マチ不動産のコラム 神戸市灘区の不動産屋

離婚でも愛着のある自宅に住み続けたいという場合もあります
ただ、ローンも残っている、金銭的な財産も少ないというケースは売却して精算するのがおすすめです

【住宅ローンが共有名義の場合】
住宅ローンが共有になっていると離婚しても経済的には別れていない状態になります
どちらかが支払いを滞ると責任は相手側にもきます
更に揉める原因になります

【財産分与の方法は三種類】
・精算財産分与・・・・・・婚姻中に二人で築き上げた財産を精算
・扶養財産分与・・・・・・経済的不安定な配偶者を助けるための精算
・慰謝料財産分与・・・・・慰謝料として財産分与する精算

【住宅ローンの残債が売却価格を上回る場合】
売却価格が下がっている場合は住宅ローンの精算ができないということになります
その際は任意売却という方法があります
残りの住宅ローンを後から支払うという方法になります

#不動産売却

【不動産を売却のポイント】

①相場を調べる・情報収集
②不動産会社選び
③売却価格の設定

不動産を売却するのにいきなり不動産屋さんにいくのもいいですが、相場を必ず調べてから不動産屋さんに行ってもらいたいです
不動産業者はお客様の知識を観察しています
知らないと安く売却されてしまう事もあります
また、最低不動産会社には3社以上相談したほうがより正確な情報やサービスのいい不動産会社に出会える可能性があります

【どんな不動産屋がいい？】
第一印象は大事です
不動産屋との相性です

ちょっと、合わないなと思えば辞めておいた方が無難です
相性がいいと色々な事を相談する事もできます
ちょっと話しにくなと思えば、納得しにくい不動産売却になるかもしれません

【売主の味方を探す】
不動産の仲介業は売主と買主を結び付ける仕事です
ただ、売主と買主は利益相反です
通常、利益が相反する事を仲介するとなると、どちらかが損する可能性もあります
どんな時も売主の味方になる不動産会社を探すのが大事です

#不動産売却

他になにも建っていない更地に他人の建物の登記が残っている場合があります
その場合、金融機関は住宅ローンを通してくれません

【土地には建物登記が紐づけされている】
法務局で建物謄本を取得すると土地に紐づけされている建物登記がすべて取れます
以前の所有者が建物登記を抹消し忘れていれば話は早期に解決しますが、だれかわからない人の
建物が登記されていると金融機関はローン融資をしてくれません

【建物登記を抹消しないかぎり住宅ローンで家は建たない】
一切建物が建っていない土地でも必ず、法務局で建物登記を全て確認する必要があります
昭和の混沌とした時代では周旋屋さんや地域の有力者によって、常識では通用しない取引があります
目には見えないですが、権利関係は必ず確認が必要です
#不動産購入

【売却価格の違い】
仲介の場合は相場に近い価格での売却が出来る可能性が高いですが、買取の場合は相場価格より安くなる傾向が強くでます。約相場の7割程度になります

【売却の相手方】
仲介・・・一般消費者
買取・・・不動産会社や買取業者

【お金が入ってくる期間】
仲介・・・1ヵ月以上
買取・・・数週間

【売却費用】
仲介・・・仲介手数料がかかる
買取・・・仲介手数料がかからない

【売主の責任】
仲介・・・契約不適合責任がかかる（個人の場合は特約が可能）
買取・・・プロに売却する場合は契約不適合責任を免除する事が多い

一般的に買取は安いというイメージがありますが、相手方次第のところもあり高く売れるという事もあります
不動産は買主のスタンスによって購入価格が違いますので高く売るには高く売る方法が必要です

#不動産売却

戸建、マンション、土地、事業用不動産などの売却には大きく分けて５つの方法があります


【少しでも高く売却したい方におすすめの方法】
仲介・・・不動産会社に依頼して買手を探す方法

【すぐに現金化したい場合】
買取・・・不動産会社もしくは買取会社に依頼して不動産を買取してもらう方法

【売却期間が決まっている場合】
買取保証付仲介・・・一定期間買主を探してあらかじめ決めている価格で買取

【住宅ローンが払えなくなった時】
任意売却・・・金融機関と協議の上、不動産売却後足りない差額部分を後から支払う

【売却後も住み続けたい】
リースバック・・・不動産会社・買取業者に不動産を買取してもらい、賃貸契約をして住み続ける方法


不動産の売却方法はその方に合わせて売却する方法があります
#不動産売却

底地と借地の違いをご存じでしょうか？
地主からは貸している土地の事を底地と呼び、借主は借りている土地の事を借地と呼びます
土地を貸している行為は同じですが、地主側と借主側でいい方が変わります

最近は相続で底地を処分したいというご相談が非常に多くなってきました
昔の契約の為に地代は数万円程度で税金を支払うとほとんど何も残らないという事はよくあります
底地の処分は不動産会社への買取もしくは借主への売却が一般的ですが、金額はとても安いものになります
底地を高く処分するには借主に退去してもらい売却するのが一番おすすめの方法です
その場合、立退料をある程度借主の立場で考えてあげる事が大事です
結果的に大きな売却益があるので、借主にもできるだけリターンしてあげるようにします
底地処分はできるだけ専門家に相談する事が大事になります
#底地

マンションの整備をしっかりしていると固定資産税の割引を受ける事ができるのをご存じでしょうか？

【対象となるマンションとは】
・築後２０年以上が経過した１０戸以上のマンションである
・長寿命化工事を過去に１回以上適切に実施している
・長寿命化工事の実施に必要な修繕積立金を確保している

