2022年の投稿［73件］
2022年12月 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
可能性は限定的です
今回、長期金利の政策金利の幅を±0.25％から±0.5％に変更しておりますが、金利を上げたというわけではありません
また、対象になる長期金利は住宅ローンなどのフラット35などの固定金利を借りる基になるものです
現在、住宅ローンを変動金利で借りている方の金利は多少影響する可能性はありますが、大きく金利が上がるという可能性は非常に少ないです
今後、物価上昇に合わせて低金利で投資家からお金を集めることは難しくなっており、金利上昇は避けられない状況に来ていると思われます
今回の日銀の方針転換は出来るだけ影響を少なくするための政策です
今回、長期金利の政策金利の幅を±0.25％から±0.5％に変更しておりますが、金利を上げたというわけではありません
また、対象になる長期金利は住宅ローンなどのフラット35などの固定金利を借りる基になるものです
現在、住宅ローンを変動金利で借りている方の金利は多少影響する可能性はありますが、大きく金利が上がるという可能性は非常に少ないです
今後、物価上昇に合わせて低金利で投資家からお金を集めることは難しくなっており、金利上昇は避けられない状況に来ていると思われます
今回の日銀の方針転換は出来るだけ影響を少なくするための政策です
不動産を売却する時に購入するときより高く売却できると売却益に税金がかかります
その際、3000万円までは税金がかからないシステムになっているのがマイホームの売却です
駐車場・アパートなどの事業用不動産の売却は税金がかかります
https://mansion-sale-market.jp/3000/
賃貸経営で大きなお金の負担がくる大規模修繕に備える共済の商品がリリースされています
外壁、軒裏、屋根などの修繕しないと負のスパイラルに落ちるために修繕は欠かせません
安定した賃貸経営を行う上でも急な出費は避けたいものです
共済加入へのメリットは
①将来的な修繕の備え
②共済掛金は必要経費
③天才による想定外の劣化にも対応
⓸相続、事業継承にも有効
⓹長期修繕計画を実施
⑥資産価値を維持
などが考えられます
https://takuto-property.com/wp-content/u...
相続不動産トラブルでよくあることが、不動産の共有です
一つの不動産を2人以上で所有するということです
ご兄弟で不動産を共有していると
『建て替え』
『リフォーム』
『売却』
と全く考え方のことなる意見が上がります
そうなるとなかなかまとまりません
当社でも相続案件のご相談はよくありますが、不動産の共有は後々揉め事のもとになりますので止めておいた方がいいです
とアドバイスさせていただいています
先日、家主様から空室のご相談を承りました
空室が40％を超えてきてるということで非常にお困りとのことでした
お部屋を見せていただくと、まだまだ昭和感があるお部屋でリフォームのご提案をさせていただきました
やみくもにリフォームしても費用対効果がありませんので、お風呂、トイレ、キッチン、洗面室のリフォームと
リビングはクッションフロアに変更しました
費用は1部屋70万円の投資になりました
資金回収も6か月ぐらいなので、空室で半年開けておくよりもいいとのご判断でした
すべてのお部屋をまとめてリフォームするのは大変ですが、入居に合わせてリフォームすることで負担感は少ないと思います
入居率は入居者に対する価値提供になります
どうしても価値提供が足りないと今の時代はなかなか成約に至りません
時代に合わせたリフォームをして、入居率もしくは家賃をアップするような物件に生まれ変えましょう
（画像はイメージです）
賃貸を借りる場合は保証人を確保するのが大変です
保証人不要で賃貸を借りたい場合は
・UR賃貸住宅
・ビレッジハウス
などの賃貸住宅がおすすめです
そのほかにも、仲介手数料、礼金、鍵交換費用などが不要です
賃貸を契約する時に必ず、家賃保証会社に加入してもらいます
理由は入居者様が家賃滞納された場合、家賃保証会社は滞納された家賃を建替えしてくれるために家主様にご迷惑をかけない保険として加入していただきます
ただ、入居者さまとして建て替えた家賃の返済を家賃保証会社にしなければいけません
そのままにしておくと家賃保証会社は弁護士を通じて裁判所に明け渡しの訴訟を起こされます
その後、判決で執行官立ち合いで強制執行という流れになります
更に今後賃貸を借りるのが非常に難しくなります
