中古住宅の引渡しが年末になり、12月中の入居に間に合わなくても、住宅ローン控除が受けられなくなるわけではありません。取得から6か月以内に住み始めれば対象で、2026年に入居しても2027年に入居しても、中古住宅の控除の基本的な枠組みは同じです。
ただし、控除が始まる年が1年ずれる、子育て世帯などの上乗せの判定日が変わる、といった違いはあります。この記事では、年末に中古住宅を購入する方向けに、12月入居と1月入居の違いを整理します。
この記事で分かること
- 住宅ローン控除の入居時期の要件（6か月以内・12月31日の居住）
- 2026年入居の中古住宅の控除期間・控除限度額
- 12月入居と1月入居で変わること・変わらないこと
- 年末購入のスケジュールと初年度の確定申告の準備
結論｜12月に間に合わなくても控除は受けられる。ただし「始まる年」がずれる
| 比べる点 | 12月中に入居 | 年明け（1月）に入居 |
|---|---|---|
| 控除を受けられるか | 受けられる | 6か月以内なら受けられる |
| 最初の控除の年 | 2026年分 | 2027年分 |
| 最初の確定申告 | 2027年2〜3月 | 2028年2〜3月 |
| 控除期間・限度額の区分 | 2026年入居の区分 | 2027年入居の区分（2026〜2030年入居は同じ区分） |
| 特例対象個人の判定日 | 2026年12月31日 | 2027年12月31日 |
国土交通省によると、2026年度の税制改正で住宅ローン減税の適用期限は5年間延長され、2026年1月1日から2030年12月31日までの入居が対象になりました。国税庁のタックスアンサー（No.1211-3）でも、中古住宅の控除期間と限度額は「令和8年〜12年入居」で同じ区分になっています。
住宅ローン控除の入居時期の要件
国税庁のタックスアンサー（No.1211-3）では、中古住宅の住宅ローン控除について、入居時期に関する次の要件が示されています。
- 取得の日から6か月以内に居住の用に供すること
- 控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいること
つまり、年末に引渡しを受けた場合でも、翌年6月頃までに住み始めれば控除の対象になります。一方で、12月中に「住民票だけ移して実際には住んでいない」という形は、居住の実態がないため避けるべきです。
2026年入居の中古住宅の控除期間と控除限度額
2026年から、省エネ性能の高い中古住宅（既存住宅）の控除が手厚くなりました。国税庁No.1211-3の表をもとに整理します（控除率は年末残高等の0.7%）。
| 住宅の区分 | 2022〜2025年入居 | 2026〜2030年入居 |
|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 10年・年21万円 | 13年・年24.5万円（特例対象個人は31.5万円） |
| ZEH水準省エネ住宅 | 10年・年21万円 | 13年・年24.5万円（特例対象個人は31.5万円） |
| 省エネ基準適合住宅 | 10年・年21万円 | 13年・年14万円（特例対象個人は21万円） |
| その他の住宅 | 10年・年14万円 | 10年・年14万円 |
※表の金額は1年あたりの控除限度額です。
その他の主な要件は次のとおりです。
- 床面積50㎡以上（合計所得金額1,000万円以下なら40㎡以上も対象）
- 合計所得金額2,000万円以下
- 1982年（昭和57年）1月1日以後に建築された住宅、または耐震基準に適合することが証明された住宅
- 返済期間10年以上の住宅ローン
中古住宅で「認定住宅等」として控除を受けるには、省エネ性能などを証明する書類が必要です。購入前に、売主や仲介会社に証明書があるか、取得できるかを確認しておきましょう。
12月入居と1月入居で変わること
1. 最初の控除と還付の時期
12月中に入居すれば、2026年分から控除が始まり、2027年2〜3月の確定申告で還付を受けられます。1月入居なら1年後ろにずれます。
2. 特例対象個人（子育て・若者夫婦世帯）の判定
国税庁の説明では、特例対象個人とは、年齢40歳未満で配偶者がいる人、40歳以上で40歳未満の配偶者がいる人、19歳未満の扶養親族がいる人をいい、居住した年の12月31日の現況で判定します。
