東灘区で家を選ぶときは、1枚のハザードマップだけで判断しないことが大切です。北の山手（岡本・住吉山手・御影山手など）は土砂災害、中央部は河川の洪水や内水、南の海沿いと六甲アイランドは津波・高潮と、エリアによって見るべき地図が変わります。神戸市の「くらしの防災ガイド」と、洪水・高潮のハザードマップを組み合わせて確認しましょう。
この記事で分かること
- 東灘区で確認したいハザードマップの種類
- 山手・中央部・海沿いのエリア別チェックポイント
- 候補物件のリスクを調べる手順
- 不動産取引の重要事項説明で何が説明されるか
- 地図だけでは分からない、現地で見るべき点
東灘区で家選びに使うハザードマップの種類
| 地図・資料 | 主な内容 | 入手先 |
|---|---|---|
| くらしの防災ガイド（東灘区版） | 区の災害リスクと避難の基本（記事面・地図面） | 神戸市ホームページ |
| 洪水・高潮のハザードマップ（水防法） | 浸水が想定される範囲と深さ | 神戸市ホームページ |
| 土砂災害警戒区域等 | イエローゾーン・レッドゾーン | 神戸市・兵庫県の地図情報 |
| 津波浸水想定図 | 南海トラフ地震などの津波 | 神戸市情報マップ・兵庫県CGハザードマップ |
| 大規模盛土造成地マップ | 谷や斜面を埋めた造成地 | 神戸市ホームページ |
神戸市の「くらしの防災ガイド」は2026年度版が公開されています（ページ更新 2026年3月26日）。神戸市は、不動産取引の重要事項説明では、このガイドではなく水防法に基づく洪水・高潮のハザードマップを使うよう案内しています。
東灘区のエリア別：ハザードマップで確認するポイント
| エリアの例 | 主に確認したいリスク | 見る地図 |
|---|---|---|
| 北部の山手（岡本・住吉山手・御影山手・渦森台など） | がけ崩れ・土石流 | 土砂災害警戒区域、大規模盛土造成地 |
| 中央部（JR・阪急沿線の住吉・御影・本山など） | 河川の増水、内水（下水があふれる浸水） | 洪水・内水のハザードマップ |
| 南部（深江・青木・魚崎など海に近い地域） | 津波・高潮 | 津波浸水想定図、高潮ハザードマップ |
| 六甲アイランド | 津波・高潮、液状化 | 津波浸水想定図、くらしの防災ガイド |
六甲山から海までの距離が短い東灘区では、川の流れが急で、大雨時に一気に水位が上がることがあります。山手の物件では、建物の裏が斜面でないか、擁壁の状態はどうかもあわせて確認しましょう。
（中古戸建の擁壁は購入前に確認｜神戸の坂の家で見る書類と現地）
海沿いの東灘区で気になる津波・高潮の考え方
神戸市は、南海トラフ巨大地震を想定した津波対策を2023年3月に完了したと公表しています。現在は防潮鉄扉などの遠隔操作化を進めています。神戸市の資料をもとにした解説では、大津波警報のときの行動として「阪神電車より北へ！丈夫な建物の3階以上へ！」が紹介されています。
対策が進んでいても、想定を超える災害や、防潮扉の外側（海側）のリスクはゼロではありません。南部の物件では、次の点を確認すると安心です。
- 最寄りの津波避難ビル・高台までの距離と経路
- マンションなら住戸の階数と、電気設備（受変電設備）の位置
- 防潮ラインの内側か外側か
東灘区の物件のリスクを調べる手順
- 候補物件の住所を、神戸市のハザードマップ（洪水・高潮・津波）で確認する
- 土砂災害警戒区域・大規模盛土造成地に入っていないか調べる
- 避難所と避難経路を地図で確認する
- 雨の日や夜に現地を歩き、道路の水はけや街灯を見る
- マンションなら管理組合の防災備蓄や過去の浸水被害を確認する
- 気になる点を不動産会社に質問し、回答を記録しておく
重要事項説明の水害ハザードマップと家選びの違い
2020年8月28日から、宅地建物取引業者は重要事項説明のときに、水防法に基づく水害ハザードマップ（洪水・雨水出水（内水）・高潮）で物件のおおむねの位置を示すことが義務になりました。ただし、説明は契約直前に行われます。
| 比較 | 重要事項説明 | 家選びの段階 |
|---|---|---|
| タイミング | 契約の直前 | 内見の前後 |
| 対象 | 洪水・内水・高潮 | 土砂・津波・盛土も含めて広く |
| 目的 | 説明義務を果たす | 住むかどうかを判断する |
浸水想定区域の外でも、リスクがないという意味ではありません。内見の段階から自分でも確認しておくと、納得して判断できます。
よくある質問（FAQ）
Q1. 土砂災害警戒区域の物件は買わないほうがいいですか？
A. 一律に避ける必要はありませんが、避難のしかたや建物の位置、擁壁の状態をより丁寧に確認しましょう。レッドゾーンでは建築の規制もあります。
Q2. ハザードマップはどのくらいの頻度で変わりますか？
A. 河川や想定の見直しで更新されます。必ず最新版を見て、資料の年度を確認しましょう。
Q3. 六甲アイランドは津波が心配です。
A. 神戸市の対策は進んでいますが、水際のリスクは地図で確認が必要です。住戸の階数や避難経路も判断材料になります。
Q4. 中古マンションの1階は避けたほうがいいですか？
A. 浸水の想定がある地域では慎重に考えたいところです。想定がない地域なら、庭付きなど1階の良さもあります。
Q5. 不動産会社はハザードマップのことを教えてくれますか？
A. 重要事項説明では水害ハザードマップが説明されます。それ以外の資料も、内見の段階で質問すれば一緒に確認できます。
まとめ
- 東灘区は「山手は土砂、中央は河川・内水、南は津波・高潮」と見る地図が違う
- くらしの防災ガイドと、水防法の洪水・高潮マップを組み合わせる
- 重要事項説明を待たず、内見の段階で自分でも確認する
- 地図の確認後は、雨の日や夜に現地を歩いて確かめる
マチ不動産へのご相談
神戸市東灘区・灘区・中央区で中古戸建・マンションの購入をお考えの方はマチ不動産へ。ハザードマップの確認もご一緒に、街選びからお手伝いします。
マチ不動産株式会社（兵庫県神戸市灘区福住通2-1-9）／TEL 078-262-1201／営業時間 10:00〜18:00／水曜定休／兵庫県知事(4)第11203号
参考情報
- 神戸市「くらしの防災ガイド（各区版PDFファイル）」
- 神戸市「南海トラフ巨大地震・津波への備え」
- 長野県「重要事項説明における水害リスクに係る説明義務について」
- 野村不動産ソリューションズ「東灘区の防災情報」（2024年6月24日掲載）
