高低差のある中古戸建を買う前は、擁壁について「許可や検査の記録」「現地の傷み」「将来の建て替えへの影響」の3点を確認しましょう。古い擁壁や空石積み・増し積みの擁壁は、建て替えのときに追加の工事や制約が出ることがあります。六甲山のふもとに坂の多い神戸市灘区・東灘区では、特に大切なチェックです。
この記事で分かること
- 神戸市で擁壁の許可・検査の記録を調べる窓口
- 現地で見るべき擁壁の危険なサイン
- 注意したい擁壁の種類（空石積み・増し積みなど）
- 建て替えに影響する神戸市の「がけ条例」と盛土規制法
- 購入前の確認ステップ
なぜ中古戸建の購入で擁壁の確認が大切なのか
擁壁は、高低差のある土地で土が崩れないように支える壁です。土地と一緒に買うと、その管理も買主の役割になります。神戸市の宅地・擁壁Q&Aでも、許可申請が不要な場合でも、所有者として適切な宅地の保全に努めることが望まれるとしています。
もう一つの理由は、将来の建て替えです。今の家にそのまま住むなら問題なくても、建て替えるときに擁壁の状態が問われ、基礎を深くしたり擁壁を造り替えたりする必要が出ることがあります。物件価格だけでなく、将来かかりうる費用まで含めて判断するために、購入前の確認が欠かせません。
書類で確認する｜神戸市で調べられる3つの記録
神戸市の「がけ条例」の案内ページでは、既存の擁壁を確認する方法として、次の3つの記録が挙げられています。
| 記録 | 内容 | 神戸市の窓口 |
|---|---|---|
| 宅地造成等規制法の許可・検査済証 | 造成工事の許可や検査の番号・日付 | 建設局 防災課 |
| 都市計画法の開発許可 | 開発登録簿の記録 | 都市局 都市計画課 |
| 工作物の確認申請・完了検査 | 擁壁を工作物として申請した記録 | 建築住宅局 建築指導部 建築調整課 |
ただし台帳には図面がなく、目の前の擁壁がその許可で造られたものと断定できない場合がある、とも書かれています。その場合は、設計者が現地を調べて判断します。
あわせて、売主や仲介会社にも次のような資料がないか尋ねましょう。
- 擁壁を造ったときの工事記録や図面
- 過去の補修の履歴
- 建物の確認済証・検査済証
- 隣地との境界や擁壁の所有関係が分かる資料
現地で見る擁壁のチェックポイント
国土交通省の「宅地擁壁の健全度判定・予防保全対策マニュアル（案）」（令和4年4月）をもとに、内見のときに見ておきたい点をまとめました。
| チェック項目 | 見るところ |
|---|---|
| ひび割れ | 縦・横・角のクラック。錆汁が出ているものや亀甲状のものは程度が大きい |
| はらみ・傾き | 前に膨らんでいないか、前後に傾いていないか |
| ずれ・段差 | 目地の開きや水平方向のずれ、上下の段差 |
| 水抜き穴・排水 | 水抜き穴があるか、詰まっていないか。天端の排水溝に土砂や雑草がたまっていないか |
| 水の状態 | 湧水やしみ出し、白い粉のような析出物がないか |
雨の日や雨上がりに見ると、水抜き穴から水が出ているか、しみ出しがないかが分かりやすくなります。擁壁の上だけでなく、下の道路や隣地側からも見ておきましょう。
注意したい擁壁の種類｜空石積み・増し積みなど
同じマニュアルでは、次のような擁壁に特に注意が必要とされています。
- 空石積み（大谷石積みなどを含む）：コンクリートで固めず石を積んだ擁壁。不適格擁壁で、構造の一体性や安定性が低いと考えられる
- 増し積み：既存の擁壁の上に、後からブロックなどを積み足したもの。大部分が不適格とされる
- 二段擁壁：擁壁の上に別の擁壁があるもの。一方を造り替えるときに他方への影響に注意が必要
- 張出し床版付き：擁壁から駐車場などの床を張り出したもの。支柱の損傷に注意
また神戸市のQ&Aでは、一般のブロック塀は土の重さを支える設計ではないため、擁壁には適さないとされています。土を支えているブロック積みは、特に注意して見ましょう。
建て替えに影響する神戸市の「がけ条例」
神戸市では「建築物の安全性の確保等に関する条例」第20条（いわゆるがけ条例）で、がけの近くに建物を建てるときのルールを定めています。市の案内ページの内容をまとめると、次のとおりです。
- 角度が30度を超え、高低差が1mを超えるものが「がけ」の対象
- がけの上に建てる場合は、基礎を深く入れるなどの措置が必要になることがある
- がけの下に建てる場合は、鉄筋コンクリート造にするか、擁壁などの措置が必要になることがある
- 宅地造成の許可などで造られた擁壁の上に2階建て以下の木造・軽量鉄骨造を建てる場合などは、措置が不要になる例がある
つまり、許可を受けた擁壁かどうかで、建て替えのときの工事内容が変わる可能性があります。また市は、措置の要否にかかわらず、がけの安全性が外見上確保されているかを設計者が確認し、確保されていなければ補修や造り替えが必要だとしています。
（内部リンク候補：再建築不可物件とは？建て替えできる条件と売却方法を解説 https://www.mach-real-estate.
