旧耐震マンションでも、買主が住宅ローン控除を使える場合はある
結論から言うと、旧耐震のマンションでも、買主が住宅ローン控除を使える場合があります。国税庁の要件では、登記簿上の建築日が「昭和57年1月1日以後」なら耐震の要件を満たします。それより前の建物でも、耐震基準に適合することを示す書類が、引き渡し前2年以内に用意できれば対象になります。
ただし、築40年を超えるマンションでは、この書類をそろえるのが難しいことも多いです。だからこそ、売り出す前に「自分のマンションはどちらに当たるか」を確認しておくことが、売却をスムーズにする近道です。
この記事で分かること
- 旧耐震マンションの売却で、買主の住宅ローン控除が話題になる理由
- 国税庁の要件で見る、控除を使える条件（建築日・証明書類・耐震改修）
- 売り出し前に売主が確認しておきたいチェックリスト
- 旧耐震マンションの売り方（一般の買主向け・投資家向け・買取）の比較
旧耐震マンションの売却で住宅ローン控除が問題になる理由
「旧耐震」とは、1981年（昭和56年）6月に耐震基準が改正される前の基準で建てられた建物のことです。神戸市の耐震診断の制度でも、昭和56年5月31日以前に着工した住宅を対象にしています。
住宅ローン控除（正式には住宅借入金等特別控除）は、ローンで家を買った人の所得税を、年末のローン残高に応じて減らす制度です。中古住宅でこの控除を受けるには、建物が耐震基準に合っていることが条件の一つです。
つまり、買主にとって「この部屋は控除を使えるか」は、資金計画に関わる大事な確認事項です。控除を使えない物件は、使える物件と比べて検討から外されやすくなります。売主にとっては、売れ行きに直接つながる話です。
国税庁の要件で見る、旧耐震で住宅ローン控除を使える条件
国税庁のタックスアンサー（No.1211-3、令和8年4月1日現在法令等）では、中古住宅の耐震の要件を次のように定めています。
登記簿上の建築日が「昭和57年1月1日以後」か
まず見るのは、登記簿（登記事項証明書）に書かれた建築日です。昭和57年1月1日以後に建築されたものであれば、耐震の要件を満たすとされています。
ここで注意したいのは、旧耐震かどうかは「建築確認を受けた時期」で決まるのに対し、控除の判定は「登記簿上の建築日」で見る点です。昭和56年から57年ごろに完成したマンションは、両者がずれることがあります。まずは登記事項証明書で日付を確かめましょう。
それより前の建物は、3つのどれかの書類で証明する
昭和56年12月31日以前に建築された建物は、次のいずれかで耐震基準への適合を証明できれば対象になります。
| 証明の方法 | どんな書類か | 時期の条件 |
|---|---|---|
| 耐震基準適合証明書 | 建築士などが調査し、耐震基準に合うと証明する書類 | 取得の日前2年以内に家屋の調査が終了 |
| 建設住宅性能評価書 | 住宅性能表示制度で、耐震等級1〜3と評価された書類 | 取得の日前2年以内に評価 |
| 既存住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書 | 引き渡し後の不具合に備える保険に加入した証明 | 取得の日前2年以内に保険契約を締結 |
「取得の日」は、買主が引き渡しを受ける日のことです。引き渡しの後に書類を用意しても間に合わない点に注意が必要です。
引き渡し後に耐震改修する「要耐震改修住宅」という方法もある
国税庁のページでは、引き渡しの日までに耐震改修の申請をし、入居の日までに改修して基準適合が証明された場合も対象になるとしています。ただし、マンションは建物全体の構造に関わるため、1住戸の判断だけで改修を進めることは現実的ではありません。
控除の内容（中古住宅の場合）
中古住宅は、年末のローン残高等の0.7%が控除されます。省エネ性能などの区分がない「その他の住宅」の場合、控除期間は10年、1年あたりの控除限度額は14万円です。床面積は原則50平方メートル以上、合計所得金額は原則2,000万円以下という要件もあります。控除を受けるかどうかの最終判断は、買主ご自身が税務署や税理士に確認していただく形になります。
旧耐震マンションが売れないと言われる理由と、売主ができる準備
旧耐震マンションが「売れない」と言われる理由は、主に次の3つです。
- 住宅ローン控除が使えない場合があり、買主の負担が大きく見える
- 金融機関によっては、ローンの審査や借入期間が厳しくなることがある
- 将来の大規模修繕や建て替えについて、買主が不安を感じやすい
逆に言えば、これらの不安に答える材料をそろえておけば、検討してもらいやすくなります。
売り出し前の確認チェックリスト
