2022年11月 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
マンションオーナーにとって入居率をアップすることは重要ですよね
依頼を受けた募集住戸をどのように入居者を探すかは気になるところです
募集の依頼を受ける不動産会社によって募集方法は異なります
①他の不動産会社には情報を出さない
②他の不動産会社に情報を出す
広く情報を他の不動産会社に提供することは入居者募集では必要な事です
出来るだけわかりやすい募集資料で案内方法も明確にすることで、お部屋案内は増えます
不動産流通機構（レインズ）に依頼を受けた不動産会社が物件情報を掲載することで他の不動産会社にも情報が行き届き
入居者も早く見つかる可能性が増えます
なかなか、入居率が上がらないオーナー様は募集方法について見直しするのもいいかもしれませんよ
インボイス制度まで1年を切った中、賃貸経営のオーナー様もインボイス制度の影響を受ける場合と受けない場合があります
オーナーが免税業者の場合
①住宅の家賃収入のみ ⇒ インボイス対策の必要はなし
②事業用不動産（テナントが課税業者）➡現時点では影響はないが、テナントから家賃交渉が起きる可能性がある
オーナーが課税業者の場合
事業用不動産（テナントが課税業者）➡インボイス発行事業者の登録が必要
現在、オーナーが課税業者の場合はインボイス発行事業者登録をすればいいのですが、オーナーが免税業者でテナントが課税業者の場合はオーナーがインボイス発行事業者登録をするか消費税分の家賃交渉が発生する可能性があります
住宅ローンは固定金利もしくは変動金利を選ぶことができます
変動金利は5年間の据え置き期間が設定されており、月々の返済は変わりませんが
金利上昇で元金の返済割合が減る
金利下落で換金の返済割合が増える
というシステムで、5年間の平均で次の5年の支払いが決定します
①固定金利を選択してほしい方はゆっくり長期の返済をされる方
②変動金利を選択してほしい方は現金を持っていて、金利上昇の影響を受けにくい方
変動金利の特性を十分ご理解の上ご検討ください
住宅金融公庫から業務を引き継いだ住宅金融支援機構（独立行政法人）は民間代理店を通じて住宅融資を行っています
ただ、最近は顧客獲得のため変動金利0.4％まで下がっていています
フラット35は1.4％～となるためにあまり融資額も少なくなっているようです
代理店の中には金利を更に引き下げるというサービスが増えてきました
今後はサービス合戦でより条件のいいフラット35が利用できるかもしれません
高齢化社会を迎えて、孤独死や事件事故で賃貸マンションが事故物件になることも増えてきました
事故物件を少しでも抑えるように対策を行う事が大事です
①高齢者には見守りサービスを付ける
②エアコン、冷暖房付き浴室乾燥機を設置してヒートショックを抑える
③事故物件になった時の死亡時特約保険に加入する
一度事故になってしまうと、大きな減損になってしまいます
原状回復費以外にも賃料の割引、残置物の処理など1件で100万円ぐらいはかかる可能性があります
家を建てる、リフォームが決まったらまず、補助制度をご確認下さい
上手くいけば利用できるものもあります
①国土交通省は高性能の省エネをタイプの新築に対して補助制度を新設します
一戸当たり100万円の補助金を交付します➡子育て世代、若夫婦対象
②リフォーム関係の補助金
①経済省・環境省の断熱リフォームへの支援➡高熱断熱窓
⓶経済相の高効率の設置➡定額補助金
③国交省の開口部・躯体の省エネ改修➡最大30万円
⓸国交省の子育て対応改修・バリアフリー改修に定額支給
リフォーム工事は申請事業者が対象の事業者であることが条件になります
賃貸マンションを満室経営するには賃貸不動産業者の営業マンに思わず紹介したくなるような物件である必要があります
どのような物件が紹介される物件でしょうか？
①相場より賃料が安い
②設備が綺麗
③案内しやすい
⓸入居相談がしやすい
⓹個人的に営業マンへのインセンティブ
など、お客様に魅力的な物件であることはもちろんの事、不動産の営業マンに気に入られる賃貸を持つことで
賃貸の満室経営を続けられます
月極駐車を管理するご依頼をいただきました
前の管理会社でトラブルが多いためということでした
月極駐車場を見せていただくと白線がほとんど消えたままでした
早速、オーナー様に白線の見積もりと白線の重要性をお伝えしたところご承諾いただきました
白線やゴミなども駐車場をトラブルなく運営するには重要なことです
①コロナ融資で不動産会社の資金力がアップ
②住宅ローンの低金利継続
③需給バランスの崩れ
今、不動産価格が上昇する要因しかみつかりません
不動産価格が上昇はまだ続きます
プラスの財産もマイナスの財産も放棄する事で一切の財産を引き継がないということができます
相続放棄するには相続人になったことを知ってから3か月以内に家庭裁判所で『相続放棄申述書』『戸籍簿謄本』『住民票』を提出して『相続放棄申述受理通知』を受けることで相続放棄することができます
そこで問題になるのは保険金を相続人が『受取人』になっているものです
保険金は実は相続財産には含まれません
保険金は相続人固有の財産として見られるので『相続放棄』を行っても受け取ることはできます
マチ不動産では1住戸月々1000円、駐車場1台月々500円で管理させていただいております
