賃貸オーナーが亡くなると、家賃の振込先の口座が金融機関で凍結され、入金できなくなることがあります。そのときは相続人の間で暫定の受取口座を決め、入居者へ書面で振込先の変更を知らせるのが基本です。遺産分割前に入った家賃は、判例上、各相続人が法定相続分に応じて取得するとされているため、入出金の記録を残しておくことが大切です。
この記事で分かること
- オーナーが亡くなっても賃貸借契約が続く理由
- 遺産分割前の家賃は誰のものか（最高裁の考え方）
- 振込先を変える手順と入居者への通知文例
- 相続登記・準確定申告など期限のある手続き
まず結論：最初の1か月でやること
- 管理会社（いる場合）に亡くなったことを連絡する
- 家賃の振込口座が使えるか金融機関に確認する
- 相続人の間で暫定の受取口座と連絡担当者を決める
- 入居者に書面で振込先の変更を通知する
- 家賃の入金と支出（修繕費・管理費など）を記録しておく
この順番で進めると、入居者を混乱させず、相続人どうしのトラブルも防ぎやすくなります。
オーナーが亡くなっても賃貸借契約は続く
賃貸借契約は、貸主が亡くなっても終わりません。貸主の立場（賃貸人の地位）は相続人に引き継がれます。入居者は今までどおり住み続けられ、家賃や敷金の条件も変わりません。
そのため、入居者と新たに契約を結び直す必要はありません。ただし、家賃の振込先や連絡先が変わる場合は、入居者に知らせる必要があります。敷金（預かり金）を返す義務も相続人に引き継がれる点に注意しましょう。
遺産分割前の家賃は誰のもの？
オーナーが亡くなってから遺産分割が決まるまでの間にも、家賃は毎月発生します。この家賃について、最高裁判所は平成17年9月8日の判決（平成16年(受)第1222号）で、遺産そのものとは別の財産であり、各相続人が法定相続分に応じて取得するという考え方を示しています。
つまり、次のような整理になります。
| 時期 | 家賃の扱い | 実務上の注意 |
|---|---|---|
| 亡くなる前に発生した未払い家賃 | 遺産として相続 | 遺産分割の対象 |
| 亡くなってから遺産分割までの家賃 | 各相続人が法定相続分で取得 | 相続人全員の合意で遺産分割に含めて精算することもある |
| 遺産分割で物件を取得した人が決まった後の家賃 | その取得者のもの | 振込先を取得者の口座に変更 |
実務では、代表の相続人の口座でいったん預かり、遺産分割の際にまとめて精算する方法がよく使われます。後でもめないよう、通帳のコピーや収支表を残しておきましょう。
家賃の振込先を変える手順
- 相続人の確認：戸籍謄本などで相続人を確定します。
- 暫定の受取口座を決める：相続人の一人の口座、または代表者名義の預り口座にします。相続人全員の同意書を作っておくと安心です。
- 入居者に通知：書面で、亡くなったこと、新しい振込先、適用する月、連絡先を伝えます。
- 保証会社・引き落とし会社への連絡：家賃保証会社や口座振替を使っている場合は、送金先の変更手続きが必要です。
- 遺産分割後に再通知：物件を相続する人が決まったら、改めて振込先を通知します。
入居者は、誰に払えばよいか分からない状態になると不安になります。通知は早めに、相続人の連名か代表者名で出すのがおすすめです。
入居者への通知文例
以下は通知文のひな型です。状況に合わせて修正してください。
入居者各位
〇〇アパートの貸主〇〇〇〇は、令和〇年〇月〇日に永眠いたしました。生前のご厚誼に感謝申し上げます。
賃貸借契約はこれまでどおり継続いたします。お手数ですが、令和〇年〇月分の家賃から、下記口座へのお振込みをお願いいたします。
振込先：〇〇銀行〇〇支店 普通 〇〇〇〇〇〇〇 名義〇〇〇〇
連絡先：相続人代表 〇〇〇〇（電話番号）
令和〇年〇月〇日
振込先の変更をかたった詐欺も知られているため、入居者から問い合わせがあれば丁寧に対応しましょう。管理会社がいる場合は、管理会社から通知してもらうと入居者も安心です。
期限のある手続きも忘れずに
| 手続き | 期限 | 内容 |
|---|---|---|
| 準確定申告（亡くなった方の所得税の申告） | 相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内 | 亡くなった年の1月1日から亡くなった日までの家賃収入などを申告 |
| 相続登記 | 相続で取得したことを知った日から3年以内 | 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象 |
| 相続人それぞれの確定申告 | 翌年の確定申告期限 | 亡くなった後の家賃収入は、相続人がそれぞれ申告 |
相続登記は令和6年4月1日から義務になりました。それより前に始まった相続でも、登記をしていなければ対象で、原則として令和9年3月31日までに申請が必要です。登記が済むまでは、売却や建て替え、大規模な修繕の契約が進めにくくなる点も覚えておきましょう。
管理会社がいる場合・いない場合
管理会社がいる場合 家賃の集金と送金は管理会社が行っているため、オーナーへの送金先を変える手続きが中心です。入居者への通知も管理会社が代わりに出すことが多く、入居者の振込先は変わらないこともあります。管理委託契約の名義変更も必要です。
管理会社がいない（自主管理）場合 入居者への通知、家賃の確認、退去時の敷金精算まで、相続人が自分で対応する必要があります。遠方に住む相続人が多い場合は、この機会に管理の委託を検討するのも一つの方法です。
よくある質問（FAQ）
Q1. 口座が凍結されたあと、入居者が古い口座に振り込んだらどうなりますか？ A. 入金が戻される、または凍結口座に入ったままになることがあります。入居者に事情を説明し、新しい振込先を案内しましょう。
Q2. 入居者との賃貸借契約書を作り直す必要はありますか？ A. 原則として不要です。貸主の立場は相続人に引き継がれます。遺産分割後に、貸主が変わったことを書面で知らせておくと安心です。
Q3. 遺産分割前の家賃を、相続人の一人が全部使ってしまいました。 A. 判例上、遺産分割前の家賃は各相続人が法定相続分で取得するとされています。収支の記録をもとに話し合い、まとまらない場合は弁護士に相談しましょう。
Q4. 敷金は誰が返すのですか？ A. 貸主の立場を引き継いだ相続人が返します。誰が物件を取得するかを遺産分割で決める際、敷金の返還義務も一緒に整理しておきましょう。
Q5. 相続した古いアパートを売るか、持ち続けるか迷っています。 A. 建物の状態、入居率、相続人の人数や意向によって判断が変わります。まずは収支と修繕の見通しを整理するのがおすすめです。
まとめ
- オーナーが亡くなっても賃貸借契約は続き、貸主の立場は相続人が引き継ぎます。
- 遺産分割前の家賃は、各相続人が法定相続分で取得するとした最高裁判決があります。代表口座で預かり、記録を残しましょう。
- 入居者には書面で早めに振込先を通知し、準確定申告（4か月以内）や相続登記（3年以内）の期限も確認しておきましょう。
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