たとえば夫婦がともに39歳で、2027年中に40歳になる場合、2026年12月中に入居すれば2026年12月31日時点で判定されます。認定住宅等の中古住宅で上乗せを受けられるかどうかに関わるため、該当しそうな方は入居時期を慎重に検討しましょう。
3. 控除の対象になる年末残高
控除額は毎年の「年末残高等×0.7%」です。ローンの返済が始まってから入居が遅れると、控除期間の各年の年末残高は少しずつ低い数字になります。金額の影響は借入額や金利によって異なるため、金融機関の返済予定表で確認すると安心です。
年末に中古住宅を購入するときのスケジュール
年末は金融機関や司法書士、引越し業者の予定が混み合います。12月中の入居を目指すなら、次の段取りを早めに進めましょう。
- 売買契約：引渡日を決める。年内入居を希望するなら、余裕を持った日程に
- 住宅ローンの本審査・契約：年末年始の休業日を確認する
- 決済・引渡し：残代金の支払い、所有権移転登記の申請
- 引越し・入居：住み始めた日が分かるよう、転入の手続きも済ませる
- 年末残高等証明書の受け取り：金融機関から届く時期を確認しておく
神戸市灘区・東灘区の中古マンションでは、管理会社への入居届や駐車場の手続きも必要になることがあります。年末年始の休業期間を考えると、12月中旬までの引渡しが現実的な目安です。
（中古戸建の擁壁は購入前に確認｜神戸の坂の家で見る書類と現地 ）
初年度は確定申告が必要｜そろえる書類
会社員でも、住宅ローン控除の1年目は確定申告が必要です。2年目以降は年末調整で受けられます。国税庁No.1211-3で示されている主な書類は次のとおりです。
- （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 金融機関の住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
- 家屋の登記事項証明書（床面積が分かるもの）
- 売買契約書の写し（取得価額が分かるもの）
- 認定住宅等として受ける場合は、その証明書類
よくある質問
Q. 12月中に引渡しを受けて、入居は3月になります。控除は受けられますか？
取得から6か月以内に住み始めれば対象です。この場合は2027年分から控除が始まり、最初の確定申告は2028年2〜3月になります。
Q. 住民票だけ12月中に移せば、2026年分から控除を受けられますか？
控除の要件は「居住の用に供していること」です。実際に住んでいない状態で住民票だけ移すことはおすすめできません。
Q. 2027年に入居すると、制度が不利になりませんか？
国税庁No.1211-3では、中古住宅の控除期間・限度額は2026〜2030年入居で同じ区分になっています。ただし税制は毎年見直されるため、契約前に最新の情報を確認しましょう。
Q. 築年数が古い中古住宅でも控除を受けられますか？
1982年1月1日以後に建築された住宅であれば、築年数の要件を満たします。それより前の建物でも、耐震基準に適合することが証明されれば対象になります。
Q. 夫婦でペアローンを組む場合も同じですか？
入居時期の要件は、それぞれが控除を受ける人ごとに判断されます。持分や借入額の割合によって控除額が変わるため、金融機関や税務署で確認してください。
まとめ
- 12月入居に間に合わなくても、取得から6か月以内に住めば住宅ローン控除は受けられる
- 2026〜2030年入居の中古住宅は同じ区分で、省エネ性能の高い住宅は控除期間が13年に
- 入居が年明けになると、控除の開始と最初の確定申告が1年ずれる
- 子育て・若者夫婦世帯の上乗せは、入居した年の12月31日で判定する
- 1年目は会社員でも確定申告が必要。書類は早めにそろえる
神戸市灘区・東灘区の中古住宅購入のご相談はマチ不動産へ
引渡日の決め方や住宅ローンの段取りは、控除の受け方にも関わります。神戸市灘区・東灘区で中古戸建・マンションの購入をお考えなら、マチ不動産にご相談ください。税額の判断は税務署や税理士にご確認ください。
マチ不動産株式会社（兵庫県神戸市灘区福住通2-1-9） TEL 078-262-1201／営業時間10:00〜18:00／水曜定休 兵庫県知事(4)第11203号
参考情報
- No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁
- No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁
- 住宅ローン減税｜国土交通省
