解約は「契約書に書かれた月数前」までに書面で。違約金は契約書しだい
管理委託契約の解約は、契約書の「解約の申入れ」の条文に書かれた月数前までに、書面で申し入れるのが基本です。国土交通省の「賃貸住宅標準管理受託契約書」では、この月数は「○か月前」と空欄になっていて、オーナーと管理会社が話し合って決める形です。違約金という名前の条文は標準契約書にはありません。ただし、予告期間を待たずにすぐ解約する場合は「○か月分の管理報酬相当額」を払う仕組みが用意されています。
つまり「何ヶ月前か」「いくらかかるか」は、手元の契約書を見ないと分かりません。この記事では、契約書のどこを見ればよいか、どんな順番で進めればよいかを整理します。
この記事で分かること
- 管理委託契約の解約は何ヶ月前に申し入れるのか
- 違約金・即時解約でかかるお金の考え方
- 解約前に確認したい契約書のチェックポイント（自動更新・再委託など）
- 解約の手順と解約通知書に書く項目
- 管理会社の対応が悪いときの「契約の解除」
管理委託契約の解約は何ヶ月前？標準契約書の決まり
現在の標準契約書は「少なくとも○か月前」に文書で
管理委託契約とは、オーナーが入居者対応や家賃の受け取り、建物の点検などを管理会社に任せる契約です。国土交通省は、ひな形として「賃貸住宅標準管理受託契約書」を公表しています。
この標準契約書の第21条第1項では、オーナーと管理会社のどちらからでも、相手に「少なくとも○か月前に」文書で解約を申し入れれば契約を終わらせられる、としています。○の部分は空欄です。実際の月数は、契約時に当事者が決めて書き込みます。
「管理会社 解約 3ヶ月前」と言われる理由
「管理会社の解約は3ヶ月前」とよく言われます。国土交通省が以前に示していた「賃貸住宅標準管理委託契約書」の概要では、どちらからでも3か月前までに申し入れれば契約を終了できる、と説明されていました。この流れから、3ヶ月前としている契約書は今も多いと考えられます。
ただし、1ヶ月前や6ヶ月前としている契約もありえます。「3ヶ月前のはず」と思い込まず、必ず自分の契約書で月数を確かめてください。
申し入れは「文書」で、日付が残る形に
標準契約書では、解約の申入れは文書で行う形です。電話や口頭で伝えただけでは、いつ申し入れたかで後から食い違うことがあります。配達の記録が残る郵便で送る、受け取った日付の入った控えをもらうなど、記録が残る方法をおすすめします。
違約金はかかる？即時解約と管理報酬の関係
標準契約書に「違約金」の条文はない
国土交通省の賃貸住宅標準管理受託契約書には、「違約金」という条文はありません。予告期間を守って解約を申し入れれば、追加のお金は基本的にかからない作りです。
ただし、これはあくまでひな形の話です。管理会社が独自に作った契約書では、違約金や解約手数料の条項が入っている場合があります。契約書と、契約前に受け取った重要事項説明書の両方を見てください。
すぐ解約したいときは「○か月分の管理報酬相当額」
標準契約書の第21条第2項では、オーナーは「○か月分の管理報酬相当額の金員」を払えば、予告期間を待たずに解約できる、としています。管理報酬とは、毎月管理会社に払う管理料のことです。
たとえば予告期間が3か月で、管理報酬1か月分相当額を払う定めなら、すぐに解約する代わりに1か月分を払う、という考え方になります。ここでも○は空欄なので、金額は契約書の記載で決まります。
違約金・管理報酬以外に確認したいお金
| 項目 | 確認したいこと |
|---|---|
| 最終月の管理報酬 | 解約日が月の途中のとき、日割りか月額か |
| 預かっている家賃・敷金 | いつ、どの口座に引き渡されるか |
| 立て替えた修繕費など | 精算の方法と期限 |
| 入居募集中の広告費 | 解約前に発注した広告の扱い |
管理委託契約のほかに、サブリース（管理会社が建物を借り上げて転貸する契約）を結んでいる場合は、契約の性格がまったく違います。この記事の内容はそのまま当てはまらないため、別に専門家へ相談してください。
解約前に見る管理委託契約書のチェックポイント（自動更新・再委託）
解約を考え始めたら、まず契約書を最初から読み直します。標準契約書の条番号ごとに、見るべき場所をまとめました。
| 確認項目 | 標準契約書の条 | 見るポイント |
|---|---|---|
| 契約期間・更新 | 第3条 | 更新日はいつか。更新しない場合の申し出方法 |
| 解約の申入れ | 第21条第1項 | 「少なくとも○か月前」の月数と、文書が必要か |
| 即時解約の金額 | 第21条第2項 | 「○か月分の管理報酬相当額」の月数 |
| 契約の解除 | 第20条 | 義務を果たさないときの解除の条件 |
| 再委託 | 第13条 | 一部を他社に任せる業務と、その委託先 |
| 定期報告 | 第15条 | 報告の時期と頻度。解約前の最終報告 |
| 敷金等の引渡し | 第7条 | 入居者から預かった敷金の扱い |
| 契約終了時の引継ぎ | 第22条 | 書類・預かり金の引渡し、滞納の報告 |
自動更新の契約は「更新日」と「解約予告」を両方見る
標準契約書の第3条では、契約は合意で更新でき、更新したい側が期間満了までに文書で申し出る形です。違う条件の合意がなければ、同じ条件で続くものとされています。実際の契約書では「申し出がなければ自動更新」としているものもあります。
自動更新の契約でも、第21条のような解約の申入れの定めがあれば、期間の途中でも予告期間を守って解約できる作りが一般的です。更新日の直前に慌てないよう、更新日と予告期間の両方をカレンダーに入れておくと安心です。
再委託の範囲は「引き継ぎ先」を考えるヒント
