離婚で家をどうするかは、「売って現金で分ける」か「どちらかが住み続ける（相手に渡す）」かで、税金も手続も大きく変わります。結論から言うと、第三者に売って分ける場合は、離婚の前後どちらで売っても基本の計算は同じです。注意したいのは、①家を出た日から数える3,000万円特例の期限、②家を相手に渡す（財産分与する）と渡した側に譲渡所得の課税があること、③住宅ローン残債が売却価格を上回らないか、の3点です。
この記事で分かること
- 離婚の前に売る・後に売る・相手に渡す、それぞれの特徴
- 家を財産分与で渡したときにかかる税金の考え方
- 3,000万円特例の「住まなくなってから3年目の12月31日まで」という期限
- 住宅ローンが残っている家を売るときの注意点
- 2026年4月から変わった財産分与の請求期限
離婚と家の売却｜3つの選択肢
離婚時の家の扱いは、大きく次の3つに分かれます。
| 選択肢 | 内容 | 主な注意点 |
|---|---|---|
| 離婚前に売る | 夫婦で売却し、手元に残ったお金を財産分与で分ける | 売却に時間がかかると離婚の話し合いが長引く |
| 離婚後に売る | 離婚を先に成立させ、共有のまま売って分ける | 元配偶者との連絡・協力が売却完了まで必要 |
| 一方に渡す | 財産分与で家を相手に渡し、相手が住み続ける | 渡した側に譲渡所得の課税／ローンの名義は別問題 |
離婚前に売るメリット・注意点
夫婦がまだ協力できるうちに売ると、内覧の対応や書類の準備が進めやすいのが利点です。売れた金額が確定するので、財産分与の話し合いも数字で進められます。一方、売却には通常数か月かかるため、離婚を急ぐ事情がある場合は時間の調整が必要です。
離婚後に売るメリット・注意点
先に離婚を成立させ、落ち着いてから売る方法です。ただし共有名義の家は、共有者全員がそろわないと売れません。媒介契約、売買契約、決済（引き渡し）と、何度か元配偶者の協力が必要になります。連絡の取り方や、売却代金の分け方は、離婚協議書などに書いておくと安心です。
一方に渡す（財産分与で家を渡す）場合
子どもの学校などの事情で、どちらかが住み続けるケースです。この場合は、売却ではなく財産分与として家の名義を移します。税金の扱いが売却と異なるので、次の章で確認しましょう。
離婚時の家の売却と税金｜財産分与の前後で何が違う？
家を財産分与で渡すと、渡した側に譲渡所得の課税
国税庁は、財産分与が土地や建物で行われたときは、分与した人に譲渡所得の課税が行われると説明しています。収入金額は、分与したときの土地や建物の時価です。お金を受け取っていなくても、「時価で売った」のと同じように計算する点に注意が必要です。
家を受け取った側は、分与を受けた日にその時の時価で取得したことになります。将来その家を売るときは、分与を受けた日を基準に長期・短期を判定します。
3,000万円特例は「夫婦」への譲渡には使えない
自宅を売ったときに使える3,000万円特例には、「親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと」という要件があります。家を相手に渡す場合、渡すのが離婚の前か後かで、この要件との関係が変わるため、税理士や税務署で事前に確認しておきましょう。
家を出た日から「3年目の12月31日」までの期限
別居で先に家を出た側は、とくに注意が必要です。3,000万円特例は、以前住んでいた家の場合、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。
たとえば2025年中に家を出た場合、その3年後にあたる2028年の12月31日が期限の目安になります（住まなくなった日によって年が変わります）。離婚協議が長引いて売却が遅れると、片方だけ特例を使えないことがあります。
共有名義なら、特例は共有者ごとに判定
夫婦の共有名義の家を第三者に売る場合、3,000万円特例は共有者ごとに判定され、控除は共有者1人につき最高3,000万円です。確定申告もそれぞれが行います。ただし、家屋は単独名義で土地だけ共有の場合、家屋の所有者以外は原則として特例を受けられません。
住宅ローン残債がある家を離婚で売る場合
