 費用を負担することについて、事前に承諾している
トラブル3：契約をやめたのに請求された
売買契約が解除された場合に仲介手数料が必要かどうかは、解除の理由と媒介契約の内容で変わります。
| 解除の理由 | 仲介手数料の扱い（一般的な考え方） |
|---|---|
| 住宅ローン特約による白紙解除 | 契約がなかったことになるため、支払った手数料は返ってくるのが一般的 |
| 手付解除（自分の都合でやめた） | 契約は一度成立しているため、請求されることがある |
| 相手の契約違反による解除 | 媒介契約の定めや事情による |
住宅ローン特約の内容や決済の流れについては住宅ローンの適用金利と決済日も参考にしてください。
トラブル4：直接取引したら請求された
不動産会社から紹介された相手と、手数料を払いたくないために直接契約すると、媒介契約の定めによっては、媒介契約の期間が終わった後でも一定期間は報酬相当額を請求されることがあります。紹介を受けた相手と契約する場合は、その不動産会社を通すのが原則です。
トラブル5：賃貸で家賃1か月分を取られた
居住用の賃貸では、借主から受け取れるのは原則家賃0.5か月分＋消費税までです。家賃1か月分を受け取るには、媒介の依頼を受けるときに借主の承諾を得ている必要があります。契約の直前に承諾を取っただけでは足りないとして、借主に差額の返還を命じた裁判例（東京地裁2019年8月、東京高裁2020年1月に控訴棄却）もあります。
トラブル6：値引きの約束が守られない
「手数料は半額でいいですよ」と口頭で言われていても、書面になければ、後で「そんな約束はしていない」と言われることもあります。値引きに合意した場合は、媒介契約書の報酬額の欄に合意した金額を書いてもらいましょう。
仲介手数料のトラブルを防ぐチェックポイント
仲介手数料のトラブルの多くは、「契約前に確認しておけば防げた」ものです。
| タイミング | 確認すること |
|---|---|
| 媒介契約の前 | 仲介手数料の金額（または計算式）、支払い時期、他にかかる費用 |
| 媒介契約のとき | 媒介契約書の報酬額・支払時期・解除時の扱いの条項 |
| 賃貸の申込み前 | 仲介手数料が家賃の何か月分か、1か月分なら承諾を求められたか |
| 売買契約の前 | 住宅ローン特約の有無と、白紙解除のときの手数料の扱い |
| 請求を受けたとき | 請求書の内訳、上限を超えていないか |
口頭の説明だけでなく、金額と条件を書面に残すことが大切です。契約書の内容で分からないところがあれば、サインする前に質問しましょう。売買契約で注意したい売主の責任については契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いも参考にしてください。
仲介手数料で困ったときの相談先
まずは不動産会社に請求の根拠を書面で説明してもらい、それでも解決しない場合は次の窓口に相談できます。
| 相談先 | こんなときに |
|---|---|
| 免許を出した行政の窓口 | 上限超えなど宅建業法違反の疑いがある（知事免許なら都道府県、大臣免許なら地方整備局） |
| 業者が加入する保証協会 | 業者との話し合いがうまくいかない。苦情の解決に向けた相談ができる |
| 消費者ホットライン（188） | どこに相談すればよいか分からない |
| 弁護士（法テラスなど） | 返還を求めたい、裁判も視野に入れている |
不動産会社の免許番号やどの保証協会に加入しているかは、重要事項説明書や会社のホームページで確認できます。
よくある質問
Q. 仲介手数料は値引きできますか？
法律で決まっているのは上限なので、交渉の余地はあります。値引きに合意した場合は、媒介契約書に金額を書いてもらいましょう。
Q. 売買契約がローン特約で白紙になったら、手数料は返ってきますか？
住宅ローン特約による白紙解除は、契約がなかったことになるため、支払った手数料は返ってくるのが一般的です。媒介契約書の条項も確認しましょう。
Q. 賃貸で家賃1か月分を払った場合、返してもらえますか？
媒介の依頼をしたときに承諾をしていなければ、差額の返還を求められる可能性があります。承諾の時期や方法など個別の事情によるため、弁護士や相談窓口に確認しましょう。
Q. 仲介手数料はいつ支払いますか？
売買では、契約時に半分、決済・引渡し時に残り半分を支払うのが一般的です。契約前に「着手金」を請求された場合は注意が必要です。
Q. 仲介手数料以外にも費用を請求されました。払う必要がありますか？
何の費用かによります。自分が依頼した特別な広告や、遠方への出張費などで事前に承諾したものは支払う必要がある場合もありますが、通常の営業活動にかかる費用は仲介手数料に含まれます。内訳を確認しましょう。
まとめ
- 仲介手数料は宅建業法で上限が決まっている（売買は400万円超で「3%＋6万円＋税」）
- 通常の広告費は手数料に含まれ、別に請求できるのは依頼した特別な広告などに限られる
- 契約解除時の扱いは、解除の理由と媒介契約の内容で変わる
- 居住用賃貸の借主の負担は原則家賃0.5か月分＋税まで
- 金額と条件は媒介契約前に書面で確認する
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マチ不動産株式会社は、神戸市灘区の地域密着の不動産会社です。仲介手数料やその他の費用は、媒介契約の前に分かりやすくご説明します。「他社から受けた請求内容が合っているか知りたい」といったご相談もお気軽にお寄せください。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 会社名 | マチ不動産株式会社 |
| 所在地 | 神戸市灘区福住通2-1-9 |
| 電話 | 078-262-1201 |
| 営業時間 | 10:00〜18:00 |
| 定休日 | 水曜日 |
