神戸市で中古住宅を買うなら、「住宅用家屋証明書」を決済日までに用意できるかで、登記にかかる登録免許税が大きく変わります。2026年4月30日で区役所での発行は終わり、いまは新長田合同庁舎の「市税の窓口」、郵送、電子申請（e-KOBE）のどれかで取ります。手数料は1件1,300円です。中古住宅は「1982年1月1日以降の建築」か「耐震基準に適合」していることが条件なので、築古の物件は早めの確認が欠かせません。
この記事で分かること
- 住宅用家屋証明書で中古住宅の登録免許税がどれくらい下がるか
- 神戸市での申請先・手数料・郵送や電子申請の方法（2026年11月時点）
- 中古住宅の必要書類と、1982年より前に建てられた家の注意点
- 住民票を移す前に申請するときの「入居見込み確認書」の使い方
住宅用家屋証明書とは？中古住宅の登録免許税が下がる仕組み
住宅用家屋証明書は、「この家は個人が自分で住むための住宅です」と市区町村が証明する書類です。所有権移転登記や抵当権設定登記のときに法務局へ添付すると、登録免許税（登記のときに国に納める税金）が軽減されます。
国土交通省のページで確認した税率は次のとおりです。
| 登記の種類 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 所有権の保存登記（新築） | 0.4% | 0.15% |
| 所有権の移転登記（中古の購入） | 2.0% | 0.3% |
| 抵当権の設定登記（住宅ローン） | 0.4% | 0.1% |
適用期限は令和9年（2027年）3月31日です。たとえば建物の固定資産税評価額が800万円なら、移転登記の税額は本則16万円に対し軽減後2.4万円です。住宅ローン3,000万円の抵当権設定なら、12万円が3万円になります。合計で約22万円の差です（いずれも概算。土地部分の登記は別計算です）。
なお、令和9年度の税制改正要望では、国土交通省がこの軽減措置の2年延長と、床面積要件を50㎡から40㎡へ下げることを求めています。ただし要望の段階であり、決まった内容ではありません。年末の改正大綱を確認してください。
中古住宅で証明書を受けられる要件
神戸市の案内による主な要件は次のとおりです。
- 個人が自分の住まいとして使う家屋であること
- 床面積が50㎡以上であること（マンションは登記上の専有面積）
- マンションなど区分所有の建物は、耐火または準耐火建築物であること
- 取得の原因が「売買」または「競落」であること（相続・贈与は対象外）
- 取得後1年以内に申請すること
- 1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された家屋であること、または耐震基準に適合していること
特に注意したいのが6つ目です。1982年1月1日より前に建てられた家は、「耐震基準適合証明書」「住宅性能評価書」「既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書」のいずれかが追加で必要です。しかも、取得日の前2年以内に調査や評価、保険契約を済ませたものに限られます。決済後に慌てて用意しても間に合いません。
また、軽減は登記と同時に受けるものです。登記を済ませた後から軽減を受けることはできません。
神戸市での申請先と取得方法（2026年版）
神戸市では、2025年4月1日から証明書の発行者が「神戸市長」から「神戸市市税事務所長」に変わりました。さらに2026年4月30日で、各区役所・支所・出張所での発行が終わっています。灘区・東灘区・中央区の物件でも、申請先は次の3つです。
| 方法 | 内容 | 発行までの目安 |
|---|---|---|
| 窓口 | 新長田合同庁舎2階「市税の窓口（固定資産税担当）」神戸市長田区二葉町5丁目1-32。受付9時〜17時（木曜夜間はなし） | 15〜20分程度。12〜14時の申請は14時以降の発行になる場合あり |
| 郵送 | 上記住所あてに申請書・必要書類・定額小為替1,300円・返信用封筒を送る | 不備がなければ到着後2〜3開庁日で発送 |
| 電子申請 | e-KOBE（神戸スマート申請システム）。手数料と郵送料は画面上で支払い | 支払い確認後、原則1開庁日で発送 |
郵送の手数料は「定額小為替」で払います。現金や切手は使えません。小為替は郵便局で買え、発行から6か月以内のものが必要です。電子申請の場合は、手数料1,300円に郵送料140円（速達は＋300円）がかかります。
なお、筆者が確認した時点では、e-KOBEは緊急メンテナンス中で新規の利用者登録ができない状態でした。初めて使う方は、事前に神戸市のページで状況を確かめてください。
中古住宅の必要書類チェックリスト
中古住宅（既存住宅）を買った場合、神戸市で必要な書類は次のとおりです。申請書と申立書以外は写しで構いません。
- 住宅用家屋証明申請書
- 住民票の写し（新しい住所に移っているもの）
- 取得を確認できる書類（次のいずれか）：登記原因証明情報、売買契約書、売渡証書、競落の場合は代金納付期限通知書