- 登記事項証明書の建築日（昭和57年1月1日以後か）
- 管理組合で耐震診断を実施したことがあるか、その結果
- 耐震改修工事を行った履歴があるか
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高
- 専有部分の床面積（登記簿の面積が50平方メートル以上か）
- 過去の大規模修繕の時期と内容
管理組合・管理会社への確認がカギ
マンションの耐震性は、建物全体で判断されます。耐震診断の結果や改修の履歴は、売主一人では分からないことが多いです。管理会社を通じて、総会の議事録や重要事項調査報告書で確認しましょう。耐震診断を受けて基準を満たしていない結果が出ている場合も、隠さず伝えることが大切です。売主には、知っている事実を買主に伝える責任があります。
旧耐震マンションの売り方を比較
旧耐震マンションの売り方は、大きく3つあります。どれが向いているかは、物件の条件と、売主が何を優先するかで変わります。
| 売り方 | 主な買主 | 向いているケース | 気をつけたい点 |
|---|---|---|---|
| 仲介（住む人向け） | ローンで買う個人 | 立地がよく、耐震の書類や管理状況の資料がそろう | 控除や融資の条件を丁寧に説明する必要がある |
| 仲介（投資家・現金購入者向け） | 賃貸に出す人、現金で買う人 | 駅に近い、賃貸の需要がある | 利回りで見られるため、価格の考え方が異なる |
| 不動産会社による買取 | 不動産会社 | 早く現金化したい、室内の傷みが大きい | 仲介で売る場合より価格が下がる傾向がある |
灘区や東灘区は、駅から近い古いマンションも多いエリアです。住む人向けに売るか、賃貸用として売るかで、アピールすべき点が変わります。内覧前に、管理状況の資料をまとめておくと話が進みやすくなります。
（不動産売却の引渡日基準と契約日基準｜年またぎの申告年と注意点）
よくある質問
Q. 旧耐震マンションを買った人は、住宅ローン控除をまったく使えないのですか？
いいえ、使える場合があります。登記簿上の建築日が昭和57年1月1日以後なら、耐震の要件を満たします。それより前でも、耐震基準適合証明書などを引き渡し前2年以内に用意できれば対象になります。
Q. 耐震基準適合証明書は、売主が取らなければいけませんか？
法律上、売主に取得する義務はありません。ただ、取得の日前2年以内の調査が条件なので、引き渡し前に動く必要があります。売主と買主のどちらが手配し、費用を負担するかは、売買の話し合いで決めます。
Q. マンションでも耐震基準適合証明書は取れますか？
マンションの耐震性は建物全体で判断されるため、管理組合の耐震診断の結果などが必要になることが多いです。結果がない場合や基準に満たない場合は、取得が難しいこともあります。まずは管理会社に確認しましょう。
Q. 旧耐震マンションは売れないのでしょうか？
売れないわけではありません。立地や管理状態によっては、住む人や賃貸用として買う人の需要があります。控除や融資について正確な情報を出し、買主の不安を減らすことが大切です。
Q. 床面積が50平方メートル未満でも控除は使えますか？
国税庁のページでは、合計所得金額が1,000万円以下の人などを対象に、40平方メートル以上50平方メートル未満でも認められる特例が示されています。適用の可否は買主の条件で変わるため、税務署などで確認してください。
まとめ
旧耐震マンションを売るときは、買主が住宅ローン控除を使えるかどうかが大きなポイントになります。まず登記簿上の建築日が昭和57年1月1日以後かを確認しましょう。それより前なら、耐震基準適合証明書などの書類が、引き渡し前2年以内にそろうかがカギです。
書類がそろわない場合でも、管理状況の資料を整えたり、投資家向けや買取を検討したりと、売り方の選択肢はあります。売り出す前に情報を集めておくことが、納得できる売却への第一歩です。
旧耐震マンションの売却はマチ不動産へご相談ください
神戸市灘区・東灘区・中央区で、旧耐震マンションの売却や、住宅ローン控除の条件確認でお悩みの方は、マチ不動産にご相談ください。登記の内容や管理組合の資料を一緒に確認し、物件に合った売り方をご提案します。
マチ不動産株式会社（神戸市灘区福住通2-1-9） TEL 078-262-1201／営業時間10:00〜18:00・水曜定休
参考情報
- 国税庁 タックスアンサー No.1211-3 中古住宅の住宅借入金等特別控除（令和4年以降に居住した場合）
- 国税庁 タックスアンサー No.1214 中古住宅の住宅借入金等特別控除（令和3年以前に居住した場合）
- 神戸市 すまいの耐震診断員派遣事業実施要綱（抜粋）
