老人ホーム入居後の自宅売却と3,000万円特例の期限
結論から言うと、老人ホームに入って住まなくなった自宅は、「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日」までに売れば、マイホームを売ったときの3,000万円特別控除（以下、3,000万円特例）の対象になり得ます。期限を過ぎると、同じ家でも特例が使えません。
また、親が認知症などで成年後見人がついている場合は、自宅を売る前に家庭裁判所の許可が必要です。許可なく売ると、その売却は無効になります。
この記事で分かること
- 3,000万円特例の期限「3年目の年末」の数え方
- 売るまでの間に貸したり、取り壊したりした場合の扱い
- 成年後見人が自宅を売るときの家庭裁判所の許可
- 確定申告で必要な書類（戸籍の附票など）
3,000万円特例とはどんな制度？
3,000万円特例は、自分が住んでいた家や土地を売ったとき、売却益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引ける制度です。今住んでいる家だけでなく、以前住んでいた家も対象です。ただし、以前住んでいた家は期限内に売る必要があります。
主な条件は次のとおりです（国税庁タックスアンサーNo.3302、令和8年4月1日現在の法令等による）。
| 主な条件 | 内容 |
|---|---|
| 売る時期 | 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 前年・前々年 | この特例や、マイホームの譲渡損失の特例を受けていない |
| 買う人 | 親子・夫婦・生計を一にする親族など特別な関係の人ではない |
| 一時的な住まい | 特例のためだけに入居した家、仮住まい、別荘は対象外 |
| 手続き | 確定申告が必須 |
期限の数え方を具体例で確認
期限は「住まなくなってから3年」ではなく、「3年を経過する日の属する年の12月31日」です。少し長めに取れる点がポイントです。
| 自宅に住まなくなった日 | 3年を経過する日の年 | 売却の期限 |
|---|---|---|
| 2025年2月 | 2028年 | 2028年12月31日 |
| 2026年3月 | 2029年 | 2029年12月31日 |
| 2026年11月 | 2029年 | 2029年12月31日 |
ここで注意したいのが「いつ売ったことになるか」です。年末ぎりぎりの売却では、売買契約の日と引渡しの日が年をまたぐことがあります。どちらの日で判断するかは申告にも関わるため、期限の年の秋までには契約と引渡しを終えられるよう、早めにスケジュールを組みましょう。
（不動産売却の引渡日基準と契約日基準｜年またぎの申告年と注意点）
売るまでの間に貸したり壊したりしたら？
期限内なら、空き家でも賃貸でもよい
以前住んでいた家は、住まなくなった後の使い道は問われません。空き家のままでも、いったん人に貸していても、期限内に売れば対象になり得ます。
取り壊して土地だけ売る場合
家を取り壊して土地だけを売る場合は、さらに条件があります。
- 取り壊した日から1年以内に売買契約を結ぶ
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
- 取り壊してから契約までの間、貸駐車場など他の用途に使わない
空き家の管理が負担で先に解体したくなる場面もありますが、解体の時期は売却のめどが立ってから決めるのが安全です。
所有期間が10年を超えていれば軽減税率も
売った年の1月1日時点で、家と土地の所有期間がともに10年を超えていれば、軽減税率の特例も使える場合があります。課税長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分は、所得税が10%で計算されます（別途、復興特別所得税と住民税がかかります）。
親が認知症のとき：成年後見と家庭裁判所の許可
親が認知症などで判断能力が十分でないと、本人が売買契約を結ぶことは難しくなります。成年後見人がついている場合、後見人が本人に代わって自宅を売るには、家庭裁判所の「居住用不動産処分の許可」が必要です。
- 対象：今住んでいる家だけでなく、施設入所中で将来住む可能性がある家や、入所前に住んでいた家も含まれる
- 許可がない売却：無効になる
- 申立人：成年後見人（保佐人・補助人は代理権がある場合）
- 申立先：後見開始の審判をした家庭裁判所
- 費用：収入印紙800円分と郵便料
- 主な書類：申立書、売買契約書の写し（案）、不動産業者の査定書、固定資産評価証明書、登記事項証明書など
許可の手続きに時間がかかることも考え、3,000万円特例の期限から逆算して早めに動くことが大切です。
確定申告で必要な書類
3,000万円特例は、確定申告をしないと使えません。売った翌年の確定申告で、次の書類を出します。
- 確定申告書
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］
- 売買契約日の前日の住民票の住所と、売った家の所在地が違う場合は、戸籍の附票の写しなど、その家に住んでいたことを示す書類
老人ホームに住民票を移していると、3にあたることが多くなります。戸籍の附票は本籍地の市区町村で取得します。
よくある質問
Q. 老人ホームに住民票を移しても、3,000万円特例は使えますか？
期限内に売れば対象になり得ます。住民票の住所と売った家の所在地が違う場合は、戸籍の附票の写しなど、その家に住んでいたことを示す書類を申告書に添付します。
Q. 期限を1日でも過ぎたらどうなりますか？
マイホームとしての3,000万円特例は使えません。年末の売却は引渡日が年をまたぎやすいので、余裕を持った日程にしましょう。
Q. 子どもに売ってもいいですか？
親子や夫婦など、特別な関係にある人への売却は3,000万円特例の対象外です。
Q. 親が亡くなってから売る場合も同じ特例ですか？
相続後に売る場合は、相続人が売り主になるため、別の特例（被相続人の居住用財産に係る特例など）の要件を確認することになります。どちらが使えるかは状況で変わるため、税理士や税務署に確認しましょう。
Q. 成年後見人がいないと売れませんか？
本人に十分な判断能力があれば、本人が契約できます。判断能力に不安がある場合は、売却の前に後見制度の利用を検討することになります。
まとめ
- 住まなくなった自宅は「3年を経過する日の属する年の12月31日」までに売る
- 期限内なら空き家でも賃貸中でもよい。取り壊す場合は1年以内に契約などの条件あり
- 成年後見人が売るときは家庭裁判所の許可が必須。許可がない売却は無効
- 確定申告は必須。住民票を移していれば戸籍の附票などを添付する
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