【長寿化の工事期間】
2023年4月1日～2023年3月31日に工事完了（屋根防水・床防水・外壁塗装）

【減額範囲】
市町村が6分の１～2分の１の範囲で決定

【申請手続き】
大規模修繕を行った証明書（建築士、住宅瑕疵担保責任法人）
過去の工事に長寿化工事の証明（マンション管理士、建築士）
10戸以上である証明（謄本）
管理計画認定通知書・助言指導実施証明書

大規模修繕の時期が合えば利用できる制度になります

2021年に民法改正後越境した立ち木の強制切除が初めて交野市で行われていました
5年前より道路に越境した立ち木が通行の妨げになっていたが、所有者は再度の市からの要請には対応してこなかったようです
木の所有者の同意なしに立ち木を強制切除

民法が改正される前までは敷地境界からはみ出した木の切除はみとめられていませんでした　
改正民法では
①所有者が応じない
②所有者が不明
③急迫の事情がある
の条件がある場合のみ隣の住民が木を切る事を認めるものです

交野市の場合は木を切除した費用については所有者に依頼する方針とのことです
民法が改正されても、条件に合致しなければ勝手に越境した木を切る事はできません
＃隣地トラブル

最近、不動産相続のご相談、取引が急に増えきてたので相続についてまとめてみました

生前中はあらためて相続について話をしにくいという方が親御様側からもお子様側でもあります
大きな不動産をお持ちの方やそうでない方でも相続でお金が入るとなると肉親同士の争いが始まってしまします
そうなる前に遺言書は『揉めない相続』でかなり有効な方法です
わざわざ、遺言書と思われる方もいらしゃいますが、本当に残された方には助かる事が多いです

①財産がわかる
②兄弟で分け方がはっきりしている
③肉親で揉めない


などメリットは非常に多いです

不動産会社とトラブルになるケースもあるそうです
公益財団法人不動流通推進センターの相談内容が公開されています

①重要事項説明等でのトラブル
②報酬トラブル
③媒介に伴う書面交付トラブル
④契約解除トラブル
⑤瑕疵トラブル
⑥申込返却トラブル
⑦契約内容に係る書面トラブル
⑧手付金返却トラブル
⑨相手方等保護に欠ける行為
⑩誇大広告の禁止
⑪広告開始時期の制限

などトラブルの相談があるようです
不動産取引は大きな金額が動きますので売主、買主の思いがトラブルに発展していきます

2020年4月に民法の改正に伴い、瑕疵担保責任から契約不適合責任と改められ売主の責任負担がかなり大きくなってきています
不動産取引では中古住宅の取り扱いでは現状有姿という事でいままでは中古住宅を購入して給湯器やコンロなどが故障した場合
は売主の責任で修理をする必要はありませんでした
ただ、契約不適合責任とはどのようなものかというと

目的物の種類・品質の契約不適合
目的物の種類や品質について買主が契約不適合を知った場合は不適合を知った段階から1年以内に売主に通知する必要があります
基本的に不適合の請求は消滅時効の到来前まで売主の責任を負います

目的物の数量・権利の契約不適合
目的物の数量や権利に対して契約と違っていた場合は通常の消滅時効とは『権利の行使が可能となったことを知った時点から5年』『権利の行使が可能となった時から10年』です

契約不適合の民法改正によってまだまだ裁判所の判例が無いため、不動産業者も手探り状態のところが多いです
契約不適合責任の裁判も多く、トラブルになっている事例も見受けられます
不動産業者の責務としては物件状況報告書（告知書）や付帯設備表などで中古物件のより詳細な調査と買主への
説明が必要になってきています

賃貸マンションやアパートを節税対策にされている理由があります
土地（更地）のまま相続すると相続路線価そのまま課税されますが、
賃貸マンション、アパートを建築する事で建物評価の28％、土地評価の82％、借入金額はマイナス資産として計算されます
つまり、更地を相続するよりは賃貸マンション、アパートを相続する方が節税効果が高いということになります
更に現金で建てるより借金をして建てたほういいという事になります

ただ、最近では入居者確保が非常に難しくなってきています
建築する上で入居者が確保できる賃貸マンションが必要です
当社では賃貸マンション・アパートの運営サポートを無料で行っております
お気軽にご相談下さい
#相続

①相続人の確認
②遺言書の有無
③財産と借金の確認（放棄の場合は3か月以内）
④所得の準確定申告（所得がある場合は4か月以内）
⑤財産の評価・遺産分割協議・相続税の申告（亡くなってから10か月以内）
⑥財産分割・名義変更

#相続

不動産は売却しないかぎり分ける事ができません
相続人同士で揉めると大変です
揉めないためにも財産が分けれるようにしたいところです
揉めると本当に悲惨です
裁判をしても全くメリットはありません
#相続

現金よりなぜ不動産は節税効果があるのかというと不動産の場合は取引金額ではなく不動産評価額による課税になるためです
3000万円で売却できる場合でも不動産評価が2000万円であれば2000万円の相続税がかかります
よくある不動産の節税とおは
①区分マンションを購入する
②土地に賃貸マンションを建てる
③タワーマンションを購入する
#相続

賃貸管理の業者様からワンルームのお客様の紹介を依頼されました
成約報酬で家賃５か月分を提示されています
５万円の家賃であれば２５万円の広告料になります
ワンルームマンションの紹介はどこも厳しいということですね#賃貸管理