2022年の投稿［73件］（2ページ目）
2022年11月 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
①コロナ融資で不動産会社の資金力がアップ
②住宅ローンの低金利継続
③需給バランスの崩れ
今、不動産価格が上昇する要因しかみつかりません
不動産価格が上昇はまだ続きます
プラスの財産もマイナスの財産も放棄する事で一切の財産を引き継がないということができます
相続放棄するには相続人になったことを知ってから3か月以内に家庭裁判所で『相続放棄申述書』『戸籍簿謄本』『住民票』を提出して『相続放棄申述受理通知』を受けることで相続放棄することができます
そこで問題になるのは保険金を相続人が『受取人』になっているものです
保険金は実は相続財産には含まれません
保険金は相続人固有の財産として見られるので『相続放棄』を行っても受け取ることはできます
マチ不動産では1住戸月々1000円、駐車場1台月々500円で管理させていただいております
入居者管理はもちろんの事、賃貸運営のコンサルも無料で受けていただけます
入居者確保が非常に困難な時代ですが、当社では攻めの姿勢で入居者を確保しております
是非、お気軽にご相談をいただければ幸です
不動産の売り出し価格の決め方は不動産会社によってそれぞれの考え方があります
大手不動産会社・・・相場価格
地元不動産会社・・・マンションの場合は相場価格＋10％
戸建の場合は相場価格の＋８％
など特徴があります
当社は特に決めておりません
理由は絶対にこの金額でないと売れないということはありません
戸建にしてもマンションにしてもすべて唯一性が高く、欲しい方は価格の相場は気にしません
購入者にとっての価値は相場だけでは測りかねません
また、相場での売却の場合物件価格が上がっている状況では大きく損をする可能性があります
土地価格の相場を簡単に知る方法があります
①固定資産税評価額 毎年固定資産税の請求額の根拠として送られてくる書類
②全国時価マップ （https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?...）
固定資産税は不動産評価額で支払額が決まります
元になる評価額は市場価格の70％ぐらいになります
課税価格÷0.7＝市場売買価格
になります
全国時価マップは
①固定資産税路線価等
②相続税路線価等
③地価公示価格
⓸都道府県地価調査価格
がわかります
売買金額を知りたい場合は固定資産税路線価等を元に計算します
こちらは㎡単価で計算しますが、
㎡単価÷07＝市場売買価格
になります
ネットで調べることはできますが、不動産会社の販売方法によっても価格は変わります
不動産会社に相談に行く場合は大体の金額を調べていって、不動産屋さんの評価について理由を聞くようにしましょう
『なぜ、安く評価されたのか？』
『なぜ、高く評価されたのか？』
最近、費用対効果が高い入居率アップの方法がエレベーターのリフォームです
法定メンテナンスは決まっていて必ずやらなければいけませんが、エレベーターのリペアはされている家主様は非常に少ないと思います
エレベーターが綺麗と入居者の印象が一気に上がります
結論は猫飼育可です
・去勢手術
・マイクロチップ
・ワクチン接種
など条件を付けることで、より質のいい入居者を確保することができます
・ニオイは大丈夫
・傷付けられない
など色々ご不安に思う家主様も多いと思いますが、空室で長い間空いているよりは数段いい選択肢になると思います
当社では複数の猫飼育可の物件管理の実績もありますので、是非ご相談お待ちしております
当社では不動産売却について売主様のお考えを大事に販売させていただいております
売却のご提案には非常にご好評いただいております
将来的に売却を考えておられる方もお気軽にご相談ください
ファミリー向けの2dk～タイプの借主にとって魅力的な設備とは
①追い炊き機能
②室内洗濯機置き場
③tvモニター付きインターホン
⓸独立洗面台
⓹温水洗浄便座
⑥インターネット無料
⑦システムキッチン
⑧ガスコンロ（２，３口）
⑨エントランスのオートロック
⑩宅配ボックス
全国賃貸住宅新聞より
入居者も高齢化しています
そのため、賃貸管理も少し変わってきました
①孤独死による事故物件
②認知症による家賃滞納
③死後の残地物の処理
⓸近隣からの苦情
⓹火災
など管理も専門的知識が必要になってきています
連帯保証人の重要度が増してきています
判断能力がかけてきたとき ⇒ 法定後見人の申請
見守りサービスの加入
など、超高齢化社会に求められる管理は変わってきています
単身者向け 一位 室内洗濯機置場
二位 TVモニター付きインターホン
三位 インターネット無料
四位 温水洗浄便座
五位 独立洗面台
六位 エントランスのオートロック
七位 備え付け照明
八位 宅配ボックス
九位 高速インターネット（１GBPS以上）
十位 ガスコンロ（二口、三口コンロ）
全国賃貸住宅新聞より
賃貸契約をするときにチェックしたいポイントは
①短期違約金があるか？
1年未満、2年未満で賃貸を退去すると契約上違約金を請求されます
違約金家賃の3ヶ月というものもあります
注意したいですね
②退去届の通告期間が長い
退去届は退去する前に管理会社に連絡することで退去日から家賃が発生しないというものになります
一般的には1か月前が多いですが、物件によっては3か月前、6か月前というとんでもない物件も存在します
6カ月前通告の物件の場合は半年前に連絡しないと、6か月間は家賃が発生するということです
特に注意したいです
③特約事項が多い
特約は契約書に付け加える条文になります
特約条項は契約書より優先されますので、特約条項によっては契約内容が無効化されます
特約条項が多い物件は色々注文が多いということですので、避けていたほうがいいかもしれません
賃貸の契約時は注意しましょう
賃貸を借りる場合、実際とネット情報が違うということがよくあります
ブログなどを見ていると、元不動産営業マンという方が書いているものもあります
どうしても新しい情報に触れていないので、違った情報を発信してしまっているのかもしれません