最近、家賃滞納が非常に増えてきています
賃料確保のためにも必ず家賃保証会社への加入が必要です
マイホームを購入するときに自己資金を貯めてから購入する方がいいと考える方も多いと思います
貯蓄してから購入するより、金利が安い時期を考えて購入した方がいいと考えます
理由は自己資金を貯めるのにも賃貸住宅で家賃を払いながら預金するのは大変です
５年〜６年預金するとまとまったお金が貯まりますが、３５年ローンを早い段階からスタートしていたら
残り29年〜30年とゴールが近いです
何よりも大事なのが固定金利が安いという時期です
現在は不動産価格が高いので購入は不向きと考えられていますが、実は過去にもない低金利時代です
少々不動産価格が上がっていも金利メリットが高いです
住宅ローンの金利は固定金利一択だと思います
将来余裕のある方以外は変動金利は使うべきではありません
戸建て、マンション、土地を不動産屋さんに売却する時に、媒介契約書を結びます
・専属専任媒介契約
・専任媒介契約
・一般媒介契約
の３つの方法がありますが、結局のところ一社に任せるか複数の会社に任せるかということです
ただ、複数社に任せた方がいいと思うところですが、不動産屋さんとしては当社だけに依頼してほしいということで
あの手この手で説得されて一社になります
実際のところ、最初に複数社に依頼してから納得する不動産やに依頼する方がいいと思いますが、その様に考える方は稀です
最初、一社に任せておいて売れないから複数社に任せるという方法を取ると売れ残る可能性が高くなります
いろいろな不動産屋さんから売りが出ているとよほど売れない物件では無いのかと思われます
販売価格については一番だいじです
複数社に査定をしてもらい中心価格はいくらかということを見ることで高過ぎる、安過ぎるという感覚がわかります
不動産を売却する場合は、より多い情報をとる必要があります
ジモティーウチコミなどの地元の掲示板サービスをされているサイトでは最近不動産物件などを掲載される家主様、不動産会社様などが増えてきています。
ジモティー、ウチコミの利用者には（学生、母子家庭、フリーター、リサイクル屋）などの利用者が多いです
入居者募集の書込みをする場合はその様なユーザー向けが問い合わせアップします
賃貸募集のサイト掲載にはユーザーそれぞれの特性に合わせた物件掲載と見出しが必要です
自営業者向けには収入を抑えている方も多く、賃貸になかなか引越しできないことが多いです
そういった方には（家賃前払で審査フリー）などという見出しも効果的です
必ず、家賃保証会社には加入するのが条件です
ソーシャルメディアも多様化が広がっています
いろいろなメディアを利用することで集客力をつけるというのが重要です
不動産購入する時に地名は確認したいポイントの一つです
地名には舗装道路で分からなくなった元々の地域の特徴が隠されています
中でも沼、池、川などの入った地名は地盤が弱い可能性があります
購入する前に図書館でもともとの地域を調べるということも必要です
宅地造成している新築戸建ての場合などは特に今まで人が住まなかった地域も多く、土地の歴史なども調べると非常に面白いですよ
是非、土地購入をするときは図書館で調べてみてくださいね
古い住宅では水道管の引き込み管の口径が１３ミリが多いです
最近の新築戸建ての引き込み管の後継は２０ミリ必要な場合が多くなっています
１３ミリの場合はシャワーの水圧が低いなど生活する上に置いてマイナス面があります
中古戸建を購入される場合は引き込み管の口径を確認する必要があります
引き込み菅の確認方法
① マンホールに書かれている管の口径を確認する
②水道局の水道管の図面で口径を確認する
基本的には取引をする不動産会社で確認してくれますが、ご自身で確認されたい方はご確認してください
最近の新築戸建ての引き込み管の後継は２０ミリ必要な場合が多くなっています
１３ミリの場合はシャワーの水圧が低いなど生活する上に置いてマイナス面があります
中古戸建を購入される場合は引き込み管の口径を確認する必要があります
引き込み菅の確認方法
① マンホールに書かれている管の口径を確認する
②水道局の水道管の図面で口径を確認する
基本的には取引をする不動産会社で確認してくれますが、ご自身で確認されたい方はご確認してください
2022年11月 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
灘区のマンション、戸建、土地などの不動産価格がまだまだ高値を維持しています