- 家屋の内容を確認できる書類（次のいずれか）：登記事項証明書、登記情報提供サービスの照会番号を記載した書類
- 1982年1月1日より前の建築なら：耐震基準適合証明書、住宅性能評価書、保険付保証明書のいずれか
- まだ住民票を移していない場合：入居見込み確認書、または入居予定申立書と添付書類
まだ引っ越していない場合の「入居見込み確認書」
中古住宅の決済日は、引っ越しより前になることがほとんどです。この場合、住民票はまだ前の住所にあります。
そこで使えるのが、2024年7月1日に始まった「入居見込み確認書」です。仲介した宅地建物取引業者が、買主が入居する見込みであることを確認して発行します。従来の「入居予定申立書」と添付書類で申請する方法も残っています。
ただし注意点があります。
- 宅建業者を通さずに取得した場合（個人間売買など）は、入居見込み確認書は使えません
- 入居予定日が申請日の2週間以上先なら、リフォームの工事期間がわかる契約書や転勤命令など、やむを得ない事情を示す書類が必要です
リフォームしてから入居する予定の方は、この「2週間」に引っかかりやすいので、契約段階で仲介会社と司法書士に伝えておきましょう。
決済日に間に合わせるスケジュールと注意点
住宅用家屋証明書は、決済日に司法書士が登記申請するときに添付します。実際には司法書士が代わりに取得することが多いですが、買主側の準備も必要です。
| 時期 | やること |
|---|---|
| 売買契約前 | 登記簿で建築日付と床面積を確認。1982年より前なら耐震基準適合証明書や瑕疵保険の手配を検討 |
| 契約〜決済の2週間前 | 住民票を先に移すか、入居見込み確認書を使うかを決める。司法書士に必要書類を確認 |
| 決済の数日前 | 証明書を取得（郵送なら余裕をもって） |
| 決済日 | 証明書を添付して所有権移転・抵当権設定登記を申請 |
年末は引渡しが集中し、郵送や電子申請も混み合うことがあります。12月中旬以降の決済は、早めに段取りしておくと安心です。
もう一つの注意点は、住宅ローン控除との違いです。住宅ローン控除（所得税の控除）も、中古住宅では「1982年1月1日以後の建築」または耐震基準への適合が要件です。国税庁の案内（令和8年4月1日現在の法令等）では、取得から6か月以内の入居なども求められます。住宅用家屋証明書とは別の手続きなので、確定申告の準備は別に進めてください。
よくある質問（FAQ）
灘区の物件ですが、灘区役所で住宅用家屋証明書はもらえますか？
いいえ。神戸市では2026年4月30日で区役所・支所・出張所での発行が終わりました。新長田合同庁舎2階の市税の窓口、郵送、e-KOBEの電子申請のいずれかで申請します。
登記が終わった後に証明書を出せば、登録免許税は戻ってきますか？
戻りません。神戸市の案内でも、登記後に軽減を受けることはできないとされています。必ず登記申請と同時に添付してください。
床面積が45㎡の中古マンションでも使えますか？
2026年11月時点の神戸市の要件は50㎡以上なので、対象外です。国土交通省は40㎡への引き下げを要望していますが、決まった内容ではありません。
昭和50年築の戸建を買います。何を用意すればいいですか？
1982年1月1日より前の建築なので、耐震基準適合証明書、住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書のいずれかが必要です。取得日前2年以内のものに限られるため、契約前に建築士や仲介会社へ相談してください。
相続で取得した家でも使えますか？
使えません。中古住宅の場合、取得原因が売買または競落であることが要件です。
まとめ
- 住宅用家屋証明書があれば、中古住宅の所有権移転登記は2.0%→0.3%、抵当権設定登記は0.4%→0.1%に軽減されます（適用期限は2027年3月31日）
- 神戸市では2026年5月から区役所での発行がなくなり、新長田合同庁舎の窓口・郵送・e-KOBEで申請します。手数料は1件1,300円です
- 1982年より前の建物は、取得前に耐震基準適合証明書などの準備が必要です
- 住民票を移す前なら、入居見込み確認書を活用できます
- 登記後には軽減を受けられないので、決済日から逆算して準備しましょう
神戸市灘区・東灘区・中央区で中古住宅の購入や、登記費用を含めた資金計画のご相談はマチ不動産へ。契約前の築年数・床面積の確認から、司法書士との段取りまでお手伝いします。
マチ不動産株式会社（神戸市灘区福住通2-1-9）
TEL 078-262-1201／営業時間10:00〜18:00／水曜定休
参考情報
- 住宅用家屋証明書の交付申請（神戸市）
- 住宅用家屋証明はインターネットで申請できますか（神戸市FAQ）
- 住宅用家屋証明は郵送で申請できますか（神戸市FAQ）
- 住宅用家屋に係る登録免許税の軽減措置（国土交通省）
- 令和9年度税制改正要望 住宅用家屋の登録免許税の軽減措置（財務省掲載・国土交通省）
- No.1211-3 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）（国税庁）