売却価格がローン残債を上回るか（アンダーローン）
売却代金でローンを完済できれば、抵当権を抹消して引き渡せます。残ったお金を財産分与で分けます。まずは査定で売れそうな価格をつかみ、ローン残高証明書と並べて比べましょう。
売却価格がローン残債を下回る（オーバーローン）
売却代金だけでは完済できない場合、差額を手持ち資金で補うか、金融機関と相談する必要があります。抵当権が残ったままでは、通常、買主は購入しません。早めに金融機関へ相談し、売却の進め方を確認しましょう。
「相手が住み続けるが、ローンは自分名義」は要注意
家を相手に渡しても、住宅ローンの契約者は自動では変わりません。支払いが止まると、契約者に請求が来ます。名義とローンの扱いは、金融機関の同意が必要になることが多いので、離婚協議の前に確認しておきましょう。
財産分与の請求期限｜2026年4月から5年に
財産分与の請求期間は、民法改正で見直されました。法務省の解説によると、改正後は離婚後5年を経過するまで請求できます。ただし、改正法の施行前（2026年3月31日以前）に離婚した夫婦が請求できる期間は、従来どおり離婚後2年です。
また改正で、財産分与の考慮要素が明確にされ、寄与の程度は原則として夫婦対等（2分の1ずつ）とされています。家の価格をいくらと見るかは分け方に直結するので、査定書を取っておくと話し合いが進めやすくなります。
離婚に伴う家の売却の段取り
- 登記簿で名義と持分、ローンの契約者・残高を確認する
- 不動産会社に査定を依頼し、売れそうな価格をつかむ
- 売るか渡すか、売却代金の分け方を夫婦で合意する（離婚協議書などに残す）
- 共有者全員で媒介契約を結び、売り出す
- 買主が決まったら売買契約を結ぶ
- 決済日にローンを完済し、抵当権を抹消して引き渡す。残金を分ける
- 翌年の確定申告で、譲渡所得と特例を申告する
よくある質問
Q. 離婚前と離婚後、売るならどちらが得ですか？
第三者に売る場合、税金の基本的な計算は前後で大きく変わりません。差が出やすいのは、家を出た側の3,000万円特例の期限と、売却に元配偶者の協力が得られるかどうかです。事情に合わせて選びましょう。
Q. 家を財産分与で渡しただけなのに、税金がかかるのですか？
国税庁の説明では、土地や建物で財産分与をすると、分与した人に譲渡所得の課税が行われ、分与時の時価が収入金額になります。取得したときより時価が下がっていれば、利益が出ず税金がかからない場合もあります。
Q. 別居して家を出ています。3,000万円特例はいつまでに売れば使えますか？
住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。ほかの要件もあるため、国税庁の案内や税務署で確認してください。
Q. 共有名義の家は、相手が同意しないと売れませんか？
家全体を売るには、共有者全員の同意と協力が必要です。自分の持分だけを売ることも法律上は可能ですが、買い手が限られ価格も下がりやすいため、専門家と相談して進めましょう。
Q. 財産分与はいつまで請求できますか？
2026年4月1日以降に離婚した場合は離婚後5年、それより前に離婚した場合は離婚後2年です（法務省の解説による）。
まとめ
- 離婚時の家は「離婚前に売る」「離婚後に売る」「一方に渡す」の3つに分けて考える
- 家を財産分与で渡すと、渡した側に時価での譲渡所得の課税がある
- 3,000万円特例は、家を出てから3年目の12月31日までという期限に注意
- 共有名義なら特例は共有者ごとに判定。住宅ローン残債と売却価格の比較も早めに
- 財産分与の請求期限は、2026年4月以降の離婚なら5年、それ以前なら2年
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参考情報
- 国税庁 No.3114 離婚して土地建物などを渡したとき
- 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例
- 国税庁 No.3308 共有のマイホームを売ったとき
- 法務省 財産分与
- 法務省「父母の離婚後の子の養育に関するルールが改正されました」（2026年1月