当社にも購入希望のお客様は多くいらしゃいますが、売却物件が全く無い状態が続いております
不動産の売却をお考えての方是非よろしくお願いいたします
当社では売主様のご希望に沿うにご提案をさせていただいております
当社にも購入希望のお客様は多くいらしゃいますが、売却物件が全く無い状態が続いております
不動産の売却をお考えての方是非よろしくお願いいたします
当社では売主様のご希望に沿うにご提案をさせていただいております
少しでも安く購入したいというのが本音ですが、やみくもに価格交渉しても希望の価格にはならないことが多いです
どのように価格交渉すれば成功しやすいのでしょうか？
販売期間が長くなっている不動産
販売期間が長くなってきている不動産は価格交渉に応じてもらいやすいです
逆に最近、販売されたものはほとんど価格交渉はできないです
売主から依頼を受けた不動産屋さんに相談
物件は売主から依頼を受けた不動産屋とそうでない不動産屋が広告募集を行っています
売主➡不動産屋A➡不動産屋B
と同じ不動産情報で広告されます
ただ、不動産屋Aと不動産屋Bの物件に対する情報量は全く違います
値引きの交渉の場合も不動産屋Bは不動産屋Aに相談するしかなく、売主と直接交渉することができません
交渉するなら不動産屋Aに直接相談することで、交渉はしやすいです
外壁塗装ですが、値段が安い、外壁塗装の知識がないまま業者選定すると数年後また外壁塗装をする羽目になってしまいます
外壁塗装は建物を雨風から守る大事なメンテナンスです
費用を抑えるため、塗料にシンナーを大量にまぜてしまうことで、
本来の性能を維持できないということもあります
また、外壁塗装は1度塗り、2度塗り、3度塗りという具合に塗料を重ねることで性能がアップします
信頼できる業者の選定が非常に大事です
水回りのリフォームっていくらぐらいかかるかわかりにくいですよね
リフォームに係る費用とし
・商品
・取り付け費用
・諸費用
と大体３つの費用で構成されます
商品が60％引きでも取り付け費用や諸費用が高いと折角の割引が相殺されてしまいます
水回りリフォームの大体の目安
・キッチンを交換 55万円～200万円
・浴槽だけの交換 20万円～40万円
・ユニットバス交換 50万円～180万円
・洗面化粧台交換 5万円～30万円
・便器交換 10万円～30万円
目安としてご覧ください
#水回りのリフォーム、#キッチンの交換、
#浴槽の交換費用、#ユニットバスの交換費用、#洗面化粧台の交換費用、#便器の交換費用
不動産取引は取引額によって仲介手数料が変わるというシステムになります
１０億の不動産を取引すると仲介手数料は約3000万円ということになります
実は仲介手数料は絶対に３％＋６万円という訳ではありません
不動産仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が３％＋６万円ということになります
最近では仲介手数料半額という不動産会社も増えてきております
売却の諸費用は約５％と言われています
少しでも費用が安くなることで売却の時期を逃すことなく売却することをおすすめします
不動産を購入する費用をすべてローンを組む場合も手付金が必要とされます
実際に必要な金額は物件価格の10％とされます
1000万円 ⇒ 100万円
となります
ただ、絶対的に10％の手付金が必要とされるかというとご相談はできます
手付金の意味合いは契約を成立させるためのものになりますので、
手付金の額は人それぞれ違うということになります
不動産購入の際はお客様の事情を十分に把握させていただいております
現在、空家住宅が増えてきています
更に建築費もあがってきております
日本人は新築が大好きですが、中古リフォームが中心になってきそうです
不動産価格も2極化しており、駅近、人気の学校区の不動産はますます上昇してきています
売却する時期によって不動産価格は大きく変わっていきます
子供の転落事故のニュースで増えています
子供にとってバルコニーからの上の世界を覗こうとしていろんなものの足場にします
なかでも、室外機置場を置く場所は子育て世代の方は特に気を付けてください
最近、土地活用の相談が増えてきました
やはり、相続で不動産の税金対策です
空室にしていても維持管理する費用だけかかりますが、賃貸で人に貸すということで家賃収入と税金対策もできます
不動産を所有しているだけでかかる税金
・固定資産税
・都市計画税
賃貸で人に貸すことでかかる税金
・所得税
・住民税
