区分所有法改正で、貸している部屋の入居者はどうなる？
結論から言うと、2026年4月1日に施行された改正区分所有法により、マンションで建替え決議などがされた場合、賃貸中の部屋について「賃貸借の終了」を請求できる制度ができました。請求から6か月がたつと賃貸借は終わります。ただし、貸主であるオーナーは、入居者に補償金を支払う義務を負います。入居者は補償金を受け取るまで明渡しを拒めます。
分譲マンションの一室を貸している「区分オーナー」にとって、これは出口の選択肢が広がる一方、費用の準備が必要になる改正です。
この記事で分かること
- 改正区分所有法の主なポイント（2026年4月1日施行）
- 建替え決議の要件の変化（原則5分の4、一定の場合は4分の3）
- 賃貸借の終了請求の流れと、補償金の負担
- 区分オーナーが今のうちにしておきたい準備
改正区分所有法のポイント
改正の正式名称は「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」です。2025年5月23日に成立し、区分所有法の改正部分は2026年4月1日から施行されています。
賃貸オーナーに関係の深い点は、次の4つです。
| 改正点 | 内容 | オーナーへの影響 |
|---|---|---|
| 所在等不明区分所有者の除外 | 裁判所が認めた所在不明の所有者を、決議の母数から外せる | 相続で持ち主が分からない部屋があっても決議が進みやすくなる |
| 出席者多数決 | 建替えなどを除き、集会の決議は出席者の多数決に。議決権行使書・委任状も出席に含む | 総会を欠席して何もしないと、自分の意見が反映されにくくなる |
| 建替え決議の要件緩和 | 原則5分の4。耐震性不足など一定の事由があれば4分の3 | 古いマンションほど建替えの話が現実味を帯びる |
| 賃貸借の終了請求 | 建替え決議などの後、賃貸借を終わらせる請求ができる | 入居者がいても再生が進む。補償金はオーナー負担 |
このほか、建物と敷地の一括売却や、一棟まるごとのリノベーション（更新）などを多数決で決める新しい仕組みもできました。これらの決議にも、賃貸借の終了に関するルールが設けられています。
建替え決議の要件はどう変わった？
建替え決議は、原則として区分所有者と議決権の各5分の4以上の賛成が必要です。この原則は変わりません。改正後は、次のいずれかに当たる場合、4分の3に引き下げられます。
- 耐震性が不足している
- 火災に対する安全性が不足している
- 外壁などがはがれ落ち、周りに危害を与えるおそれがある
- 給排水管などの腐食で、著しく衛生上有害となるおそれがある
- バリアフリーの基準に適合していない
さらに、裁判所が認めた所在等不明区分所有者は母数から除かれます。築年数の古いマンションでは、こうした事由に当たるかどうかが今後の議論の焦点になりそうです。
賃貸借の終了請求の流れ
誰が請求できる？
請求できるのは、次のいずれかの人です（全員の合意で指定した人を含みます）。
- 部屋を貸している区分所有者（オーナー本人）
- 建替え決議に賛成した各区分所有者
- 決議の後に建替えへの参加を決めた各区分所有者
つまり、オーナーが自分で請求しなくても、賛成した他の区分所有者から請求されることがあります。
いつ終わる？
法務省の資料では、賃貸借の終了請求から6か月がたつと賃貸借が終了する流れが示されています。入居者にとっては、6か月の間に次の住まいを探すことになります。
明渡しと補償金の関係
入居者は、補償金の提供を受けるまで部屋の明渡しを拒めます。補償金を準備できなければ、建替えのスケジュールに影響が出るおそれがあります。
補償金はオーナーの負担
補償金は、賃貸借の終了によって入居者に通常生じる損失を補うものです。支払義務を負うのは、貸主である区分所有者です。オーナー以外の区分所有者が請求した場合も、その人はオーナーと連帯して支払義務を負うとされています。
補償の水準は、公共事業で土地を取得するときの損失補償基準のうち「通損補償」（引っ越し費用など、移転によって通常生じる損失の補償）と同じ水準が想定されています。具体的な算定方法は、2025年12月から専門家の研究会で議論が続いています。現時点で「いくら」と言い切れる段階ではありません。
区分マンションのオーナーが今できる準備
- 総会の案内は必ず読む：出席者多数決になったため、欠席したままでは意見が届きにくくなりました。議決権行使書や委任状を出しましょう
- 長期修繕計画と建物の状態を確認：耐震診断の有無、外壁や給排水管の劣化状況は、建替えの議論に直結します
- 賃貸借契約の種類を確認：普通借家か定期借家かで、入居者との話し合いの進め方が変わります
- 補償金と次の運用を見込んだ資金計画：建替えに参加するか、売却するかで手元に残るお金が変わります
- 海外在住のオーナーは国内管理人を検討：国内に住所がない区分所有者は「国内管理人」を選べる制度もできました
なお、一棟まるごと所有するアパートやマンションは区分所有ではないため、この制度の対象ではありません。建て替えで入居者に退去をお願いする場合は、従来どおり借地借家法の正当事由などの考え方によります。
よくある質問
Q. 改正法はいつから施行されていますか？
区分所有法の改正部分は2026年4月1日から施行されています。
Q. 建替え決議があれば、入居者はすぐ退去しなければいけませんか？
いいえ。賃貸借の終了請求から6か月がたって賃貸借が終了します。さらに、入居者は補償金の提供を受けるまで明渡しを拒めます。
Q. 補償金はいくらくらいですか？
公共用地の損失補償基準の通損補償と同水準が想定されていますが、具体的な算定方法は研究会で議論中です。現時点で金額の目安は示されていません。
Q. 自分は建替えに反対です。それでも補償金を払うのですか？
補償金の支払義務を負うのは貸主である区分所有者です。賛成者が請求した場合も、オーナーは支払義務を負い、請求した人と連帯します。賛否にかかわらず、資金の見通しを持っておくと安心です。
Q. 定期借家契約なら補償金は少なくなりますか？
研究会では、定期借家の場合の家賃差額補償は契約期間の満了までで足りるのではないか、という意見が出ています。ただし結論は出ていないため、今後の公表資料を確認してください。
まとめ
- 改正区分所有法は2026年4月1日施行。決議は出席者多数決が基本に
- 建替え決議は原則5分の4、耐震性不足などの事由があれば4分の3
- 建替え決議などの後、賃貸借の終了請求ができる。請求から6か月で終了
- 補償金は貸主の負担。入居者は補償金を受け取るまで明渡しを拒める
- 総会への参加、建物の状態の確認、資金計画を今から進めておく
マチ不動産へのご相談
神戸市灘区・東灘区で区分マンションを貸している方、建替えの話が出たマンションの今後に迷っている方は、マチ不動産へご相談ください。賃貸管理の継続、売却の査定、入居者対応の段取りまで一緒に考えます。法律の判断が必要な場合は専門家と連携してご案内します。TEL 078-262-1201（営業時間10:00〜18:00／水曜定休）。
（前受家賃の計上時期｜12月入金の1月分家賃は今年の収入？ ）
参考情報
- 法務省「区分所有法等の改正について」（改正法の名称・成立日・施行日）
- 法務省「改正の概要(2) 改正区分所有法・被災区分所有法（詳細版）」
- 法務省「区分所有法の賃貸借終了請求等に伴う補償金の算定方法等に関する研究会」第1回議事要旨
- 同 第2回議事要旨