入居者管理はもちろんの事、賃貸運営のコンサルも無料で受けていただけます
入居者確保が非常に困難な時代ですが、当社では攻めの姿勢で入居者を確保しております
是非、お気軽にご相談をいただければ幸です
不動産の売り出し価格の決め方は不動産会社によってそれぞれの考え方があります
大手不動産会社・・・相場価格
地元不動産会社・・・マンションの場合は相場価格＋10％
戸建の場合は相場価格の＋８％
など特徴があります
当社は特に決めておりません
理由は絶対にこの金額でないと売れないということはありません
戸建にしてもマンションにしてもすべて唯一性が高く、欲しい方は価格の相場は気にしません
購入者にとっての価値は相場だけでは測りかねません
また、相場での売却の場合物件価格が上がっている状況では大きく損をする可能性があります
土地価格の相場を簡単に知る方法があります
①固定資産税評価額 毎年固定資産税の請求額の根拠として送られてくる書類
②全国時価マップ （https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?...）
固定資産税は不動産評価額で支払額が決まります
元になる評価額は市場価格の70％ぐらいになります
課税価格÷0.7＝市場売買価格
になります
全国時価マップは
①固定資産税路線価等
②相続税路線価等
③地価公示価格
⓸都道府県地価調査価格
がわかります
売買金額を知りたい場合は固定資産税路線価等を元に計算します
こちらは㎡単価で計算しますが、
㎡単価÷07＝市場売買価格
になります
ネットで調べることはできますが、不動産会社の販売方法によっても価格は変わります
不動産会社に相談に行く場合は大体の金額を調べていって、不動産屋さんの評価について理由を聞くようにしましょう
『なぜ、安く評価されたのか？』
『なぜ、高く評価されたのか？』
最近、費用対効果が高い入居率アップの方法がエレベーターのリフォームです
法定メンテナンスは決まっていて必ずやらなければいけませんが、エレベーターのリペアはされている家主様は非常に少ないと思います
エレベーターが綺麗と入居者の印象が一気に上がります
結論は猫飼育可です
・去勢手術
・マイクロチップ
・ワクチン接種
など条件を付けることで、より質のいい入居者を確保することができます
・ニオイは大丈夫
・傷付けられない
など色々ご不安に思う家主様も多いと思いますが、空室で長い間空いているよりは数段いい選択肢になると思います
当社では複数の猫飼育可の物件管理の実績もありますので、是非ご相談お待ちしております
当社では不動産売却について売主様のお考えを大事に販売させていただいております
売却のご提案には非常にご好評いただいております
将来的に売却を考えておられる方もお気軽にご相談ください
ファミリー向けの2dk～タイプの借主にとって魅力的な設備とは
①追い炊き機能
②室内洗濯機置き場
③tvモニター付きインターホン
⓸独立洗面台
⓹温水洗浄便座
⑥インターネット無料
⑦システムキッチン
⑧ガスコンロ（２，３口）
⑨エントランスのオートロック
⑩宅配ボックス
全国賃貸住宅新聞より
入居者も高齢化しています
そのため、賃貸管理も少し変わってきました
①孤独死による事故物件
②認知症による家賃滞納
③死後の残地物の処理
⓸近隣からの苦情
⓹火災
など管理も専門的知識が必要になってきています
連帯保証人の重要度が増してきています
判断能力がかけてきたとき ⇒ 法定後見人の申請
見守りサービスの加入
など、超高齢化社会に求められる管理は変わってきています
単身者向け 一位 室内洗濯機置場
二位 TVモニター付きインターホン
三位 インターネット無料
四位 温水洗浄便座
五位 独立洗面台
六位 エントランスのオートロック
七位 備え付け照明
八位 宅配ボックス
九位 高速インターネット（１GBPS以上）
十位 ガスコンロ（二口、三口コンロ）
全国賃貸住宅新聞より
賃貸契約をするときにチェックしたいポイントは
①短期違約金があるか？
1年未満、2年未満で賃貸を退去すると契約上違約金を請求されます
違約金家賃の3ヶ月というものもあります
注意したいですね
②退去届の通告期間が長い
退去届は退去する前に管理会社に連絡することで退去日から家賃が発生しないというものになります
一般的には1か月前が多いですが、物件によっては3か月前、6か月前というとんでもない物件も存在します
6カ月前通告の物件の場合は半年前に連絡しないと、6か月間は家賃が発生するということです
特に注意したいです
③特約事項が多い
特約は契約書に付け加える条文になります
特約条項は契約書より優先されますので、特約条項によっては契約内容が無効化されます
特約条項が多い物件は色々注文が多いということですので、避けていたほうがいいかもしれません
賃貸の契約時は注意しましょう
賃貸を借りる場合、実際とネット情報が違うということがよくあります
ブログなどを見ていると、元不動産営業マンという方が書いているものもあります
どうしても新しい情報に触れていないので、違った情報を発信してしまっているのかもしれません
①入居者で家賃保証会社を選べる？
管理会社で決められているので選べる事はほとんどありません
管理会社や家主側の意向を満たす家賃保証会社になります
②クレジットカードで初期費用を支払う事ができる？
対応している不動産会社はまだまだ少ないようです
③火災保険会社を入居者が選べる？
