マチ不動産のコラム 神戸市灘区の不動産屋

ニュースで大災害となってしまった熱海の土石流ですが本当にお悔やみ申し上げます
今後はこのような状況を避けたいと考える方が多くなることが考えられます

当社でも盛土のことを書いたブログ記事にアクセスが集中していています
大規模土石造成マップは安全性については確認することができませんが、近くに大規模な盛土がされている地域があるのかどうかを確認するのには最適です



神戸市大規模造成マップ

https://www.city.kobe.lg.jp/documents/62...


[IMG:代替文字]Kobe-city-embankment

中古マンションを選ぶときに注意したいことを5つまとめました
⓵大規模修繕と総会議事録の確認（⇒将来かかる費用とマンションの問題点がわかる）
②駐輪場・掲示板・ゴミ置き場の確認（⇒マンションの問題点がわかる）
③固定資産税・都市計画税の確認（⇒購入したらかかる費用がわかる）
④過去の売却事例（⇒高く購入していないか）
⑤管理人さんと話をする（⇒住人さんの話が聞けるかも）

マンション選びは管理と費用を中心に考えると選ぶ物件がかわるかもしれません

貸家・アパート・マンションの家賃設定
不動産屋に家賃相場を聞いてから募集するのがいいです
一社だけでなく複数社に相談することで相場がどれぐらいかわかってきます
一番高いところで価格設定をすることがおすすめです

募集してから反応を見る
募集していて反応が悪い場合は価格変更をしてみることで反応をたしかめてみます
入居募集はやはり時期があり、2月3月は通常より高い家賃でも決まりやすくなります

不動産を売却を依頼する時や購入する時は1社の不動産屋さんにすべてを任せるのは危険です
本当にすべて任せてしまうととんでもなく大損することもあります

不動産の価格は定価がありません
そのためにちょっとしたいい方で安くも高くもなってしまいます

ある不動産を売却するのに訪問営業にきた不動産買取業者にとんでもなく安く売却されたということで
ご相談にお見えになられた方がいます
残念なことですが不動産はクーリングオフがききません
契約するとそれが最後です

不動産を売却する時は大手に依頼するのと同時に地元不動産会社にも相談することをおすすめします
不動産の場合は成功報酬になりますので、追加料金を支払う必要はありません

セカンドオピニオンを利用して一番いい方法を考えることをおすすめします

人気の灘区は新型コロナウィルス渦の中でも路線価はアップしています
更に人気の路線価はどのようになっているのでしょうか？


■　素佐男神社周辺の路線価

素佐男神社の国魂線は灘区でも路線価が高い地域になります

1㎡あたり31万円が令和3年には32万円になっています

一坪は32万円×0.3025　＝　96万円


■　路線価と実勢価格との違い
路線価は相続税の計算をするのにあたり、土地価格を算出するために毎年1月1日の価格を7月1日に公表します
1年間は相続税の計算をするのに路線価は利用されますが、1年間同じ金額ということはありません
そのために調整価格としてあらかじめ実勢価格の８０％で路線価を公表しています

実際に売却するとなると
96万円の坪単価であれば115.2万円ということになります

建築基準法という法律に基づき日本の住宅は建てられています
その際に大事なことは建築年月日になります
理由は日本に大地震が起きるたびに建築基準法が改正されて、建物はどんどん強固になっていっています


1923年　関東大震災（マグニチュード7.9）　　市街地建築物法施行・市街地建築物法の大改正

1948年　福井地震（マグニチュード7.1）　　　建築基準法制定　壁量の規定

1964年　新潟地震（マグニチュード7.5）　　　建築基準法改正　基礎の布基礎化
1968年　十勝沖地震（マグニチュード7.9）

1978年　宮城沖地震（マグニチュード7.4）　　建築基準法改正　壁量の再強化

1995年　阪神淡路大震災（マグニチュード7.3）建築基準法改正　


と大きな地震後には改正されてきています



旧耐震基準と新耐震基準
よくいわれるのが旧耐震基準と新耐震基準で新耐震基準であれば安心という方もいらしゃいます
1981年6月までの基準が旧耐震基準になります
ただ、木造建築の場合は2000年の建築基準法改正までは建築士に一任されていたこともあり、安心できる基準を1981年6月で
区切るのは危険です
2000年以降の建築物は申請時に管理されていますので、建物の強度は一定基準を確保されていると思います



不動産相談
普段から不動産相談を受け付けています
特に今すぐ売却・購入を考えていなくても、お気軽にご相談下さい

70歳以上の自宅売却を何度も訪問する不動産業者が増えています
自宅売却の契約をするとクーリングオフや解約することはできません
訪問販売などの営業は時折、強引な場合もあります
自宅売却を考える場合は自宅は営業マンなどがこない状態で考えることで落ち着いて考えることができます
売却を考える場合は不動産店舗で相談して、自宅でゆっくりと考えることがおすすめです
現在、不動産業者による訪問営業で困っている70歳以上の方が急増しています



■国民生活センターでも注意喚起されています
①長時間の勧誘を受け、説明もなく書面もわたされないまま強引に売買契約をさせられた（80歳代　女性）
②有利な話があると長時間勧誘され売却と賃貸借を契約させられた（80歳代　女性）
③強引に安価な売却契約をさせられ、解約には高額な解約料がかかるといわれた
④嘘の説明を信じて自宅のばいきゃと賃貸借の契約をしてしまった（70歳代　女性）
⑤自宅の売却をしたようだが覚えておらず、すむところがないため解約したい（80歳代　女性）
⑥売却後、自宅のシロアリ駆除費用の負担を求められた（70歳代　男性）



■不動産業者による訪問・勧誘の問題点
不動産業者による電話・訪問活動による売却営業の場合、真偽がわかりにくいです
本当に安心できるかというとそうでもないことも多いようです



■まとめ
訪問活動による不動産売却はあまりおすすめできません
逃げ場がありません
不動産店舗による相談をおすすめします

＃訪問販売
＃高齢者の不動産を狙う
＃自宅売却
＃クーリングオフ

新型コロナウィルスの感染拡大でアメリカの巣ごもり需要で中国からアメリカに物流が集中していて、木材が高騰しています
現在の価格帯ではなかなか日本に入ってくるのが難しい状態ですので、建築資材がなく新築の現場が混乱しています
建築コストの今後の行方に注目が集まっている状態です

神戸市灘区中古戸建　　　　79件
神戸市灘区新築戸建　　　　32件
神戸市灘区中古マンション 210件　

※近畿レインズは宅建業者が依頼を受けた不動産を登録しているデーターベースになります