差し引いた分は「収入」、工事代は「経費」に分けて書く
退去時に敷金から原状回復費を差し引いたとき、大家さんの確定申告では、差し引いた（返さなかった）金額を不動産所得の収入に入れ、原状回復工事の代金を必要経費に入れるのが基本です。
収入にする時期は、退去した日ではなく「返さないことが確定した日」です。12月に退去して精算が1月にずれ込むと、収入の年が変わることがあります。
この記事で分かること
- 敷金のうち、どの部分が収入になるのか
- 差し引いた額と工事代の書き方（計算例つき）
- 12月退去・1月精算のときは何年分の収入になるか
- 敷引き・償却の契約の扱い
- 申告のために残しておく
敷金は預り金。収入になるのは「返さないと決まった分」だけ
敷金は、家賃の滞納や借主の負担となる修理費を担保するために預かるお金です。受け取っただけでは収入になりません。
国税庁のタックスアンサー（No.1376）では、敷金や保証金のうち返還を要しないものは、返還を要しないことが確定した日に、その金額を収入に計上するとしています。
つまり、退去精算で借主負担の原状回復費として差し引き、返さないことが決まった金額が、その年の収入になります。借主に返した金額は、収入にも経費にもなりません。
計算例：敷金20万円から8万円を差し引いた場合
説明用の仮の数字で見てみます。
| 項目 | 金額 | 申告での扱い |
|---|---|---|
| 預かった敷金 | 200,000円 | 預り金（収入ではない） |
| 借主負担の原状回復費（差し引いた額） | 80,000円 | 収入に計上 |
| 借主へ返した敷金 | 120,000円 | 収入にも経費にもならない |
| 原状回復工事の総額 | 120,000円 | 修繕費として必要経費 |
| うち貸主負担分（経年劣化など） | 40,000円 | 総額に含まれる |
この例では、収入80,000円と経費120,000円を両方書く（両建て）のが基本です。差額だけを書くより、精算書や請求書と金額が一致するため、後で説明しやすくなります。
いつの年の収入？12月退去・1月精算のケース
収入にする時期は「返還を要しないことが確定した日」です。退去日や敷金を返した日とは限りません。
年末は退去が多く、次のように年をまたぐことがあります。
- 12月下旬に退去・立ち会い
- 1月に工事の見積りが出て、借主負担額を通知
- 1月中旬に借主が精算内容に同意し、精算額が確定
この場合、精算額が確定したのが翌年1月なので、翌年分の収入と考えるのが自然です。いつ確定したかを説明できるよう、精算書の日付や借主の同意の記録を残しておきましょう。
契約で最初から返さない「敷引き・償却」は？
関西では、契約で「退去時に敷金から〇万円を差し引く（敷引き）」「〇年経過ごとに〇%償却」と決めている物件があります。
国税庁の質疑応答事例では、契約で当初から、または一定期間の経過後に賃貸人のものになると定められた敷金・保証金は、権利金などと同じく収入になり、返還を要しないことが確定した都度、収入に計上するとしています（所得税基本通達36-7）。契約終了時まで待つわけではない点に注意してください。
原状回復工事の費用は「修繕費」として経費に
クロスの張り替え、クリーニング、床の補修など、元の状態に戻すための工事代は、一般に修繕費として必要経費になります。
一方、古い設備を性能の高いものに入れ替えるなど、価値を高める工事は修繕費ではなく、減価償却の対象になる場合があります。金額が大きい工事や、修繕か改良か迷うものは、税務署や税理士に確認しましょう。
申告書（収支内訳書・青色申告決算書）の書き方の考え方
- 返さなかった敷金：家賃とは別の収入として記入する（記入欄は様式の記載要領で確認）
- 原状回復工事代：「修繕費」に記入する
- 管理会社が精算を代行した場合：管理会社の精算書（収支報告書）の金額と合わせる
管理会社経由の精算では、敷金の返還と工事代の支払いが相殺されて送金されることがあります。送金額だけを見ず、精算書で「差し引いた額」と「工事代」をそれぞれ確認して記帳しましょう。
保存しておく書類
- 賃貸借契約書（敷金・敷引き・償却の条項）
- 退去立ち会いの記録、精算書（借主の同意が分かるもの）
- 工事の見積書・請求書・領収書
- 敷金返還の振込記録
- 管理会社の収支報告書
なお、借主が法人で、敷金の一部を返さなかった場合、借主側には支払調書の提出が必要になることがあります（国税庁の質疑応答事例）。法人契約の物件では、精算額を借主と正確に共有しておきましょう。
よくある質問
Q. 敷金を全額返したら申告は必要ですか？
全額返した敷金は収入になりません。ただし、大家さんが負担した原状回復工事の費用は、修繕費として経費にできます。
Q. 差し引いた額と工事代が同じなら、何も書かなくていいですか？
結果の所得は同じでも、収入と経費の両方を書くのが基本です。帳簿や精算書と一致させておくと、問い合わせがあったときに説明しやすくなります。
Q. 12月に退去、精算が翌年1月です。どちらの年の収入ですか？
返還を要しないことが確定した日の年の収入です。精算額が翌年1月に確定したなら、翌年分として扱うのが基本です。
Q. 敷引き（解約引き）の分はいつ収入にしますか？
契約上、返さないことが確定した時点です。契約の定め方によって時期が変わるため、契約書の条項を確認してください。
Q. 借主が払うべき修理費が敷金を超えました。超えた分は？
敷金で足りない分を借主から受け取ったときは、その金額も収入になります。回収できなかった場合の扱いは状況によるため、税務署や税理士に相談しましょう。
まとめ
- 敷金は預り金。返さないと確定した分だけが収入
- 収入にする時期は「返還を要しないことが確定した日」
- 原状回復工事の代金は修繕費として経費。収入と経費は両建てが基本
- 年末退去は精算の確定日で年が変わることがある。精算書の日付を残す
- 敷引き・償却は契約で確定した都度、収入に
マチ不動産へのご相談
神戸市灘区・東灘区・中央区で賃貸物件をお持ちの方へ。マチ不動産では、退去立ち会いから原状回復の手配、精算書の作成まで賃貸管理としてお手伝いしています。確定申告で使いやすい収支報告の形もご相談ください（税務の個別判断は税理士・税務署へご確認ください）。
マチ不動産株式会社（神戸市灘区福住通2-1-9） TEL 078-262-1201 営業時間10:00〜18:00／水曜定休
