「引っ越したあとに前の家を売る」「結婚して名字が変わった」という方は、売却の前に登記簿の住所・氏名を確認してください。結論から言うと、登記簿の住所や氏名が今の住民票・印鑑証明書と違う場合、売却（所有権移転）の登記の前に「住所変更登記（氏名変更登記）」が必要です。費用は登録免許税が不動産1個につき1,000円で、土地と建物なら2,000円です。さらに2026年4月1日からは、売却の予定がなくても住所変更登記が義務になりました。
この記事で分かること
- 不動産売却で住所変更登記が必要になる具体的なケース
- 2026年4月から始まった住所変更登記の義務化の期限と過料
- 住所変更登記の費用（登録免許税）と必要書類
- 住民票で住所のつながりが証明できないときの対処法
- 確定申告の3,000万円特別控除で住所が問題になる場面
不動産売却で住所変更登記が必要になるのはどんなとき？
家を売るとき、売主は印鑑証明書を用意します。司法書士はこの印鑑証明書の住所・氏名と、登記簿の所有者欄を照らし合わせます。両者が一致しないと「登記簿の所有者と売主が同じ人だ」と確認できません。そのため、売却の登記の前提として住所変更登記（前提登記）を入れることになります。
住所変更登記が必要になる主なケースは次のとおりです。
| ケース | 例 | 住所変更登記 |
|---|---|---|
| 住み替えで先に新居へ転居した | 灘区の戸建から東灘区のマンションへ引っ越し、旧宅を売る | 必要 |
| 転勤・単身赴任で住民票を移した | 中央区のマンションを残して県外へ転勤 | 必要 |
| 購入時に旧住所のまま登記した | 引き渡し前に住民票を移さなかった | 必要 |
| 結婚・離婚で氏名が変わった | 旧姓のまま登記されている | 氏名変更登記が必要 |
| 住民票を移さず住み続けている | 登記簿と現住所が同じ | 不要 |
特に多いのは、住み替えで新居へ移ってから旧宅を売るケースです。年末年始に引っ越しを済ませ、春以降に売り出す方もいらっしゃいます。その場合は、ほぼ確実に住所変更登記が必要になると考えておきましょう。
2026年4月から住所変更登記は義務化
法務省によると、2026年（令和8年）4月1日から住所等変更登記の申請が義務化されました。ポイントは次の3つです。
- 住所や氏名が変わった日から2年以内に変更登記を申請する
- 正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料（行政上のペナルティ）の対象になり得る
- 2026年4月1日より前に変わっていて未登記の分も対象で、2028年（令和10年）3月31日までに申請が必要
スマート変更登記があっても売却前は自分で申請を
2026年4月1日からは「スマート変更登記」も始まりました。事前に生年月日などの「検索用情報」を申し出ておくと、登記官が住民基本台帳ネットワークの情報をもとに職権で住所を変更してくれる仕組みです。手続きは無料です。
ただし、職権での変更は定期的な照会（2年に1回以上）に基づいて行われます。法務局も、売買の予定があるなど早く変更したい場合は、所有者自身で申請するよう案内しています。売却が決まっている方は、職権登記を待たずに手続きしましょう。
住所変更登記の費用と必要書類
住所変更登記の費用（登録免許税）
法務局の案内では、登録免許税は不動産1個につき1,000円です。一戸建てなら土地と建物で2,000円、土地が2筆あれば3,000円というように、登記簿の数で決まります。マンションの場合も、建物（専有部分）と敷地権の登記の仕方によって個数が変わるため、登記簿で確認してください。
司法書士に依頼する場合は、別に報酬がかかります。金額は事務所によって異なるため、売却の登記とあわせて見積もりを取ると比較しやすくなります。
住所変更登記の必要書類
| 書類 | ポイント |
|---|---|
| 登記申請書 | 自分で作成。法務局は作成を代行しない |
| 住民票の写し | マイナンバーの記載がない原本。登記簿上の旧住所・現住所・移転日が載っているもの |
| 戸籍の附票の写し | 何度も転居して住民票だけでは経緯が分からない場合に、本籍地の市区町村で取得 |
| 収入印紙 | 登録免許税分。申請書に直接貼らず台紙に貼る |
申請書に住民票コードを書くと、住民票の写しを省略できる場合があります。ただし、住民票から移転の経緯が確認できないときは省略できません。
申請先は不動産の所在地を管轄する法務局です。神戸市灘区・中央区の不動産は神戸地方法務局（本局）、東灘区の不動産は東神戸出張所の管轄です。窓口・郵送・オンラインで申請できます。
住所のつながりが証明できないときの対処法
住所変更登記で最もつまずきやすいのが「住所のつながり」です。登記簿の住所から現住所まで、どこをどう移ったかを書類で示す必要があります。
- 1回の転居なら、今の住民票に前住所が載っているため通常は足ります
