相続でアパートやマンションの一室が兄弟などの共有名義になると、「新しい入居者との契約は全員のハンコが必要なのか」で迷う方が多くいます。結論から言うと、2023年4月1日に施行された民法改正で、共有物の「管理」は持分の過半数で決められることがはっきりしました。ただし、一般的な建物の賃貸借（普通借家契約）は、法務省の解説で「基本的に共有者全員の同意が必要」とされています。過半数で済むのは、3年以内で確実に終わる定期借家などに限られます。
この記事で分かること
- 共有名義の賃貸物件で「過半数」で決められること・「全員」が必要なこと
- 普通借家と定期借家で、共有者の同意の要件がどう違うか
- 外壁や屋上防水などの修繕は過半数で決められるか
- 連絡がつかない共有者がいる場合の裁判所の手続
- 相続登記の義務化が賃貸物件に与える影響
共有物の管理のルール｜保存・管理・変更の3つ
共有の不動産について何かを決めるとき、民法は行為の重さで必要な同意を分けています。2023年4月1日施行の改正で、このルールが整理されました。
| 区分 | 主な例 | 必要な同意 |
|---|---|---|
| 保存行為 | 雨漏りの応急修理、不法占拠者への明け渡し請求 | 各共有者が単独でできる |
| 管理行為 | 短期の賃貸借、軽微な変更（外壁・屋上防水などの大規模修繕を含む） | 持分の価格の過半数 |
| 変更行為 | 建て替え、形や用途を大きく変える工事、長期の賃貸借 | 共有者全員 |
ここでいう「過半数」は人数ではなく、持分の割合です。たとえば兄が2分の1、弟と妹が4分の1ずつなら、兄と弟（合計4分の3）が賛成すれば過半数になります。兄1人（2分の1）だけでは「過半数」には届きません。
共有名義のアパートの賃貸契約は過半数で決められる？
短期賃貸借なら過半数｜建物は3年以内
改正民法では、一定期間を超えない賃借権の設定は、持分の過半数で決められるとされました。期間の上限は次のとおりです。
- 建物の賃借権等：3年
- 土地の賃借権等（山林以外）：5年
アパートの一室を貸すのは「建物の賃借権」なので、3年以内がひとつの目安になります。
普通借家契約は原則として全員の同意が必要
注意したいのは、一般的な「普通借家契約」です。普通借家は、借地借家法により貸主から簡単に更新を拒めません。2年契約でも、更新が続くと実際には長く住み続けられます。
法務省の解説では、借地借家法の適用がある賃借権の設定は、約定期間内の終了が確保されないため、基本的に共有者全員の同意がなければ無効とされています。
つまり「2年契約だから過半数でよい」とは言い切れません。新しい入居者と普通借家契約を結ぶときは、共有者全員の同意を書面で取っておくのが安全です。
定期借家（3年以内）や一時使用なら過半数でも可
法務省の解説では、例外として次の契約は持分の過半数の決定でも可能とされています。
- 存続期間3年以内の定期建物賃貸借（定期借家契約）
- 一時使用目的の賃貸借
ただし、更新がないなど所定の期間内に終了することを契約上はっきりさせる工夫が必要です。共有者の意見がまとまらない間のつなぎとして、3年以内の定期借家で募集する方法も考えられます。一方で、定期借家は入居者にとって条件が厳しく見えるため、家賃や募集期間への影響も踏まえて判断しましょう。
すでに住んでいる入居者との契約はどうなる？
相続が起きても、入居者との賃貸借契約は相続人に引き継がれます。入居者に退去を求めたり、契約をやり直したりする必要はありません。家賃の振込先の変更や、管理会社への連絡は、共有者で話し合って決めておきましょう。
共有アパートの修繕は軽微変更？過半数で決められる工事
築年数がたったアパートでは、外壁や屋上防水の工事が避けられません。改正民法では、形状や効用の著しい変更を伴わない「軽微変更」は、持分の過半数で決められるようになりました。
法務省の資料では、建物の外壁・屋上防水などの大規模修繕は、基本的に軽微変更に当たるとされています。一方、建て替えや、建物の形・用途を大きく変える工事は、引き続き共有者全員の同意が必要です。
