賃貸の窓のゴムパッキンに出たカビは、結露そのものが原因なら、ただちに入居者の負担になるわけではありません。ただし、結露に気づいていながら拭き取りや連絡をせず、カビやシミを広げてしまった場合は、退去時に入居者の負担とされることがあります。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でも、「結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ」は入居者負担の例として挙げられています。分かれ目は「放置したかどうか」です。
この記事で分かること
- 国交省ガイドラインでの結露・カビの考え方
- 窓のゴムパッキンのカビが入居者負担・オーナー負担になる分かれ目
- カビに気づいたときの対応手順と、管理会社への連絡の仕方
- 冬の結露とカビを防ぐ毎日の習慣
結論｜「結露は建物の問題、放置したカビは入居者の問題」になりやすい
ガイドラインの考え方を簡単にまとめると、次のとおりです。
| 状況 | 負担の考え方 |
|---|---|
| 窓の構造や断熱性能から自然に起きる結露 | 入居者の責任とはしにくい |
| 結露に気づいて拭き取り、管理会社にも連絡していた | 入居者の負担になりにくい |
| 結露を拭かず、連絡もせず、カビやシミを広げた | 入居者の負担とされることがある |
| 経年でゴムが硬くなった・ひびが入った | 経年劣化として扱われやすい |
最終的な負担は、契約書の特約や部屋の状態、入居年数によって変わります。まずは契約書と入居時のチェックリストを確認しましょう。
国交省ガイドラインでの結露・カビの考え方
国交省のガイドライン（再改訂版）では、結露について次のように説明されています。
- 結露は建物の構造上の問題であることが多い
- しかし、結露が発生しているのに貸主へ通知もせず、拭き取るなどの手入れを怠って壁などを傷めた場合は、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多い
また、入居者向けリーフレット「これでわかる！賃貸住宅を退去する時の原状回復のポイント」（令和5年3月）でも、通常の生活でもカビやシミは出ることがあるため、「部屋の定期的な清掃や換気を行うことが大切です」としています。
ガイドラインにゴムパッキンという言葉そのものは出てきませんが、窓まわりのカビも同じ考え方で判断されるのが一般的です。
負担の分かれ目｜退去時に見られるポイント
退去立会いでは、次のような点が確認されやすくなります。
- カビがパッキンの表面だけか、ゴムの内部まで黒く染み込んでいるか
- 窓枠の木部や周りの壁紙・床まで、シミや腐食が広がっていないか
- 入居中に管理会社へ結露やカビの相談をした記録があるか
- 入居年数（年数が長いほど、設備の価値が下がったものとして負担を減らすのが一般的）
国交省のリーフレットでも、設備等の経過年数を考慮し「年数が多いほど賃借人の負担を減らすことが一般的です」と説明されています。
カビに気づいたときの対応手順
窓のパッキンに黒い点が出てきたら、早めに次の順で対応しましょう。
- 写真を撮る：日付が分かる形で、窓全体と近くの状態を撮っておく
- 表面のカビを落とす：乾いた布で水分を取ってから、中性洗剤やアルコールで拭き取る
- 強い薬剤は確認してから：塩素系のカビ取り剤は、ゴムや周りの素材を傷めることがあるため、目立たない所で試すか管理会社に相談する
- 管理会社に連絡する：「毎朝窓が水滴でびっしょりになる」「拭いてもカビが戻る」など、状況を具体的に伝える
- 連絡した記録を残す：メールやアプリなど、日付が残る方法が安心
ガイドラインでも、入居者は結露などに気づいたら貸主に通知する必要があるとされています。連絡は「責任を押しつけられるきっかけ」ではなく、入居者自身を守る手段でもあります。
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冬の結露とカビを防ぐ毎日の習慣
神戸市灘区・東灘区でも、冬は朝晩の冷え込みで北側の部屋や寝室の窓に結露が出やすくなります。次の習慣を続けるだけでも、カビの広がりはかなり抑えられます。
- 朝起きたら、窓ガラスとパッキンの水滴を吸水クロスやスクイージーで取る
- 1日に数回、短時間でも窓を開けて換気する。24時間換気がある部屋はスイッチを切らない
- 部屋干しや加湿器を使うときは、換気扇を回して湿気をためない
- 家具やカーテンを窓に密着させない
- 窓の下のレール（サッシ）にたまった水も拭き取る
オーナー側の備え｜入居時の説明と記録が大切
賃貸オーナーや管理会社にとっても、結露とカビはトラブルになりやすいテーマです。
- 入居時に、結露しやすい窓や換気の方法を説明しておく
- 入居時チェックリストに、窓まわりのパッキンの状態を写真付きで残す
- 結露の相談があったら、換気設備の不具合や断熱の問題がないか確認する
- 劣化したパッキンは、入居者の入れ替え時などに交換を検討する
入居中の相談に早く対応することで、退去時の負担割合をめぐる争いを防ぎやすくなります。
よくある質問
Q. 入居したときからパッキンにカビがありました。退去時に請求されますか？
入居前からあった汚れや傷は、入居者の負担にはなりません。入居時チェックリストや写真で、最初からあったことを示せるようにしておきましょう。
Q. 毎朝拭いていてもカビが出ます。どうしたらいいですか？
拭いていても繰り返す場合は、建物の断熱や換気に原因があることも考えられます。拭き取りを続けていることも含めて、管理会社に相談してください。
Q. カビ取り剤でパッキンが白く変色しました。弁償になりますか？
薬剤による変色は、使い方によっては入居者の負担とされることがあります。強い薬剤を使う前に、管理会社に確認すると安心です。
Q. 退去時にパッキン交換費用を全額請求されました。妥当ですか？
カビの原因、広がりの程度、入居年数、契約書の特約によって判断が変わります。請求の内訳を確認し、納得できない場合はガイドラインを示して説明を求めましょう。
Q. 結露がひどい物件に住み替えたほうがいいですか？
窓の断熱性能や建物の向きによって、結露のしやすさは大きく変わります。住み替えを考えるときは、内見で窓のパッキンやカーテンのシミを確認するのがおすすめです。
まとめ
- 窓の結露は建物の構造が原因のことが多く、それだけで入居者負担にはなりにくい
- 結露を放置してカビやシミを広げた場合は、入居者負担とされることがある
- 分かれ目は「拭き取り」と「管理会社への連絡」をしていたかどうか
- カビに気づいたら写真を撮り、表面を落とし、記録が残る形で連絡する
- 冬は朝の拭き取りと換気を習慣にする
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参考情報
- 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について｜国土交通省
- 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）｜国土交通省（PDF）
- これでわかる！賃貸住宅を退去する時の原状回復のポイント｜国土交通省（PDF）
