居住サポート住宅は、居住支援法人などが大家さんと連携し、入居者の安否確認や見守り、福祉サービスへのつなぎを行う賃貸住宅です。2025年10月1日施行の改正住宅セーフティネット法で始まりました。高齢の単身者などの入居で心配されがちな孤独死や残置物、家賃滞納への備えを、サポート役と分担できるのが大きな特長です。神戸市では、国のシステムから電子申請し、市の審査を経て認定されます。
この記事で分かること
- 居住サポート住宅の仕組みと、オーナーにとってのメリット
- 神戸市の主な認定基準（住宅・サポート内容）
- 申請の流れと相談窓口
- あわせて知っておきたい家賃債務保証・残置物処理の改正点
まず結論：空室対策と入居後の不安を一緒に考えられる制度
高齢の方や障害のある方、低所得の方などは、賃貸住宅を借りにくいことが知られています。一方で大家さんの側には、入居後に何かあったときの不安があります。居住サポート住宅は、この不安を「見守り」と「福祉へのつなぎ」で減らすための仕組みです。
築年数がたち、若い単身者の入居が減ってきた物件では、入居者層を広げる選択肢の一つになります。
居住サポート住宅とは
国土交通省の説明では、居住サポート住宅は次の支援を行う住宅です。
- 日常の安否確認
- 訪問などによる見守り
- 生活や心身の状況が不安定になったときの福祉サービスへのつなぎ
サポートを行うのは居住支援法人のほか、社会福祉法人、NPO法人、管理会社なども可能とされています。大家さんとサポートを行う事業者が連携し、「居住安定援助計画」を作って認定を受けます。
オーナーのメリット
| 心配ごと | 居住サポート住宅での備え |
|---|---|
| 室内で倒れたり亡くなったりしたときの発見の遅れ | 毎日の安否確認と月1回以上の訪問 |
| 生活が不安定になり、家賃や近隣トラブルにつながる | 状況の変化を把握し、福祉サービスや行政につなぐ |
| 生活保護を受けている方の家賃 | 神戸市では、市が入居者に代わって家賃を支払う代理納付の制度を案内 |
| 改修費や入居時の負担 | 改修や入居への経済的支援（神戸市の案内ページあり） |
見守りの役割をサポート事業者が担うため、大家さんや管理会社がすべてを抱え込まずに済むのがポイントです。
神戸市の認定基準
神戸市のページに掲載されている主な基準は次のとおりです。
住宅の基準
| 項目 | 基準 |
|---|---|
| 床面積 | 16平方メートル以上（シェアハウス等は別の基準） |
| 耐震性 | 1981年6月以降の建築、または耐震診断・改修で耐震性を確保（見込みを含む） |
| 設備 | 台所、トイレ、浴室、収納があること |
| 家賃 | 周辺の相場と比べて適正であること |
| 立地 | 土砂災害特別警戒区域など危険性が高い地域でないこと |
サポート・計画の基準
- 1日1回以上、通信機器や訪問などで安否を確認する
- 1か月に1回以上、訪問などで心身や生活の状況を把握する
- 福祉サービスの情報提供や助言を行い、必要に応じて行政や事業者につなぐ
- サポートの対価が、内容や頻度に照らして高すぎないこと
- 要配慮者の入居を不当に制限せず、要援助者向けの専用住宅を1戸以上設けること
六甲山麓の住宅地では、土砂災害の区域に入っている場所もあります。申請を考える前に、ハザードマップで物件の位置を確認しておきましょう。
申請の流れ
- 国の「居住サポート住宅情報提供システム」でアカウントを登録する
- サポートを行う事業者と居住安定援助計画を作る
- 同システムから電子申請する
- 神戸市の審査を経て認定され、情報が公開される
神戸市では、サポート内容の基準は福祉局くらし支援課、住宅の基準は建築住宅局政策課が担当として案内されています。神戸市独自の基準もあるため、事前に相談しておくと手戻りを防げます。
あわせて知りたい改正点
同じ改正では、大家さんの不安に関わる次の仕組みも整えられました。
- 家賃債務保証業者の認定制度：要配慮者が利用しやすい保証会社を国土交通大臣が認定する制度です。
- 居住支援法人による残置物処理：入居者からの委託を受けて、亡くなった後の家財などを処理する業務が、居住支援法人の業務に加わりました。国土交通省と法務省の「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を使うことが想定されています。
入居審査の段階で、保証会社と残置物の取り扱いを決めておくと、万一のときも慌てずに済みます。
居住サポート住宅を検討しやすい物件
すべての物件に向く制度ではありません。次のような物件は、検討する価値があります。
| 物件の状況 | 検討しやすい理由 |
|---|---|
| 1階や駅・バス停に近い単身向けの部屋 | 高齢の方が暮らしやすく、需要が見込める |
| 空室が続いている築古アパート | 入居者層を広げるきっかけになる |
| 管理会社が近くにある物件 | 見守り事業者と管理会社の連携がとりやすい |
| 耐震性が確保された建物 | 認定基準を満たしやすい |
反対に、急な坂の上や階段の多い立地は、高齢の方には負担になることがあります。灘区・東灘区の山側の物件では、バス路線や買い物のしやすさも含めて考えましょう。
注意点
- 認定を受けるには、サポート事業者との連携が前提です。まず地域の居住支援法人などを探す必要があります。
- 見守りがあっても、設備の故障や退去時の原状回復など、通常の賃貸管理は引き続き必要です。
- 家賃は相場に照らして適正であることが求められます。
- 認定を受けると情報が公開されます。物件の情報や募集方法を、管理会社とも共有しておきましょう。
よくある質問（FAQ）
Q1. 居住サポート住宅にすると、高齢者しか入居できなくなりますか？ A. 要援助者向けの専用住宅を1戸以上設ける必要がありますが、建物全体を専用にする必要があるかは計画によります。詳しくは神戸市に確認しましょう。
Q2. 見守りの費用は誰が払うのですか？ A. サポートの対価は計画で定めます。神戸市の基準では、内容や頻度に照らして不当に高くないことが求められています。
Q3. 古いアパートでも認定を受けられますか？ A. 1981年5月以前の建物は、耐震診断や改修で耐震性を確保する（見込みを含む）必要があります。
Q4. 管理会社がサポート役になることはできますか？ A. 国土交通省の説明では、管理会社もサポートを行う主体になれるとされています。
Q5. 認定を受けなくても高齢者を受け入れることはできますか？ A. もちろん可能です。認定は、見守り体制を整えたうえで受け入れたいときの選択肢の一つです。
まとめ
- 居住サポート住宅は、2025年10月施行の改正住宅セーフティネット法で始まった、見守り付きの賃貸住宅です。
- 安否確認・訪問・福祉へのつなぎをサポート事業者と分担でき、高齢の方などを受け入れやすくなります。
- 神戸市では床面積16平方メートル以上、耐震性、災害リスクなどの基準があり、国のシステムから電子申請します。
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