- 2回以上転居している場合は、本籍地で戸籍の附票を取ると住所の履歴をまとめて確認できます
- 本籍を移した（転籍した）場合は、前の本籍地で「除かれた戸籍の附票」が必要になることがあります
古い住所の記録が残っていないこともあります。三木市の案内によると、住民票の除票や戸籍の附票の除票の保存期間は、法改正で従来の5年から150年に延びました。とはいえ、改正前にすでに廃棄されたものは取得できない場合があります。
書類がそろわないときは、登記済証（権利証）の提出や、事情を説明する書面などで補う方法が取られることがあります。どの書類で足りるかは個別の判断になるため、早めに司法書士や法務局に相談しましょう。
売却の決済と住所変更登記の進め方
【画像】決済の場で司法書士が書類を確認している様子
alt案：不動産売却の決済日に住所変更登記と所有権移転登記をまとめて申請
売却時は、決済（残代金の受け取りと引き渡し）の日に、司法書士が複数の登記をまとめて申請するのが一般的です。
- 住所変更登記（前提登記）
- 抵当権抹消登記（住宅ローンが残っている場合）
- 売主から買主への所有権移転登記
住所変更登記は決済日に一緒に申請することもできます。ただし、住所のつながりを示す書類集めに時間がかかると、決済日に間に合わないおそれがあります。売り出しの段階で登記簿を取り、住所が違えば先に書類をそろえておくと安心です。住宅ローンの抹消とあわせて準備する方は、次の記事も参考にしてください。（抵当権抹消登記の手続き方法を解説 ）
確定申告（3,000万円特別控除）でも住所が問題になる
マイホームを売って利益が出た場合、要件を満たせば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」を受けられます。この特例は、売った年の翌年に確定申告をすることが条件です。
国税庁によると、売買契約日の前日時点で住民票の住所と売ったマイホームの所在地が異なる場合は、戸籍の附票の写しなど、そこに住んでいたことを明らかにする書類を確定申告書に添付します。住み替えで先に住民票を移した方は、この書類が必要になる可能性があります。
住所変更登記で戸籍の附票を取るなら、確定申告用にも同じ内容のものを用意しておくと二度手間になりません。年内に売却した方は、2027年の確定申告に向けて書類を整理しておきましょう。
よくある質問（FAQ）
住所変更登記をしないまま家を売ることはできますか？
登記簿の住所と印鑑証明書の住所が違う場合、所有権移転登記の前に住所変更登記が必要です。実務上は決済日に司法書士がまとめて申請することが多いため、売却自体ができなくなるわけではありません。
住所変更登記の費用はいくらですか？
登録免許税は不動産1個につき1,000円です。土地と建物の一戸建てなら2,000円です。司法書士に依頼する場合は別に報酬がかかります。
住所変更登記は自分でできますか？
できます。申請書を作り、住民票の写しなどと収入印紙を添えて管轄の法務局に提出します。ただし売却時は所有権移転登記と同時に処理することが多く、司法書士にまとめて任せる方が一般的です。
スマート変更登記を申し出ていれば手続きは不要ですか？
職権での変更は定期的な照会で行われるため、反映まで時間がかかる場合があります。法務局も、売買の予定がある場合は自分で申請するよう案内しています。
何回も引っ越していて前の住所が分かりません。
本籍地の市区町村で戸籍の附票を取ると、住所の履歴を確認できます。それでも古い記録が残っていない場合は、司法書士に相談して代わりの書類を検討しましょう。
まとめ
- 登記簿の住所・氏名が今と違う場合、売却の前提として住所変更登記（氏名変更登記）が必要
- 2026年4月1日から義務化。変更から2年以内、それ以前の変更分は2028年3月31日までに申請
- 登録免許税は不動産1個につき1,000円。必要書類は住民票の写し、必要に応じて戸籍の附票
- 住所のつながりの証明に時間がかかることがあるため、売り出しの段階で登記簿を確認する
- 住み替え後の売却では、確定申告の3,000万円特別控除でも戸籍の附票が必要になることがある
マチ不動産へのご相談
神戸市灘区・東灘区・中央区で、引っ越し後のご自宅や相続した家の売却をお考えの方は、マチ不動産へご相談ください。登記簿の確認から司法書士のご紹介、決済までの段取りを一緒に整理します。
マチ不動産株式会社（兵庫県知事(4)第11203号）
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参考情報
- 法務省「住所等変更登記の義務化」（広報誌）
- 法務局「住所変更の登記の申請について」（PDF）
- 法務省民事局「住所変更の登記」（PDF）
- 横浜地方法務局「検索用情報の申出・スマート変更登記」
- 神戸地方法務局「不動産登記の管轄区域一覧」
- 国税庁 No.3302「マイホームを売ったときの特例」
- 三木市「除附票・除票の保存期間の延長について」（PDF）