なぜ、賃貸経営は節税になるのかというと、家賃収入に対して経費を出すことができるためです
・固定資産税
・損害保険料
・修繕費
・減価償却
などの経費を出すことで節税になります
マンションオーナーにとって入居率をアップすることは重要ですよね
依頼を受けた募集住戸をどのように入居者を探すかは気になるところです
募集の依頼を受ける不動産会社によって募集方法は異なります
①他の不動産会社には情報を出さない
②他の不動産会社に情報を出す
広く情報を他の不動産会社に提供することは入居者募集では必要な事です
出来るだけわかりやすい募集資料で案内方法も明確にすることで、お部屋案内は増えます
不動産流通機構（レインズ）に依頼を受けた不動産会社が物件情報を掲載することで他の不動産会社にも情報が行き届き
入居者も早く見つかる可能性が増えます
なかなか、入居率が上がらないオーナー様は募集方法について見直しするのもいいかもしれませんよ
インボイス制度まで1年を切った中、賃貸経営のオーナー様もインボイス制度の影響を受ける場合と受けない場合があります
オーナーが免税業者の場合
①住宅の家賃収入のみ ⇒ インボイス対策の必要はなし
②事業用不動産（テナントが課税業者）➡現時点では影響はないが、テナントから家賃交渉が起きる可能性がある
オーナーが課税業者の場合
事業用不動産（テナントが課税業者）➡インボイス発行事業者の登録が必要
現在、オーナーが課税業者の場合はインボイス発行事業者登録をすればいいのですが、オーナーが免税業者でテナントが課税業者の場合はオーナーがインボイス発行事業者登録をするか消費税分の家賃交渉が発生する可能性があります
住宅ローンは固定金利もしくは変動金利を選ぶことができます
変動金利は5年間の据え置き期間が設定されており、月々の返済は変わりませんが
金利上昇で元金の返済割合が減る
金利下落で換金の返済割合が増える
というシステムで、5年間の平均で次の5年の支払いが決定します
①固定金利を選択してほしい方はゆっくり長期の返済をされる方
②変動金利を選択してほしい方は現金を持っていて、金利上昇の影響を受けにくい方
変動金利の特性を十分ご理解の上ご検討ください
住宅金融公庫から業務を引き継いだ住宅金融支援機構（独立行政法人）は民間代理店を通じて住宅融資を行っています
ただ、最近は顧客獲得のため変動金利0.4％まで下がっていています
フラット35は1.4％～となるためにあまり融資額も少なくなっているようです
代理店の中には金利を更に引き下げるというサービスが増えてきました
今後はサービス合戦でより条件のいいフラット35が利用できるかもしれません
高齢化社会を迎えて、孤独死や事件事故で賃貸マンションが事故物件になることも増えてきました
事故物件を少しでも抑えるように対策を行う事が大事です
①高齢者には見守りサービスを付ける
②エアコン、冷暖房付き浴室乾燥機を設置してヒートショックを抑える
③事故物件になった時の死亡時特約保険に加入する
一度事故になってしまうと、大きな減損になってしまいます
原状回復費以外にも賃料の割引、残置物の処理など1件で100万円ぐらいはかかる可能性があります
家を建てる、リフォームが決まったらまず、補助制度をご確認下さい
上手くいけば利用できるものもあります
①国土交通省は高性能の省エネをタイプの新築に対して補助制度を新設します
一戸当たり100万円の補助金を交付します➡子育て世代、若夫婦対象
②リフォーム関係の補助金
①経済省・環境省の断熱リフォームへの支援➡高熱断熱窓
⓶経済相の高効率の設置➡定額補助金
③国交省の開口部・躯体の省エネ改修➡最大30万円
⓸国交省の子育て対応改修・バリアフリー改修に定額支給
リフォーム工事は申請事業者が対象の事業者であることが条件になります
賃貸マンションを満室経営するには賃貸不動産業者の営業マンに思わず紹介したくなるような物件である必要があります
どのような物件が紹介される物件でしょうか？
①相場より賃料が安い
②設備が綺麗
③案内しやすい
⓸入居相談がしやすい
⓹個人的に営業マンへのインセンティブ
など、お客様に魅力的な物件であることはもちろんの事、不動産の営業マンに気に入られる賃貸を持つことで
賃貸の満室経営を続けられます
月極駐車を管理するご依頼をいただきました
前の管理会社でトラブルが多いためということでした
月極駐車場を見せていただくと白線がほとんど消えたままでした
早速、オーナー様に白線の見積もりと白線の重要性をお伝えしたところご承諾いただきました
白線やゴミなども駐車場をトラブルなく運営するには重要なことです