修繕の時期が近い物件ほど、相続の話し合いの段階で「誰が工事の窓口になるか」「費用を持分に応じてどう負担するか」を決めておくと、あとでもめにくくなります。
共有者が所在不明・反対している場合の手続
連絡がつかない共有者がいる場合
改正民法では、所在等が分からない共有者がいるとき、裁判所の決定を得れば、その人以外の共有者で決められる制度ができました。
- 管理の事項：所在等不明共有者以外の持分の過半数で決定
- 変更の事項：所在等不明共有者以外の全員の同意で決定
申立先は物件の所在地の地方裁判所です。登記簿を見るだけでは足りず、住民票の調査など必要な調査を尽くしたことを示す必要があります。1か月以上の異議届出期間を置いた公告を経て決定されます。
反対する共有者がいる場合
話し合いで決まらない場合は、持分の買い取りや、共有物の分割、物件の売却も選択肢になります。共有のまま賃貸を続けると、決めごとのたびに同じ問題が起こりがちです。長い目で見て、誰か1人の単独名義にするか、売却して分けるかを検討するご家族も少なくありません。
相続登記の義務化と賃貸物件｜3年以内の申請を忘れずに
2024年4月1日から、相続登記の申請が義務になりました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があります。2024年4月1日より前の相続で未登記のものは、2027年3月31日までが期限です。正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
遺産分割がまとまらないときは、相続人であることを法務局に申し出る「相続人申告登記」で義務を果たしたとみなされる制度もあります。ただし、この申出だけでは売却や抵当権の設定はできず、別に相続登記が必要です。賃貸物件は修繕のための借り入れや売却を考える場面が多いので、早めに名義を整理しておくと動きやすくなります。
よくある質問
Q. 共有名義のアパートで、新しい入居者との契約書には全員の署名が必要ですか？
一般的な普通借家契約は、法務省の解説で基本的に共有者全員の同意が必要とされています。契約書に全員が署名するか、代表者に契約を任せる旨の同意書を全員から取っておくと安心です。
Q. 「過半数」は人数で数えますか？
いいえ。持分の価格の割合で数えます。持分2分の1の人が1人で決めることはできず、過半数（2分の1を超える割合）が必要です。
Q. 3年以内の定期借家なら、反対する共有者がいても契約できますか？
法務省の解説では、存続期間3年以内の定期建物賃貸借は持分の過半数の決定でも可能とされています。ただし、更新がないことを契約上はっきりさせるなどの工夫が必要です。個別の事情は専門家にご確認ください。
Q. 外壁塗装や屋上防水の工事は全員の同意が必要ですか？
法務省の資料では、外壁・屋上防水などの大規模修繕は基本的に軽微変更に当たり、持分の過半数で決められるとされています。建て替えなど大きな変更は全員の同意が必要です。
Q. 遺産分割が終わっていなくても相続登記の義務は始まりますか？
はい。相続を知った日から3年以内という期限は進みます。分割がまとまらない場合は、相続人申告登記で義務を果たしたとみなされる制度があります。
まとめ
- 2023年4月1日施行の民法改正で、共有物の管理は持分の過半数で決めるルールが明確になった
- 建物の賃貸借で過半数で決められるのは3年以内が目安。一般的な普通借家は原則として全員の同意が必要
- 3年以内の定期借家や一時使用目的の賃貸借は、過半数の決定でも可能とされる
- 外壁・屋上防水などの大規模修繕は、基本的に軽微変更として過半数で決められる
- 所在不明の共有者がいる場合は、裁判所の決定を得て残りの共有者で決める制度がある
- 相続登記は相続を知った日から3年以内。共有のままでよいか、早めに家族で話し合う
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