①入居者で家賃保証会社を選べる？
管理会社で決められているので選べる事はほとんどありません
管理会社や家主側の意向を満たす家賃保証会社になります
②クレジットカードで初期費用を支払う事ができる？
対応している不動産会社はまだまだ少ないようです
③火災保険会社を入居者が選べる？
実際指定されているものが多いのでほとんど選ぶことはできません
ただ、ご相談してみるのはおすすめです
などなど、ブログに書いている内容については鵜吞みにせず不動産会社に相談することをおすすめします
契約内容によってはハウスクリーニング費用がかかります
国交省の賃貸の契約ガイドラインには家主負担とするとなっていますが、
契約書によっては入居者負担となっているものも多くあります
綺麗に住む事は心がけていただいた方がいいですが、捺印する前に契約書の確認は重要です
今年の初旬から住宅ローンの金利が上昇していましたが、毎月毎月金利が上がっています
三井住友銀行超長期固定型の金利の推移
適用期間 借入期間
10年超15年以内 15年超20年以内 20年超35年以内
2022年11月 2.58 2.65 2.71
2022年10月 2.59 2.65 2.69
2022年9月 2.45 2.50 2.53
2022年8月 2.40 2.44 2.49
2022年7月 2.40 2.44 2.49
2022年6月 2.19 2.22 2.26
2022年5月 2.19 2.22 2.26
2022年4月 2.17 2.22 2.26
2022年3月 2.00 2.03 2.07
2022年2月 1.94 1.96 1.99
2022年1月 1.89 1.90 1.93
オール電化にすることでガスの設備費がいらないということ以外に月々の割引があるというのは魅力的ですが、
現在はがオール電化にすることで費用は15万円ぐらい高くなります
ランニングコストを考えると断然ガスの方が安くなります
家を建築する場合はやはり、ガスと電気の併用の方がお得です
建物を一括借り上げして又貸しをするサブリースという方法は非常に業界的にいい時代でした
現在はサブリースというシステムに綻びがでてきているようです
サブリースオーナーに賃料の遅延が増えてきている話をよく効くようになりました
今後はサブリースはなかなか難しい時代がつづくかもしれません
現在、家を人に貸す場合は家賃保証会社に審査をしてもらい、保証料を支払って家賃保証をしてもらうことが一般的です
その家賃保証会社が現在大変です
滞納者が続々と増えて保証会社の業務を圧迫しているようです
今後、家賃保証会社のシステムも少し変わりそうですね
令和5年4月27日から施行される『相続土地国庫帰属制度』によって国に不要な土地を引き取ってもらう制度ができます
利用するには処分費用として20万円以上かかりそうです
バブルの時代からは到底考えられない制度ですが、今後土地を有料で国に引き取ってもらう方が増えそうですね
日本全国で所有者不明の土地は全国の土地の22％もあります
なんと、九州の土地と同じ面積です
固定資産税、都市計画税は所有者不明で請求することもできない
更には公共工事の妨げにもなります
そのため、相続登記、住所移転登記の義務化という法律が施行されます
2022年10月 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
これに伴い、重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び利用の規制等に関する法律施行令において、宅地建物取引業法施行令のように改正を行い、重要土地等調査法の全面施行と同日の令和４年９月 20 日に施行された。
１．重要土地等調査法の内容（宅地建物取引業法施行令関係）
重要土地等調査法第 13 条第１項により、特別注視区域内にある土地等に関する所有権又はその取得を目的とする権利の移転又は設定をする契約を締結する
場合には、あらかじめ、内閣総理大臣に届け出なければならないとされたています
２．宅地建物取引業法施行令の改正点
宅地建物取引業法においては、宅地又は建物の使用等について法令上の制限がある場合に、購入者等が不測の損害を被ることを防止するた
め、宅地建物取引業者に宅地建物取引業法施行令第３条各項で定める法令に基づく制限を重要事項として説明するよう義務付けている。
重要土地等調査法第 13 条第１項において、特別注視区域内における土地等売買等契約の事前届出制が新設されたことを踏まえ、当該条項を宅地建物取引業法施行令第３条第１項に定める法令に基づく制限に追加する改正を行った。
なお、重要土地等調査法第 13 条第１項については、土地等の賃貸借契約を締結する場合にまで事前届出を要するものではないため、宅地の貸借及び建物の貸借の際の重要事項説明の対象からは除外されています
2022年09月 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
政府(公正取引委員会)が正式に認定したものを「不動産の表示に関する公正競争規約」が改正されています
①分譲地の駅までの距離を最短と最長時間を併記します
いままで、分譲地の一番駅に近い基準点で駅までの距離をだしていましたが、今後は最短距離と最長距離のどちらも表示が必要になりました
②マンション・アパートと駅までの距離
マンション・アパートは出入口を基準として距離を出すように求められています
③駅までの距離について
『平常時の所要時間を著しく超えるときは通勤時の所要時間を明示すること』と記載されています
つまり、開かずの踏切なども考慮してねということです
不動産広告のルールも改正されることはユーザー観点からとても重要なことです
2022年08月 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
毎週土曜日 午前10時～午後13時まで行っています
費用： 無料
場所： マチ不動産株式会社
匿名、場所など特定しなくても結構です
お気軽にご相談ください
ご予約はフォームよりお願い致します
https://www.mach-real-estate.jp/annai-ur...
