私道に面した家は、通行掘削承諾書がなくても売ることはできます。ただし、自宅側に私道の持分がない場合などは、買主の住宅ローンの審査で承諾書を求められることがあり、売れるまでの期間や価格に影響しやすくなります。売却を考え始めたら、まず登記で私道の持ち方を確かめ、必要なら売り出し前に承諾書を集め始めるのが安全です。
この記事で分かること
- 通行掘削承諾書の中身と、なぜ売却で問題になるのか
- 私道の持ち方3パターンと確かめ方
- 承諾書を集める手順と、相手が亡くなっている場合
- 2023年4月施行の民法改正で変わったこと・変わらないこと
- 承諾が集まらないときの売り方
通行掘削承諾書とは
通行掘削承諾書は、私道の所有者が「この土地の所有者や関係者が私道を通行すること」と「水道・ガス・下水などの引込み工事のために私道を掘ること」を認める書面です。通常は次のような内容を入れます。
- 徒歩だけでなく、車両の通行も認めること
- ライフラインの新設・引込み・修繕のための掘削を認めること
- その承諾が、将来の買主や相続人にも引き継がれること
- 工事で道路を傷めた場合は元に戻すこと
売却で問題になるのは、買主が将来建て替えや配管の交換をするときに、私道の所有者と揉めないかを心配するためです。金融機関も同じ理由で、担保となる家の価値を判断するときに承諾書の有無を確認することがあります。
神戸市灘区・東灘区の山手には、古い宅地開発でできた細い私道や、坂の途中で分かれる行き止まりの道に面した家も少なくありません。前面道路が私道かどうかは、見た目では分からないため、必ず書類で確かめましょう。
私道の持ち方3パターンと売却への影響
| パターン | どんな状態か | 売却時のポイント |
|---|---|---|
| 共有型 | 私道1筆を沿道の所有者で共有 | 持分があれば通行の根拠は明確。掘削は他の共有者の同意を求められることも |
| 分筆型 | 私道を分けてそれぞれが所有 | 他人の部分を通る・掘るための承諾が要ることがある |
| 持分なし | 自宅側に私道の権利がない | 承諾書がないと金融機関の評価で不利になりやすい |
確かめるには、法務局で次の書類を取ります。
- 公図：自宅と前面道路の地番を確かめる
- 前面道路（私道）の登記事項証明書：所有者と持分を確かめる
- 地積測量図：私道が分筆されている場合の形を確かめる
私道の持分は、自宅の土地とは別の地番で登記されていることが多く、固定資産税の課税明細に載っていない場合もあります（非課税の場合など）。相続した家では、私道の持分だけ相続登記が漏れていることもあるので注意しましょう。
通行掘削承諾書がないと売れにくい？
承諾書がないことだけで売れないわけではありません。ただし、次のような影響が出ることがあります。
- 買主の金融機関が承諾書の提出を求め、住宅ローンの審査が進まない
- 買主が将来の建て替えや配管工事を不安に感じ、値引きを求める
- 売買契約の特約で「引き渡しまでに売主が承諾書を取得する」と定め、取れなければ白紙解約になる
特に、売買契約を結んでから承諾書を集め始めると、期限に追われて交渉が不利になりやすくなります。売り出しの前に状況を把握しておくことが大切です。
通行掘削承諾書を集める手順
- 登記で私道の所有者を調べる（公図・登記事項証明書）
- 所有者の今の住所と、亡くなっていないかを確認する。亡くなっていれば相続人が相手になる
- 承諾書の文案を用意する。通行（車両を含む）・掘削・承継の範囲をはっきり書く
- 所有者にあいさつして、売却の事情と承諾の内容を説明する
- 署名・押印をもらい、原本を保管する（印鑑証明書を添えてもらう例もある）
沿道の所有者が多い場合は、一人ずつの交渉に時間がかかります。仲介会社に同席してもらう、司法書士に文案を確認してもらうといった方法もあります。承諾料を求められるかどうか、いくらになるかは個別の話し合いです。
2023年4月の民法改正で変わったこと・変わらないこと
2023年（令和5年）4月1日に施行された民法の改正で、ライフラインの設備に関するルールが新しく定められました（民法213条の2・213条の3）。法務省の資料によると、要点は次のとおりです。
できるようになったこと
- 他人の土地に設備を置かなければ電気・ガス・水道などを引けない土地の所有者は、必要な範囲で他人の土地に設備を設置できる（設備設置権）
- 他人が所有する設備を使わなければ引込めない場合は、その設備を使える（設備使用権）
- 電話やインターネットなどの電気通信も対象に含まれる
- 設備の設置を認める対価としての「承諾料」を求められても、応じる義務はない
注意したいこと
- 設置・使用の前に、目的・場所・方法を相手に通知する必要がある（準備のための期間の目安は2週間〜1か月程度とされている）
- 場所と方法は、相手にとって損害が最も少ないものに限られる
- 相手に損害が出れば償金（その穴埋めのお金）を支払う
- 設備の修繕・維持費用は、受ける利益の割合に応じて負担する
つまり、改正によって「承諾がなければ絶対に配管工事ができない」という状態は、法律上は以前より改善されました。ただしこの規定はライフラインの設備についてのもので、車両の通行まで認めるものではありません。また、実際には金融機関が書面での承諾を求めることもあるため、売却では今も承諾書がある方が話が進めやすいのが実情です。
承諾が集まらないときの売り方
所有者が行方不明、理由なく拒否されるといった場合は、次のような選択肢を検討します。
- 売り出しの段階で、承諾書がないこととその理由を買主に説明し、価格に反映する
- 私道の持分を譲ってもらえないか、所有者に相談する
- 現金で購入する買主や、不動産会社の買取りも含めて検討する
- 所有者が不明な場合は、司法書士・弁護士に、裁判所の制度を使えないか相談する
どの方法が合うかは、私道の状態や沿道の人数、売却の急ぎ具合で変わります。早めに仲介会社に状況を伝えると、売り方の選択肢が広がります。
よくある質問
Q. 通行掘削承諾書がないと家は売れない？
売れないわけではありません。ただし買主の住宅ローンの審査や価格交渉に影響することがあるため、売り出し前に状況を確認しておきましょう。
Q. 私道の持分があれば承諾書は不要？
共有の持分があれば通行の根拠はあります。ただし掘削工事について他の共有者の同意を求められることもあるため、金融機関や仲介会社に確認してください。
Q. 承諾料は支払わなければいけない？
通行や掘削の承諾料は個別の話し合いです。法務省の資料では、ライフライン設備の設置を認める対価としての承諾料に応じる義務はないとされています。
Q. 私道の所有者が亡くなっていたら？
相続人が承諾の相手になります。相続人が複数いる場合や、相続登記が済んでいない場合は時間がかかるため、早めに着手しましょう。
Q. 公道か私道かはどうやって分かる？
公図と登記事項証明書で所有者を確かめるほか、市役所で道路の種類（認定道路かどうか、建築基準法上の道路かどうか）を確認します。
まとめ
- 通行掘削承諾書がなくても売却はできるが、住宅ローン審査や価格に影響しやすい
- まず公図・登記事項証明書で私道の持ち方（共有型・分筆型・持分なし）を確かめる
- 承諾書は売り出し前に集め始める。通行（車両を含む）・掘削・承継の範囲を明記する
- 2023年4月の民法改正でライフライン設備の設置権が定められたが、通行の承諾までは代わらない
- 集まらないときは、価格への反映や買取りも含めて売り方を検討する
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