特例の対象は2026年12月31日までの贈与。入居期限もセットで考える
親や祖父母から住宅購入の資金をもらうときの非課税特例（直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税）は、国税庁のタックスアンサー（No.4508）で「令和6年1月1日から令和8年12月31日までの贈与」が対象とされています。
2026年中に贈与を受けた場合は、翌年（2027年）3月15日までにそのお金で住宅を取得し、同じ日までに入居する（またはその後遅滞なく入居することが確実）必要があります。中古マンションを探している方は、「いつもらうか」と「いつ決済・入居するか」をセットで計画しましょう。
この記事で分かること
- 非課税の対象期間と限度額
- 贈与を受ける人と中古マンションの要件
- 年末の贈与・決済のタイミング別の可否
- 申告の時期と添付書類
特例の対象期間と非課税の限度額
| 項目 | 内容（国税庁No.4508） |
|---|---|
| 対象の贈与 | 令和6年1月1日〜令和8年（2026年）12月31日 |
| 限度額（省エネ等住宅） | 1,000万円まで |
| 限度額（それ以外の住宅） | 500万円まで |
| 中古住宅の省エネ等の基準（例） | 断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上など |
省エネ等住宅として限度額1,000万円を使うには、基準に合うことを証明する書類が必要です。築年のたった中古マンションでは証明が難しいこともあるため、「500万円まで」を前提に資金計画を立て、証明が取れれば上乗せ、と考えると安全です。
2027年以降の贈与については、この記事の作成時点で国税庁のページ（令和8年4月1日現在の法令等）に延長の記載はありません。今後の税制改正の発表を確認してください。
贈与を受ける人の主な要件
- 贈与する人の直系卑属（子や孫）であること。配偶者の父母からの贈与は原則対象外（養子縁組をしていれば対象）
- 贈与を受けた年の1月1日に18歳以上
- 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下）
- 平成21年分から令和5年分までの贈与税申告で、この特例を受けていないこと（一定の場合を除く）
- 配偶者や親族など特別の関係がある人から住宅を買うのではないこと
そのほか、贈与を受けたお金は「住宅の取得の対価」に充てるものに限られます。国税庁のQ&Aでは、住宅ローンの返済のための贈与は対象外とされています。決済が終わってから援助を受け、ローンの繰上げ返済に回すと特例は使えません。
中古マンションで確認したい要件
床面積は「登記簿」の専有部分で40㎡以上240㎡以下
床面積は、登記簿上の床面積（マンションは専有部分）で判定し、その2分の1以上を自分の住まいに使う必要があります。
ここで注意したいのが、広告の専有面積と登記簿の面積の違いです。マンションの販売図面や広告は壁の中心線で測った面積（壁芯）、登記簿は壁の内側で測った面積（内法）で表されるのが一般的で、登記簿の方が小さくなります。「広告で41㎡」の物件でも、登記簿で40㎡を下回ることがあるので、契約前に登記事項証明書で確認しましょう。
築年は「昭和57年1月1日以後の建築」か耐震の証明
取得する中古住宅は、次のいずれかに当てはまる必要があります。
- 昭和57年1月1日以後に建築された住宅
- 耐震基準に適合することが証明された住宅
- 取得日までに耐震改修を行い、贈与の翌年3月15日までに耐震基準への適合が証明されたもの
登記簿の新築年月日が昭和56年以前のマンションは、耐震の証明が取れるかを早めに確認しましょう。
（内部リンク候補：旧耐震マンションの売却｜買主は住宅ローン控除を使える？条件と対策 ※公開URLを確認）
年末のスケジュール別：特例を使える？使えない？
| ケース | 贈与の時期 | 決済・入居 | 判定の目安 |
|---|---|---|---|
| A | 2026年12月 | 2027年2月に決済・入居 | 翌年3月15日までに取得・入居できれば対象になり得る |
| B | 2026年12月 | 2027年4月に決済 | 翌年3月15日までに取得していないため対象外 |
| C | 2027年1月 | 2027年2月に決済 | 現行の対象期間（2026年末まで）を過ぎており、延長がなければ対象外 |
| D | 2026年12月 | 決済後に受け取りローン返済に充当 | ローン返済のための贈与は対象外 |
特に山場になるのが、これから物件を探す方です。中古マンションは、申込みから住宅ローンの審査、決済までに一定の期間がかかります。2026年中に贈与を受けるなら、「2027年3月15日までに決済・入居できるか」を仲介会社や金融機関と逆算して確認しましょう。
なお、翌年3月15日までに入居できなくても、その後遅滞なく入居することが確実であれば特例の対象になります。ただし、翌年12月31日までに入居していないと、原則として特例は受けられず、修正申告が必要です。
申告の流れと添付書類
- 2026年12月31日までに贈与を受ける（振込など記録が残る方法で）
- 贈与されたお金を、手付金や決済代金に充てて住宅を取得する
- 翌年3月15日までに入居する（または遅滞なく入居することが確実な状態にする）
- 翌年2月1日から3月15日までに、特例を受ける旨を書いた贈与税の申告書を提出する
- 戸籍謄本、契約書の写しなど一定の書類を添付する（申告書に不動産番号を書けば登記事項証明書の添付は省略できる）
非課税の範囲内で税額が0円でも、申告しなければ特例は受けられません。住宅ローン控除の確定申告と時期が重なるので、書類はまとめて保管しておきましょう。
よくある質問
Q. 父と母の両方からもらうと、限度額は2倍になりますか？
なりません。限度額は受け取る人1人あたりで、複数の人から受けた金額を合計して判定します（国税庁Q&A）。
Q. 妻（夫）の親から援助を受けても使えますか？
配偶者の父母は直系尊属に当たらないため、原則として対象外です。援助を受けるなら、その親の子である配偶者が受け取り、配偶者が住宅を持ち分で取得する形が考えられます。具体的な方法は税理士や税務署に確認しましょう。
Q. 住宅ローンを組んだ後にもらって繰上げ返済してもいいですか？
住宅ローンの返済のための贈与は、この特例の対象外です。決済前に受け取り、購入代金に充てましょう。
Q. 税金が0円なら申告しなくてもいいですか？
申告が必要です。特例を受ける旨を書いた申告書を、翌年2月1日から3月15日までに提出しないと、非課税になりません。
Q. 親からもらったお金で親の家を買うことはできますか？
配偶者や親族など特別の関係がある人から住宅を取得する場合は、特例の対象外です。
まとめ
- 非課税特例の対象は2026年12月31日までの贈与（2027年以降は未定）
- 限度額は省エネ等住宅1,000万円、それ以外500万円（受け取る人ごと）
- 翌年3月15日までに取得・入居。決済日から逆算して計画する
- 中古マンションは登記簿の面積（40㎡以上）と築年（昭和57年以降か耐震証明）を確認
- 税額0円でも翌年2月1日〜3月15日に申告が必要
マチ不動産へのご相談
神戸市灘区・東灘区・中央区で中古マンション・中古戸建をお探しの方は、マチ不動産へご相談ください。登記簿の面積や築年の確認、決済・入居までのスケジュールづくりをお手伝いします（贈与税の個別判断は税理士・税務署へご確認ください）。
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