兵庫県で中古住宅を買うと、取得からしばらくして県から不動産取得税の納税通知書が届きます。昭和57年以後に建てられた住宅など一定の要件を満たせば、建物は築年数に応じて420万〜1,200万円が評価額から控除され、土地も減額が受けられます。その結果、税額がかなり小さくなる、または0円になることもあります。ただし要件を満たさないと軽減が使えないため、購入前に築年数・床面積・耐震の書類を確認しておきましょう。
この記事で分かること
- 中古住宅の不動産取得税の計算方法と税率
- 築年数ごとの控除額と、令和8年4月からの変更点
- 土地の減額の条件と計算例
- 兵庫県での申告書・添付書類と、納税通知書が届く時期
※税額は個別の評価額や要件で変わります。正確な金額は物件所在地を管轄する兵庫県の県税事務所でご確認ください。
まず結論：購入前に確認したい3点
- 新築された日：昭和57年1月1日以後か。それより前なら耐震基準適合証明書などが取れるか。
- 床面積：40平方メートル以上240平方メートル以下か（令和8年3月31日までの取得は50平方メートル以上）。
- 自分が住むか：自己の居住のために取得することが要件です。
この3点がそろうと、建物と土地の両方で軽減を受けられる可能性が高くなります。
不動産取得税の基本
不動産取得税は、土地や建物を買ったり、建てたり、贈与を受けたりしたときに、一度だけかかる県の税金です。
| 項目 | 内容（兵庫県の案内より） |
|---|---|
| 税額の計算 | 課税標準額（固定資産税評価額）× 税率 |
| 税率 | 本来4％。土地と住宅は令和9年3月31日までの取得なら3％ |
| 宅地の特例 | 令和9年3月31日までの取得なら、宅地の課税標準額は評価額の2分の1 |
| 免税点（令和8年4月1日以降） | 土地16万円未満、家屋（売買・贈与等）34万円未満は課税されない |
固定資産税評価額は、売買価格とは違います。評価額は固定資産評価証明書や、売買の際の資料で確認できます。
中古住宅（建物）の軽減：築年数ごとの控除額
要件を満たす中古住宅は、評価額から次の金額が控除されます。
| 新築された時期 | 控除額 |
|---|---|
| 昭和57年1月1日〜昭和60年6月30日 | 420万円 |
| 昭和60年7月1日〜平成元年3月31日 | 450万円 |
| 平成元年4月1日〜平成9年3月31日 | 1,000万円 |
| 平成9年4月1日以降 | 1,200万円 |
認定長期優良住宅の場合は1,300万円です。昭和56年12月31日以前の住宅でも、取得前2年以内の調査で新耐震基準に適合すると証明されていれば、新築時期に応じた額が控除されます。
神戸市内の中古戸建では、昭和50年代の住宅も多く流通しています。昭和56年以前の家を検討する場合は、耐震基準適合証明書が取れるかを購入前に不動産会社と確認しておきましょう。
土地の減額
軽減の対象になる中古住宅の敷地は、土地の税額から次のⒶとⒷの多い方が減額されます。
- Ⓐ 45,000円
- Ⓑ 土地1平方メートルあたりの価格 × 住宅の床面積の2倍（200平方メートルまで）× 3％
兵庫県の案内では、既存住宅の土地は、住宅を取得した時期が土地の取得の前後1年以内であることが条件とされています。土地と建物を同時に買う一般的な中古戸建なら、この条件は満たしやすいでしょう。
計算例（仮の数字です）
土地の評価額1,200万円（100平方メートル）、建物の評価額600万円（床面積90平方メートル）の中古戸建を、自分が住むために買った場合で比べます。
| 項目 | 平成7年築（軽減あり） | 昭和53年築・耐震証明なし（軽減なし） |
|---|---|---|
| 建物 | （600万円−1,000万円）→ 0円 | 600万円 × 3％ ＝ 180,000円 |
| 土地の当初税額 | 1,200万円 × 1/2 × 3％ ＝ 180,000円 | 180,000円 |
| 土地の減額 | 6万円 × 180㎡ × 3％ ＝ 324,000円 → 全額減額 | なし |
| 合計 | 0円 | 360,000円 |
※違いを比べやすくするため、両方とも同じ評価額で計算しています。土地1平方メートルあたりの価格は、1,200万円 × 1/2 ÷ 100平方メートル ＝ 6万円で計算しています。実際の評価額や要件で結果は変わります。
同じ価格帯の家でも、築年数と耐震の書類の有無で、税額に大きな差が出ることが分かります。
申告書と添付書類
兵庫県では、令和5年4月1日以降、登記所で登記をした場合は「不動産取得申告書」の提出は不要とされています。一方、軽減を受けるための申告書（特例控除申告書・減額申告書）は、物件所在地を管轄する県税事務所へ提出します。様式は兵庫県のページからダウンロードできます。
中古住宅で主に必要とされる添付書類は次のとおりです。
- 住民票など、自分が住んでいることが分かる書類（登記上の住所と物件の所在地が同じなら不要）
- 建物の全部事項証明書など
- 売買契約書など
- 耐震基準適合証明書など（昭和56年以前の住宅の場合）
- 登録免許税の軽減のために市町が交付した証明書（住宅用家屋証明書）
納税通知書が届く時期
兵庫県の案内では、土地や中古家屋の場合、取得（登記）からおよそ4〜6か月後に納税通知書が届くとされています。秋に引き渡しを受けた方なら、翌年の春ごろが目安です。引っ越しや家具の購入で出費が続いた後に届くため、あらかじめ資金を残しておくと安心です。
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よくある質問（FAQ）
Q1. 軽減の申告をしないとどうなりますか？ A. 軽減が反映されないまま課税される場合があります。納税通知書が届く前に、県税事務所へ申告書を出しておくと安心です。
Q2. 投資用に買った中古マンションも軽減されますか？ A. この中古住宅の軽減は、自分が住むことが要件です。貸すために買った場合は対象外となる場合があります。
Q3. 昭和55年築の家ですが、軽減は受けられませんか？ A. 取得前2年以内の調査で新耐震基準に適合すると証明されていれば、軽減を受けられる可能性があります。
Q4. 夫婦で共有名義にした場合はどうなりますか？ A. 持分に応じて課税されます。軽減の要件も、それぞれ確認が必要です。
Q5. 贈与税がかからない夫婦間の贈与でも不動産取得税はかかりますか？ A. 兵庫県のQ&Aでは、贈与税の配偶者控除の対象でも、不動産取得税には同じ控除がないため課税されると説明されています。
まとめ
- 兵庫県で中古住宅を買うと、取得から4〜6か月後をめどに不動産取得税の納税通知書が届きます。
- 昭和57年以後の新築など要件を満たせば、建物は420万〜1,200万円の控除、土地も減額を受けられます。
- 令和8年4月から床面積の下限は40平方メートル、免税点も変わりました。購入前に築年数・床面積・耐震の書類を確認しましょう。
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