不注意でできた焦げ跡は、原則として入居者の負担になりやすい
ストーブやヒーターの熱で床が焦げた・溶けた・変色した場合、それが入居者の不注意によるものなら、退去時の補修費用は入居者の負担になるのが原則です。
一方で、普通に暮らしていて生じる傷みや、年数がたって自然に古くなった分は、家賃に含まれているとして貸主の負担になります。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」も、この考え方をもとにしています。
この記事で分かること
- 原状回復の基本ルール（通常損耗と入居者の過失の違い）
- 焦げ跡・変色・へこみ、どれが誰の負担になりやすいか
- フローリング補修で「経過年数」がどう扱われるか
- 焦がしてしまったときの対応と、冬の予防策
原状回復の基本ルール
原状回復とは、「入居したときの状態に完全に戻すこと」ではありません。ガイドラインでは、次のように整理されています。
- 通常損耗・経年変化：普通に住んでいて生じる傷みや、時間の経過による劣化。貸主の負担
- 入居者の故意・過失、通常の使い方を超える使用による傷み：入居者の負担
たとえば、テレビや冷蔵庫の後ろの壁が黒くなる「電気ヤケ」は、通常の使用による損耗として貸主の負担とされています。一方、床にタバコの焦げ跡を付けた事例では、入居者の負担とされたケースがガイドラインに紹介されています。
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焦げ跡・変色・へこみの負担区分の目安
| 床の状態 | 主な原因の例 | 負担の考え方（目安） |
|---|---|---|
| 焦げ跡・溶け | ストーブやヒーターを床に近づけすぎた、倒した | 入居者の過失として入居者負担になりやすい |
| タバコの焦げ跡 | 吸い殻を落とした | ガイドラインの事例で入居者負担 |
| 家具の設置跡・へこみ | 家具やこたつを置いていた | 通常の使用によるものとして貸主負担とされることが多い |
| 日焼けによる色あせ | 日光が当たり続けた | 経年変化として貸主負担 |
| 結露を放置したシミ | 拭き取りなどの手入れをしなかった | 手入れ不足として入居者負担になることがある |
最終的な負担は、契約書の特約や傷みの程度、原因によって変わります。表はあくまで目安です。
フローリング補修と「経過年数」の考え方
入居者が負担する場合でも、全額をそのまま請求されるとは限りません。ガイドラインでは、設備や内装の価値は年数とともに減っていくため、入居者の負担割合も経過年数で調整するとしています。
- フローリングの部分補修：経過年数は考慮しないのが基本（部分的な補修に年数はなじまないとされる）
- フローリング全体の張り替え：床全体が傷んで張り替える場合は、経過年数を考慮する（建物の耐用年数で残存価値が1円になるように計算）
- カーペット・クッションフロア・壁のクロス：6年で残存価値1円になるように負担割合を計算するのが基本
つまり、焦げ跡が小さく部分補修で済むなら、その補修費用を負担する形になりやすく、張り替えが必要なほど広い範囲なら、年数に応じて負担が軽くなる、という考え方です。クッションフロアの焦げは、張り替えになることが多いため、入居年数が長いほど負担割合は小さくなります。
焦げてしまったときの対応
- 火の元を確認し、安全を確保する：焦げた原因の機器はすぐに使用を止める
- 写真を撮る：焦げ跡の大きさ・場所が分かるように、日付入りで記録する
- 自分で削ったり塗ったりしない：市販の補修材で広げてしまうと、かえって費用が上がることがある
- 管理会社に連絡する：火災保険（借家人賠償責任保険や個人賠償責任保険など）で対象になるかどうか、契約内容とあわせて確認する
- 退去の立ち会いで説明する：いつ、どうして焦げたかを伝え、補修の範囲と見積もりを確認する
冬の焦げ跡予防
- ストーブ・ヒーターの取扱説明書にある「周囲との距離」を守る
- 床に直接置かず、耐熱のマットや専用の台を敷く（マット自体が熱に強いかも確認）
- カーペットや電気カーペットの上で、ほかの暖房器具を重ねて使わない
- 洗濯物や紙類を暖房器具の近くに置かない
- 契約で石油ストーブなどの使用が禁止されていないか、事前に確認する
よくある質問
Q. ヒーターの熱で床が少し変色しただけでも、費用はかかりますか？
変色の原因と程度によります。不注意で熱を当て続けた結果であれば、入居者の負担とされることがあります。気づいた時点で管理会社に相談しておくと、退去時のトラブルを防げます。
Q. こたつの脚の跡やへこみは請求されますか？
ガイドラインでは、家具の設置による床のへこみや設置跡は、通常の使用によるものとして貸主負担とされています。こたつの脚の跡も、同様に考えられることが多いです。
Q. 敷金から補修費が差し引かれるとき、何を確認すればよいですか？
補修の範囲（部分補修か張り替えか）、単価、経過年数を考慮しているかの3点です。見積書や精算書の内訳を確認しましょう。
Q. 火災保険で床の焦げ跡は補償されますか？
保険の種類や契約内容によって違います。借家人賠償責任保険や個人賠償責任保険の対象になる場合もあるため、保険会社や管理会社に確認してください。
Q. 入居時からあった焦げ跡はどうなりますか？
入居時からあった傷は、入居者の負担にはなりません。入居時に写真を撮り、チェックシートに記録しておくことが大切です。
まとめ
- 不注意によるストーブ・ヒーターの焦げ跡は、原則として入居者の負担になりやすい
- 家具の設置跡や日焼け、電気ヤケなどの通常損耗は貸主の負担
- フローリングの部分補修は経過年数を考慮しないのが基本、全体の張り替えは年数を考慮
- 焦がしたら写真を撮り、早めに管理会社へ。予防は「距離」と「耐熱マット」
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