家を売ったときに買主から受け取る「固定資産税の精算金」は、譲渡所得の計算で売却代金（収入金額）に含めます。国税庁は、この精算金を「実質的にはその土地及び家屋の譲渡の対価の一部」と考えています。
「税金の立て替え分が戻ってきただけ」と思って申告から外してしまう人が少なくありません。この記事では、売主が確定申告で間違えないためのポイントを、計算例とあわせて解説します。
この記事で分かること
- 固定資産税の精算金が譲渡所得の収入金額になる理由
- 1月1日起算と4月1日起算での精算金の計算例
- 確定申告書への書き方と、よくある記入漏れ
- 買主が支払った精算金の扱い（取得費になる）
結論｜精算金は「売却代金の一部」として収入金額に入れる
国税庁のタックスアンサー（No.3214）では、譲渡代金のほかに、譲渡した日から年末までの期間に対応する固定資産税・都市計画税に相当する額（未経過固定資産税等）を受け取った場合、その額は譲渡価額（収入金額）に算入されると明記されています。
| 項目 | 売主の扱い |
|---|---|
| 売買代金 | 収入金額 |
| 固定資産税・都市計画税の精算金 | 収入金額に加える |
| 売主が納めた固定資産税（年税額） | 譲渡費用にはならない |
つまり、売買契約書の代金に精算金を足した額が、譲渡所得の計算のスタートになります。
固定資産税の精算金とは
固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日（賦課期日）時点の所有者に、その年度の1年分がまとめて課税されます。年の途中で家を売っても、その年度の税金は売主に納税通知書が届き、売主が納めます。
そこで不動産売買では、引渡日を境に「買主が所有する期間に当たる分」を日割りで計算し、買主から売主に支払う取り決めをするのが一般的です。これが固定資産税の精算金です。
法律で決まった税金のやり取りではなく、あくまで売主と買主の契約による精算です。この点が、税務上の扱いを考えるうえで大切になります。
なぜ精算金は譲渡所得に含めるのか
国税庁の質疑応答事例「未経過固定資産税等に相当する額の支払を受けた場合」では、次のように説明されています。
- 固定資産税等は、賦課期日（1月1日）の所有者に1年分が課税される
- 買主は、引渡し後の期間について固定資産税を納める義務を負っていない
- そのため、買主が払う精算金は税金そのものではなく、売買の合意に基づくお金である
- よって、精算金は実質的に土地・建物の譲渡の対価の一部となる
「税金の払い戻し」ではなく「代金の上乗せ」と考えると分かりやすいでしょう。
精算金の計算例｜1月1日起算と4月1日起算
精算の起算日は法律で決まっておらず、売買契約で決めます。1月1日を起算日とする方法のほか、地域や取引の慣行によって4月1日（年度）を起算日とする方法もあります。
例：固定資産税・都市計画税の年税額が12万円の家を、2026年9月1日に引き渡した場合（365日で日割り）
| 起算日 | 買主の負担期間 | 日数 | 精算金（円未満は契約による。ここでは四捨五入） |
|---|---|---|---|
| 1月1日起算 | 2026年9月1日〜12月31日 | 122日 | 約40,110円 |
| 4月1日起算 | 2026年9月1日〜2027年3月31日 | 212日 | 約69,699円 |
計算式は「年税額 × 買主の負担日数 ÷ 365日」です。同じ物件・同じ引渡日でも、起算日によって精算金が変わります。
譲渡所得の収入金額への反映例
売買代金2,500万円、1月1日起算で精算金40,110円を受け取った場合、収入金額は次のとおりです。
- 25,000,000円 ＋ 40,110円 ＝ 25,040,110円
ここから取得費と譲渡費用（仲介手数料、売買契約書の印紙代など）を差し引いて、譲渡所得を計算します。
確定申告での書き方と注意点
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）の「譲渡価額」欄には、売買代金と精算金の合計を書く
- 精算金の額は、決済時の精算書や領収書で確認する。管理費・修繕積立金の精算額と混同しない
- マイホームの売却で3,000万円特別控除を使う場合も、収入金額には精算金を含めたうえで計算する
- 売主が納めた固定資産税そのものは、譲渡費用には入れない
不動産を売った年の翌年2月16日〜3月15日が、確定申告の一般的な期間です。精算書は決済のときにもらう書類の中に入っていることが多いので、売買契約書と一緒に保管しておきましょう。
（不動産売却の引渡日基準と契約日基準｜年またぎの申告年と注意点 ）
買主が支払った精算金の扱い｜取得価額に入る
反対に、買主が支払った精算金は、その年の固定資産税として経費にすることはできません。国税庁の質疑応答事例では、賃貸用アパートを購入した際に支払った固定資産税等の清算金について、「取得価額に算入される」ため、購入した年の不動産所得の必要経費に全額を入れることはできないとしています。
マイホームとして買った場合も、将来売るときの取得費に含めて考えます。買ったときの精算書は、売るときまで大切に保管しておきましょう。
よくある質問
Q. 精算金は数万円です。申告しなくても分からないのでは？
金額の大小にかかわらず、収入金額に含めるのが国税庁の考え方です。精算書や決済時の書類に記録が残るため、正しく含めて申告しましょう。
Q. 都市計画税の精算分も含めますか？
含めます。国税庁の説明は「固定資産税および都市計画税（未経過固定資産税等）」に相当する額を対象としています。
Q. 3,000万円特別控除で税金がゼロになるなら、精算金は関係ありませんか？
税額がゼロになる場合でも、控除を受けるには確定申告が必要です。収入金額は精算金を含めて計算し、そのうえで特別控除を差し引きます。
Q. マンションの管理費や修繕積立金の精算も収入金額に入りますか？
管理費などの精算は固定資産税の精算とは性質が異なります。扱いに迷う場合は、精算書を持って税理士や税務署に確認してください。
Q. 起算日は1月1日と4月1日のどちらが正しいのですか？
どちらが正しいというものではなく、売買契約で決めます。契約書の「公租公課の分担」の条項を確認しましょう。
まとめ
- 固定資産税・都市計画税の精算金は、売主の譲渡所得の収入金額に含める
- 精算金は税金の払い戻しではなく、売買の合意に基づく代金の一部と考えられている
- 起算日（1月1日・4月1日）は契約で決まり、精算金の額も変わる
- 申告書の譲渡価額には「売買代金＋精算金」を書く
- 買主が払った精算金は経費ではなく取得価額になる
神戸市灘区・東灘区の不動産売却のご相談はマチ不動産へ
売却に伴う精算や必要書類は、決済の前に整理しておくと申告がスムーズです。神戸市灘区・東灘区で家やマンションの売却・査定をお考えなら、マチ不動産にご相談ください。税額の計算は税理士や税務署にご確認ください。
マチ不動産株式会社（兵庫県神戸市灘区福住通2-1-9） TEL 078-262-1201／営業時間10:00〜18:00／水曜定休 兵庫県知事(4)第11203号
参考情報
- No.3214 土地建物を売ったときの収入金額に含める金額｜国税庁
- 未経過固定資産税等に相当する額の支払を受けた場合｜国税庁 質疑応答事例
- 賃貸用アパートを購入した際に支払った固定資産税及び都市計画税相当額の清算金の取扱いについて｜国税庁 質疑応答事例
