賃貸物件の火災保険を5年分などまとめて一括払いしても、その年の不動産所得の経費にできるのは、原則としてその年に対応する期間の分だけです。残りは「前払費用」として翌年以降に少しずつ経費にしていきます。
年末が近づくと、確定申告の準備で「去年まとめて払った保険料、全部経費にしてよかったのかな」と気になる大家さんも多いはずです。この記事では、国税庁の通達をもとに、計算のしかたと間違えやすい点を整理します。
この記事で分かること
- 火災保険を一括払いしたときの、不動産所得の経費の原則
- 5年一括払いを月割りで按分する計算例
- 1年契約なら支払った年に経費にできる「短期前払費用」の考え方
- 積立型の保険、地震保険料控除、自宅併用の場合の扱い
結論｜一括払いの火災保険は「期間の経過に応じて」経費にする
所得税基本通達37-30の2では、前払費用（12月31日時点でまだサービスを受けていない部分の費用）は、その年の必要経費に入らないのが原則とされています。
火災保険料は「保険期間という役務の提供を受けるための費用」なので、複数年分を一括で払った場合は、その年に経過した期間の分だけを経費にし、残りは翌年以降に回します。
| ケース | その年の経費にできる額 |
|---|---|
| 5年分などを一括払い（掛け捨て） | その年に経過した期間に対応する額だけ |
| 1年以内の契約を前払い | 継続適用を条件に、支払った年に全額も可（短期前払費用） |
| 積立型（満期返戻金あり）の長期契約 | 積立保険料部分は資産。残りを期間に応じて経費 |
原則は「期間按分」｜なぜ一括で経費にできないのか
所得税の必要経費は、その年の収入を得るためにかかった費用です。5年分の保険料を払っても、翌年以降の4年分は「まだ受けていないサービスの代金」なので、その年の費用とは言えません。
これは、12月に受け取った翌年1月分の家賃をその年の収入にするかどうか、という考え方の裏返しでもあります。収入と経費は、対応する期間で計上するのが基本です。
（前受家賃の計上時期｜12月入金の1月分家賃は今年の収入？ ）
5年一括払いの按分計算例｜月割りで計算する
期間の経過に応じた按分は、実務では月割りで計算する方法がよく使われます。
例：2026年10月1日に、保険期間5年（2026年10月〜2031年9月）の火災保険料15万円を一括払いした場合
- 1か月あたりの保険料を出す：150,000円 ÷ 60か月 ＝ 2,500円
- 各年の経過月数をかける
- 支払った年に経費にならない残額は「前払費用」として繰り越す
| 年分 | 経過月数 | 経費にする額 | 年末の前払費用残高 |
|---|---|---|---|
| 2026年 | 3か月（10〜12月） | 7,500円 | 142,500円 |
| 2027年 | 12か月 | 30,000円 | 112,500円 |
| 2028年 | 12か月 | 30,000円 | 82,500円 |
| 2029年 | 12か月 | 30,000円 | 52,500円 |
| 2030年 | 12か月 | 30,000円 | 22,500円 |
| 2031年 | 9か月（1〜9月） | 22,500円 | 0円 |
| 合計 | 60か月 | 150,000円 | ― |
青色申告で貸借対照表を作っている場合は、年末の残高を「前払費用」として資産に載せておくと、翌年以降の計上漏れを防げます。白色申告でも、保険証券と計算メモを一緒に保管しておくと安心です。
1年契約なら「短期前払費用」で支払った年に経費にできる
所得税基本通達37-30の2には例外があります。支払った日から1年以内に提供を受ける役務についての前払費用を、毎年継続してその支払った年の経費にしている場合は、それが認められます。
- 例：2026年12月に、2027年1月〜12月の1年契約の保険料を払った → 継続適用なら2026年分の経費にできる
- 条件は「支払日から1年以内」と「毎年同じやり方を続けること」
- 5年一括払いのように1年を超える部分を含む支払いには使えない
今年だけ前倒しで経費にして、翌年は元に戻す、といった使い分けはできない点に注意しましょう。
積立型（満期返戻金あり）の火災保険は一部が資産になる
満期返戻金がある長期の損害保険について、所得税基本通達36・37共-18の2では次のように扱うとされています。
- 保険料のうち「積立保険料」に当たる部分は、満期や解約などのときまで資産として扱う
- それ以外の部分は、期間の経過に応じて必要経費にする
- 積立部分とそれ以外の区分は、保険料払込案内書や保険証券の添付書類などに示された区分による
保険証券に「積立保険料」の記載があるかを確認し、ない場合は保険会社や代理店に内訳を聞いておきましょう。
地震保険は「地震保険料控除」ではなく不動産所得の経費
賃貸物件にかけた地震保険料は、所得控除の「地震保険料控除」の対象ではありません。国税庁のタックスアンサー（No.1146）では、控除の対象は自分や生計を一にする親族が所有し、「常時その居住の用に供する」家屋や生活用の家財とされています。
貸している建物の地震保険料は、火災保険料と同じく不動産所得の必要経費として、期間に応じて計上します。自宅の地震保険と賃貸物件の地震保険を、同じ控除欄にまとめて書いてしまう間違いが起きやすいので注意しましょう。
自宅と賃貸の併用物件は面積などで按分する
1階を貸し店舗、2階を自宅にしているような併用住宅では、建物全体の保険料のうち、賃貸部分に当たる分だけが不動産所得の経費になります。床面積の割合で按分するのが一般的です。
自宅部分にかけた地震保険料は、条件を満たせば地震保険料控除の対象になり得ます。経費と控除で二重にならないよう、按分の根拠をメモに残しておきましょう。
よくある質問
Q. 過去に5年分を一括で経費にしてしまいました。どうすればいいですか？
経費が多すぎた年があれば、修正申告が必要になる場合があります。いつの年分か、金額はいくらかを整理したうえで、税理士や税務署に相談してください。
Q. 途中で物件を売却して保険を解約したら、残りの前払費用はどうなりますか？
解約返戻金を受け取った場合、その額と前払費用の残高との関係を整理する必要があります。扱いは契約内容によって変わるため、解約時の書類をそろえて税理士などに確認すると確実です。
Q. 管理会社が保険料を立て替えて家賃から差し引いた場合も同じですか？
同じです。誰が払い込んだかではなく、オーナーが負担した保険料の保険期間に応じて計上します。送金明細と保険証券で期間を確認しましょう。
Q. 月割りではなく日割りで計算してもいいですか？
国税庁の通達は「期間の経過に応じて」としており、計算方法の細かい指定はありません。月割りでも日割りでも、合理的な方法を毎年同じように続けることが大切です。
Q. 家財保険（入居者が加入するもの）はオーナーの経費になりますか？
入居者が自分で払う家財保険は入居者の負担なので、オーナーの経費にはなりません。オーナーが建物にかける火災保険とは分けて考えます。
まとめ
- 火災保険を複数年分一括払いしても、経費はその年に経過した期間の分だけが原則
- 5年一括なら「保険料÷60か月×その年の月数」で按分し、残りは前払費用として繰り越す
- 1年以内の契約は、継続適用を条件に支払った年の経費にできる（短期前払費用）
- 積立型は積立保険料部分を資産として扱う
- 賃貸物件の地震保険料は地震保険料控除ではなく、不動産所得の経費
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参考情報
- 所得税基本通達37-30の2（短期の前払費用）｜国税庁
- 所得税基本通達36・37共-18の2（長期の損害保険契約に係る支払保険料等）｜国税庁
- No.1146 地震保険料控除の対象となる保険や共済の契約｜国税庁
- No.1145 地震保険料控除｜国税庁