実際指定されているものが多いのでほとんど選ぶことはできません
ただ、ご相談してみるのはおすすめです
などなど、ブログに書いている内容については鵜吞みにせず不動産会社に相談することをおすすめします
契約内容によってはハウスクリーニング費用がかかります
国交省の賃貸の契約ガイドラインには家主負担とするとなっていますが、
契約書によっては入居者負担となっているものも多くあります
綺麗に住む事は心がけていただいた方がいいですが、捺印する前に契約書の確認は重要です
今年の初旬から住宅ローンの金利が上昇していましたが、毎月毎月金利が上がっています
三井住友銀行超長期固定型の金利の推移
適用期間 借入期間
10年超15年以内 15年超20年以内 20年超35年以内
2022年11月 2.58 2.65 2.71
2022年10月 2.59 2.65 2.69
2022年9月 2.45 2.50 2.53
2022年8月 2.40 2.44 2.49
2022年7月 2.40 2.44 2.49
2022年6月 2.19 2.22 2.26
2022年5月 2.19 2.22 2.26
2022年4月 2.17 2.22 2.26
2022年3月 2.00 2.03 2.07
2022年2月 1.94 1.96 1.99
2022年1月 1.89 1.90 1.93
オール電化にすることでガスの設備費がいらないということ以外に月々の割引があるというのは魅力的ですが、
現在はがオール電化にすることで費用は15万円ぐらい高くなります
ランニングコストを考えると断然ガスの方が安くなります
家を建築する場合はやはり、ガスと電気の併用の方がお得です
建物を一括借り上げして又貸しをするサブリースという方法は非常に業界的にいい時代でした
現在はサブリースというシステムに綻びがでてきているようです
サブリースオーナーに賃料の遅延が増えてきている話をよく効くようになりました
今後はサブリースはなかなか難しい時代がつづくかもしれません
現在、家を人に貸す場合は家賃保証会社に審査をしてもらい、保証料を支払って家賃保証をしてもらうことが一般的です
その家賃保証会社が現在大変です
滞納者が続々と増えて保証会社の業務を圧迫しているようです
今後、家賃保証会社のシステムも少し変わりそうですね
令和5年4月27日から施行される『相続土地国庫帰属制度』によって国に不要な土地を引き取ってもらう制度ができます
利用するには処分費用として20万円以上かかりそうです
バブルの時代からは到底考えられない制度ですが、今後土地を有料で国に引き取ってもらう方が増えそうですね
日本全国で所有者不明の土地は全国の土地の22％もあります
なんと、九州の土地と同じ面積です
固定資産税、都市計画税は所有者不明で請求することもできない
更には公共工事の妨げにもなります
そのため、相続登記、住所移転登記の義務化という法律が施行されます
2022年10月 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
これに伴い、重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び利用の規制等に関する法律施行令において、宅地建物取引業法施行令のように改正を行い、重要土地等調査法の全面施行と同日の令和４年９月 20 日に施行された。
１．重要土地等調査法の内容（宅地建物取引業法施行令関係）
重要土地等調査法第 13 条第１項により、特別注視区域内にある土地等に関する所有権又はその取得を目的とする権利の移転又は設定をする契約を締結する
場合には、あらかじめ、内閣総理大臣に届け出なければならないとされたています
２．宅地建物取引業法施行令の改正点
宅地建物取引業法においては、宅地又は建物の使用等について法令上の制限がある場合に、購入者等が不測の損害を被ることを防止するた
め、宅地建物取引業者に宅地建物取引業法施行令第３条各項で定める法令に基づく制限を重要事項として説明するよう義務付けている。
重要土地等調査法第 13 条第１項において、特別注視区域内における土地等売買等契約の事前届出制が新設されたことを踏まえ、当該条項を宅地建物取引業法施行令第３条第１項に定める法令に基づく制限に追加する改正を行った。
なお、重要土地等調査法第 13 条第１項については、土地等の賃貸借契約を締結する場合にまで事前届出を要するものではないため、宅地の貸借及び建物の貸借の際の重要事項説明の対象からは除外されています
2022年09月 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
政府(公正取引委員会)が正式に認定したものを「不動産の表示に関する公正競争規約」が改正されています
①分譲地の駅までの距離を最短と最長時間を併記します
いままで、分譲地の一番駅に近い基準点で駅までの距離をだしていましたが、今後は最短距離と最長距離のどちらも表示が必要になりました
②マンション・アパートと駅までの距離
マンション・アパートは出入口を基準として距離を出すように求められています
③駅までの距離について
『平常時の所要時間を著しく超えるときは通勤時の所要時間を明示すること』と記載されています
つまり、開かずの踏切なども考慮してねということです
不動産広告のルールも改正されることはユーザー観点からとても重要なことです