相続した実家を古家付きのまま売る場合でも、令和6年1月1日以後の売却なら、売却した年の翌年2月15日までに建物の取壊しや耐震改修が行われれば、空き家の3,000万円特別控除（以下「空き家特例」）の対象になり得ます。この工事は買主が行う形でもかまいません。ただし、工事が期限に間に合わないと特例が使えないため、契約書に特約を入れ、スケジュールを売主・買主で共有しておくことが重要です。
この記事で分かること
- 空き家特例の基本の要件と、令和6年からの変更点
- 買主が解体・耐震改修する場合の期限と注意点
- 年内に売る場合のスケジュール例と特約の考え方
- 神戸市で「被相続人居住用家屋等確認書」を取るときのポイント
※税金の取り扱いは個別の事情で変わります。最終的な判断は税務署や税理士にご確認ください。
まず結論：年内に売るなら「翌年2月15日」から逆算
令和6年以後の売却では、次の流れが使えるようになりました。
- 売主は古家付きのまま売る（解体費をかけなくてよい）
- 買主が引き渡し後に解体、または耐震改修を行う
- 工事が売却した年の翌年2月15日までに終わる
- 売主は確認書などをそろえて確定申告で特例を受ける
たとえば2026年12月に引き渡した場合、工事の期限は2027年2月15日です。年末年始をはさむと2か月もありません。解体業者の手配や近隣へのあいさつ、ライフラインの撤去まで考えると、余裕のある日程が必要です。
空き家3000万円特例の基本
国税庁の案内による主な要件は次のとおりです。
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 売る人 | 相続や遺贈で家と土地を取得した相続人 |
| 建物 | 昭和56年5月31日以前に建てられた家（区分所有の登記がないこと） |
| 住んでいた人 | 相続の直前に亡くなった方が一人で住んでいた（老人ホーム等への入所は一定の要件で可） |
| 売る期限 | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 売却代金 | 1億円以下 |
| 適用期間 | 令和9年（2027年）12月31日までの売却 |
| 控除額 | 最高3,000万円（令和6年以後の売却で相続人が3人以上なら1人あたり2,000万円が上限） |
ほかにも、親子や夫婦など特別な関係の人に売らないこと、相続した後に貸したり事業に使ったりしていないことなどの要件があります。
買主が解体・耐震改修するときの要件
以前は、売る前に売主が解体するか、耐震改修を済ませておく必要がありました。令和6年1月1日以後の売却からは、売却後に工事をする場合も対象に加わっています。
| 方法 | 期限 | 注意点 |
|---|---|---|
| 買主が建物を全部取り壊す | 売却した年の翌年2月15日まで | 取壊し後は、その土地に建物などを建てていない状態で確認が必要 |
| 買主が耐震改修をする | 売却した年の翌年2月15日まで | 国土交通省のQ&Aでは、期限内に工事を実施して耐震基準に適合させる必要があり、耐震基準適合証明書だけでは足りないとされています |
工事をするのは買主でも、特例を受けるのは売主です。つまり、売主の税金が買主の工事の進み具合に左右されます。ここが、この制度で一番気をつけたい点です。
年内売却のスケジュール例
12月中旬に引き渡す場合の一例です。
| 時期 | 売主 | 買主 |
|---|---|---|
| 11月 | 媒介契約、確認書の必要書類を確認 | 解体業者・工務店の見積もり |
| 12月上旬 | 売買契約（特約を入れる） | 工事の発注準備 |
| 12月中旬 | 決済・引き渡し | 所有権移転登記 |
| 1月 | 確定申告の準備 | 解体・改修工事、滅失登記 |
| 2月15日まで | ― | 工事完了、必要書類を売主へ |
| 2月〜3月 | 確認書を取得して確定申告 | ― |
解体後の「建物滅失登記」が済むと、閉鎖事項証明書で取壊しの日を確認できます。この書類が売主の確認書申請に使われるため、登記の時期も工程に入れておきましょう。
契約に入れたい特約
国土交通省は、この特例を使うための特約の例を公表しています。主な内容は次のとおりです。
- 売主が特例を受けることを前提に、価格などを決めたことを確認する
- 買主が、引き渡し後に自分の責任と負担で解体（または耐震改修）を行い、期日までに完了させる
- 買主が、売主の申請に必要な書類を期日までに売主へ渡す
- 買主の都合で工事や書類の受け渡しができず特例が受けられなかった場合の取り扱い（損害賠償など）
特約の例は、契約の内容に合わせて修正して使うものとされています。期日は2月15日ぎりぎりではなく、余裕をもった日に設定するのが安心です。
2023年に相続した人は今年が売却期限
売る期限は「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」です。2023年中に亡くなった方の家なら、2026年12月31日までに売る必要があります。
年末は金融機関や役所の休みもあり、決済日の調整が難しくなります。11月の今の時期に動き出すのが、現実的な最後のタイミングと言えます。
神戸市での確認書の申請
特例を受けるには、物件がある市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」を交付してもらい、確定申告書に添付します。神戸市が公開している記入例では、売却後に工事をした場合、次のような書類で日付を確認する形になっています。
- 耐震改修：工事の請負契約書、工事代金の請求書・領収書など（工事完了日の確認）
- 取壊し：閉鎖事項証明書など（取壊しの日の確認）
- 登記事項証明書（売却日・所有権移転日の確認）
- 亡くなった方の住民票の除票
担当窓口や添付書類の細かな要件は、申請前に神戸市へ確認してください。
よくある質問（FAQ）
Q1. 買主が2月15日までに解体しなかったらどうなりますか？ A. 売主は特例を受けられない可能性があります。そのため、期日と損害の取り扱いを特約で決めておくことが大切です。
Q2. 更地にしてから売るのと、どちらが得ですか？ A. 売主が解体すれば工期の心配はなくなりますが、解体費を先に負担します。古家付きで売る方が買主の選択肢は広がります。価格と手間を比べて決めましょう。
Q3. 兄弟3人で相続した場合も3,000万円控除できますか？ A. 令和6年以後の売却で相続人が3人以上の場合、1人あたりの上限は2,000万円です。
Q4. 父が老人ホームに入っていた場合は対象外ですか？ A. 一定の要件を満たせば対象になります。家財の保管などに使っていたかどうかも確認されます。
Q5. マンションの一室にも使えますか？ A. 区分所有の登記がある建物は対象外です。
まとめ
- 令和6年以後の売却では、買主が翌年2月15日までに解体・耐震改修すれば、古家付きで売っても空き家特例の対象になり得ます。
- 特例を受けるのは売主なので、期日と書類の受け渡しを特約で決めておきましょう。
- 2023年に相続した家は2026年12月31日が売却期限です。年末の日程は早めに押さえましょう。
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参考情報
- 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
- 国土交通省：空き家の発生を抑制するための特例措置
- 国土交通省：特例措置における特約等の例（PDF）
- 神戸市：被相続人居住用家屋等確認申請書 記入例（PDF）