建売住宅である新築一戸建ては仲介物件です
つまり、複数の不動産業者が同じ物件をSUUMOやアットホームに掲載しています
仲介手数料を安くしても購入物件は同じです
どうせ購入するなら諸費用は安く購入したいものです
値引きのタイミングは購入直前です
買い付け証明を出すタイミングで値引き交渉することで上手くいくケースが多いです
仲介手数料が安くなって喜ぶのは危険です。
値引きした分を『住宅ローン代行手数料』『契約書作成費用』『物件調査費用』な名目を変えて請求されることもあります
2022年07月 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
マンションオーナー様からの空室相談が最近増えてきています
賃貸を探す方が減ってきたのはもちろんのことですが、
賃貸市場の中で魅力がなくなっている可能性もあります
不動産を売却する時に仲介手数料が３％＋6万円＋消費税がかかります
たった３％と思われるかもしれませんが、不動産価格の３％って意外に大きいお金です
小さい不動産も大きい不動産も業務量はあまり変わらないというのが正直なところです
200万円の仲介手数料は11万円
1億円の仲介手数料は約300万円
と大きな出費です
当社、マチ不動産では買主様からは仲介手数料をいただきますが、売主様からは一切いただかない営業方法です
不動産売却を考えている方は一度ご相談下さい
お客様にいいご提案ができると思います
2022年06月 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
どちらもマンションの管理について行政がお墨付きを管理に対してだすものですが、「管理計画認定制度」は地方公共団体が一定以上の管理項目をクリアすると出してくれます。「マンション管理適正評価制度」は全国共通の評価基準を元に評価されます
また、調査項目も変わります
「管理計画認定制度」
管理制度は？
管理適正化推進計画を作成した地方公共団体が、マンションの管理計画が一定の基準を満たす管理組合に対して認定する制度
運営は？
地方公共団体
審査項目は？？
１６項目＋行政によって違う
判定は？
認定するかしないか
有効期間？
５年
費用？
・システム利用料10,000円
・別途事前確認審査料
情報公開
管理計画認定マンションサイト
確認者？
事前確認講習を修了したマンション管理士
対象マンション？
管理適正化推進計画を作成した地方公共団体に立地するマンション
「マンション管理適正評価制度」
どのような制度？
マンションの管理状態について、良質な管理が市場で評価される新たな仕組みとして策定された制度
運営母体は？
マンション管理業協会
審査項目？
３０項目
判定は？
６段階評価
有効期間？
１年
費用？
・登録料5,500円
・別途評価申請手数料
情報公開？
「マンション管理適正評価サイト」
確認者は？
協会指定の評価者講習を修了した管理業務主任者又はマンション管理士
対象マンション？
日本全国のマンション
不動産を売却するのにはいろいろな不動産会社に行って相談するのが、色々な角度に話を聞くことができるため是非おこなっていただきたいことです
当社ではお客様のご負担を少しでも軽減できるように、ZOOMで不動産売却の相談を受け付けております
ご希望のお時間をお電話でもメールでもいただければご対応しております
お気軽にご相談下さい
賃貸管理を行っていると必ず賃料滞納者に出会う確率はかなり高いです
以前、管理していたアパートでは『子供の修学旅行の費用があるから家賃が遅れる』など
家賃より子供の修学旅行の費用を支払う方が順位が高いという方もいらしゃいます
賃料滞納者には督促状や電話訪問などを繰り返して家賃を回収しますが、滞納を続ける方もいらしゃいます
不動産業者ができる最後の方法は内容証明郵便です
たった、書類1枚にもかかわらず内容証明郵便は効果的です
いままで滞納を繰り返した方も支払い始めるということがよくあります
伝家の宝刀でもある内容証明郵便は裁判になれば証拠にもなりますが、
効果的に送ることが大事です
入居者も裁判まではかんがえていないようです
不動産を購入したい時に発行するのが『買付証明書』
売主がその価格で承知したというものが『売渡証明書』になります
契約でもないのに『売渡証明書』というものが本当に必要なのかといつも疑問に思います
実際、『売渡証明書』を発行したためにキャンセルをして裁判になることもあります
結論としては『売渡証明書』の効力はないと判例もでています
売渡証明書の発行を希望されてもトラブルのもとになるため発行はしない方がいいと考えています