第13条では、管理会社は業務の一部を他社に再委託できますが、一括して丸ごと任せることはできません。消防設備の点検や清掃などを別の会社が行っている場合、管理会社を替えるとその委託先も変わることがあります。どの業務を誰が担当しているか、契約書の別表や重要事項説明書で確認しておくと引き継ぎがスムーズです。
重要事項説明書も一緒に確認
賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を結ぶ前に、オーナーへ重要事項を説明することになっています（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第13条）。国土交通省の記載例では、説明項目に「契約の更新又は解除に関する事項」や「管理業務の一部の再委託に関する事項」が含まれています。契約書と食い違いがないかも見ておきましょう。
管理委託契約を解約する手順と解約通知書の書き方
解約の6つの手順
- 契約書と重要事項説明書を読み、解約予告の月数・即時解約の金額・更新日を確かめる
- 次の管理方法を決める（新しい管理会社に任せるか、自分で管理するか）
- 希望の解約日から逆算し、予告期間に間に合う日に申し入れる
- 書面で解約を申し入れ、送った記録と控えを保管する
- 入居者へ、家賃の振込先や緊急時の連絡先が変わることを案内する
- 敷金・鍵・契約書類・滞納状況を引き継ぎ、管理報酬などを精算する
新しい管理会社が決まる前に解約だけ進めると、入居者からの連絡を受ける窓口がなくなる期間ができてしまいます。手順2を先に済ませておくのが安全です。
（賃貸の水道管凍結・破裂の修理費は誰が払う？オーナー向け対応）
解約通知書に書く項目
決まった書式はありませんが、次の項目を入れておくと行き違いを防げます。
- 通知日
- 管理会社の名称と、オーナーの氏名・住所・連絡先
- 対象の物件名・所在地
- 契約の名称と契約日
- 契約書の条項に基づき解約を申し入れること
- 解約日（予告期間を満たす日付）
- 引き継ぎ先（決まっていれば新しい管理会社の名称）
- 敷金・預かり金・書類の引渡しを求めること
契約終了時の引き継ぎで受け取るもの
標準契約書の第22条では、契約が終わったとき、管理会社は物件に関する書類や預かっている金銭をオーナーに引き渡し、家賃の滞納があればその状況を報告する、としています。入居者との賃貸借契約書、敷金の預かり状況、鍵の本数、修繕の履歴、滞納の有無は、一覧にして受け取りましょう。
管理委託契約を解約するタイミング
解約日は、予告期間を満たしていればいつでもかまいません。ただ、次のような時期は避けると引き継ぎが楽になります。
- 入居者の入れ替わりが多い時期（神戸でも学生や転勤の多い1〜3月ごろ）
- 空室の募集中や、退去立ち会い・原状回復の工事中
- 契約更新や家賃改定の手続きが重なる月
月末を解約日にすると、家賃や管理報酬の精算が月単位でそろうため分かりやすくなります。
管理会社の対応が悪いときは「契約の解除」も
催告して改善がなければ解除できる
標準契約書の第20条第1項では、相手が契約どおりに義務を果たさないとき、期間を決めて「やってください」と求め（これを催告といいます）、その期間内に果たされなければ契約を解除できる、としています。
催告なしで解除できる場合
第20条第2項では、反社会的勢力に関する約束に違反したときや、信頼関係が壊れるような事情があるときなどは、催告なしで解除できるとしています。
解除は解約よりも争いになりやすい手続きです。家賃の引き渡しが遅れる、報告がない、といった事実をメールや書面で記録しておき、必要に応じて弁護士など専門家に相談してください。
よくある質問
Q. 管理委託契約の解約は必ず3ヶ月前ですか？
いいえ。月数は契約書で決まります。国土交通省の現在の標準契約書は「○か月前」と空欄です。3ヶ月前としている契約は多いと考えられますが、必ずご自身の契約書で確認してください。
Q. 違約金を請求されることはありますか？
標準契約書には違約金の条文はありません。ただ、管理会社独自の契約書に違約金や解約手数料の定めがあれば、その内容に従うことになります。標準契約書では、予告期間を待たずに解約したいときは「○か月分の管理報酬相当額」を払う形になっています。
Q. 電話で「解約したい」と伝えれば足りますか？
標準契約書では文書での申し入れとしています。口頭だと申し入れ日があいまいになるため、記録が残る方法で書面を送り、控えを保管しましょう。
Q. 入居者には誰が連絡しますか？
契約書に定めがなければ、オーナーと新旧の管理会社で分担を決めます。家賃の振込先や緊急連絡先が変わるため、解約日より前に入居者へ書面で知らせるのが一般的です。
Q. 解約すると入居者の敷金はどうなりますか？
管理会社が預かっている敷金がある場合、標準契約書では契約終了時に預かり金をオーナーへ引き渡すことになっています。退去時には貸主として返還する立場になるため、金額と内訳を必ず書面で受け取ってください。
まとめ
- 管理委託契約の解約は、契約書の「解約の申入れ」に書かれた月数前までに文書で申し入れる
- 国土交通省の現在の標準契約書では月数は空欄。以前の標準契約書では3か月前とされていた
- 標準契約書に違約金の条文はないが、即時解約は「○か月分の管理報酬相当額」を払う形
- 解約前に、更新日・再委託先・敷金の扱い・引継ぎの条文を確認する
- 次の管理方法を先に決め、入居者への案内と引き継ぎの段取りをしてから申し入れる
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参考情報
※本記事は2026年11月時点で確認できた情報をもとにしています。実際の契約内容は契約書・重要事項説明書でご確認ください。