盛土規制法と神戸市｜市全域が規制区域
神戸市では2024年4月1日から、宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）の運用を始め、市の全域を「宅地造成等工事規制区域」に指定しています。この区域では、基準を超える盛土などを行うときに許可が必要です。
購入後に擁壁を造り替えたり、庭を平らにするために盛土をしたりする計画があるなら、工事の規模によっては手続きが必要になる可能性があります。契約前に事業者や市の窓口で確認しましょう。
購入前の確認ステップ
- 物件資料や現地で、高低差と擁壁の有無・高さ・種類を把握する
- 売主・仲介会社に、工事記録や補修履歴の有無を確認する
- 神戸市の窓口で、造成許可・開発許可・工作物の記録を調べる
- 現地でひび割れ、はらみ、水抜き穴などをチェックする
- 気になる点があれば、建築士などの専門家に調査を依頼する
- 将来の建て替えやリフォームの計画と照らして、かかりうる費用を見積もる
- 売買契約の特約や、契約不適合責任の範囲・期間を確認する
内見の段階で擁壁に注目しておくと、価格交渉や資金計画の判断もしやすくなります。
よくある質問（FAQ）
Q1. 中古戸建の擁壁に検査済証があるかは、どこで分かりますか？
A. 神戸市では、宅地造成の許可は建設局防災課、開発許可は都市局都市計画課、工作物の確認・検査は建築住宅局建築指導部建築調整課で記録を確認できると案内されています。
Q2. 古い擁壁の物件は買わないほうがいいですか？
A. 古いだけで買えないわけではありません。状態、種類、許可の記録、将来の建て替え計画を確認し、かかりうる費用を含めて判断しましょう。
Q3. 空石積みの擁壁は危険ですか？
A. 国交省のマニュアルでは、空石積みは不適格擁壁で一体性や安定性が低いとされています。変状があれば補修と経過観察が必要とされ、専門家の確認をおすすめします。
Q4. 擁壁がある土地で建て替えるときに注意することは？
A. 神戸市ではがけ条例の対象になることがあり、基礎を深くする、建物を鉄筋コンクリート造にする、擁壁を造り替えるなどの措置が必要になる場合があります。
Q5. 擁壁の状態は誰に見てもらえばいいですか？
A. 建築士や擁壁の調査に詳しい専門家に依頼するのが一般的です。仲介会社に相談すれば、調査の進め方も一緒に検討できます。
まとめ
- 中古戸建の擁壁は、記録・現地・将来の建て替えの3点で確認する
- 神戸市では、造成許可・開発許可・工作物の3つの記録を窓口で調べられる
- ひび割れ、はらみ、水抜き穴の詰まり、しみ出しは要注意のサイン
- 空石積み・増し積み・二段擁壁は、特に専門家の確認を
- がけ条例や盛土規制法も踏まえて、将来の費用まで含めて判断する
神戸市灘区・東灘区で、坂や高低差のある中古戸建の購入をご検討なら、マチ不動産へご相談ください。物件ごとの確認ポイントを一緒に整理します。TEL 078-262-1201（10:00〜18:00／水曜定休）
参考情報
- 神戸市「がけ条例（建築物の安全性の確保等に関する条例第20条）」
- 神戸市「宅地・擁壁に関するQ&A」
- 神戸市「盛土規制法」市民向けリーフレット（PDF）
- 国土交通省「宅地擁壁の健全度判定・予防保全対策マニュアル（案）」（PDF）
