2022年11月の投稿［37件］
2022年11月30日 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
灘区のマンション、戸建、土地などの不動産価格がまだまだ高値を維持しています
当社にも購入希望のお客様は多くいらしゃいますが、売却物件が全く無い状態が続いております
不動産の売却をお考えての方是非よろしくお願いいたします
当社では売主様のご希望に沿うにご提案をさせていただいております
当社にも購入希望のお客様は多くいらしゃいますが、売却物件が全く無い状態が続いております
不動産の売却をお考えての方是非よろしくお願いいたします
当社では売主様のご希望に沿うにご提案をさせていただいております
2022年11月27日 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
少しでも安く購入したいというのが本音ですが、やみくもに価格交渉しても希望の価格にはならないことが多いです
どのように価格交渉すれば成功しやすいのでしょうか？
販売期間が長くなっている不動産
販売期間が長くなってきている不動産は価格交渉に応じてもらいやすいです
逆に最近、販売されたものはほとんど価格交渉はできないです
売主から依頼を受けた不動産屋さんに相談
物件は売主から依頼を受けた不動産屋とそうでない不動産屋が広告募集を行っています
売主➡不動産屋A➡不動産屋B
と同じ不動産情報で広告されます
ただ、不動産屋Aと不動産屋Bの物件に対する情報量は全く違います
値引きの交渉の場合も不動産屋Bは不動産屋Aに相談するしかなく、売主と直接交渉することができません
交渉するなら不動産屋Aに直接相談することで、交渉はしやすいです
2022年11月26日 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
外壁塗装ですが、値段が安い、外壁塗装の知識がないまま業者選定すると数年後また外壁塗装をする羽目になってしまいます
外壁塗装は建物を雨風から守る大事なメンテナンスです
費用を抑えるため、塗料にシンナーを大量にまぜてしまうことで、
本来の性能を維持できないということもあります
また、外壁塗装は1度塗り、2度塗り、3度塗りという具合に塗料を重ねることで性能がアップします
信頼できる業者の選定が非常に大事です
2022年11月25日 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
水回りのリフォームっていくらぐらいかかるかわかりにくいですよね
リフォームに係る費用とし
・商品
・取り付け費用
・諸費用
と大体３つの費用で構成されます
商品が60％引きでも取り付け費用や諸費用が高いと折角の割引が相殺されてしまいます
水回りリフォームの大体の目安
・キッチンを交換 55万円～200万円
・浴槽だけの交換 20万円～40万円
・ユニットバス交換 50万円～180万円
・洗面化粧台交換 5万円～30万円
・便器交換 10万円～30万円
目安としてご覧ください
#水回りのリフォーム、#キッチンの交換、
#浴槽の交換費用、#ユニットバスの交換費用、#洗面化粧台の交換費用、#便器の交換費用
不動産取引は取引額によって仲介手数料が変わるというシステムになります
１０億の不動産を取引すると仲介手数料は約3000万円ということになります
実は仲介手数料は絶対に３％＋６万円という訳ではありません
不動産仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が３％＋６万円ということになります
最近では仲介手数料半額という不動産会社も増えてきております
売却の諸費用は約５％と言われています
少しでも費用が安くなることで売却の時期を逃すことなく売却することをおすすめします
不動産を購入する費用をすべてローンを組む場合も手付金が必要とされます
実際に必要な金額は物件価格の10％とされます
1000万円 ⇒ 100万円
となります
ただ、絶対的に10％の手付金が必要とされるかというとご相談はできます
手付金の意味合いは契約を成立させるためのものになりますので、
手付金の額は人それぞれ違うということになります
不動産購入の際はお客様の事情を十分に把握させていただいております
2022年11月24日 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
現在、空家住宅が増えてきています
更に建築費もあがってきております
日本人は新築が大好きですが、中古リフォームが中心になってきそうです
不動産価格も2極化しており、駅近、人気の学校区の不動産はますます上昇してきています
売却する時期によって不動産価格は大きく変わっていきます
2022年11月21日 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
子供の転落事故のニュースで増えています
子供にとってバルコニーからの上の世界を覗こうとしていろんなものの足場にします
なかでも、室外機置場を置く場所は子育て世代の方は特に気を付けてください
2022年11月20日 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
最近、土地活用の相談が増えてきました
やはり、相続で不動産の税金対策です
空室にしていても維持管理する費用だけかかりますが、賃貸で人に貸すということで家賃収入と税金対策もできます
不動産を所有しているだけでかかる税金
・固定資産税
・都市計画税
賃貸で人に貸すことでかかる税金
・所得税
・住民税
なぜ、賃貸経営は節税になるのかというと、家賃収入に対して経費を出すことができるためです
・固定資産税
・損害保険料
・修繕費
・減価償却
などの経費を出すことで節税になります
2022年11月19日 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
マンションオーナーにとって入居率をアップすることは重要ですよね
依頼を受けた募集住戸をどのように入居者を探すかは気になるところです
募集の依頼を受ける不動産会社によって募集方法は異なります
①他の不動産会社には情報を出さない
②他の不動産会社に情報を出す
広く情報を他の不動産会社に提供することは入居者募集では必要な事です
出来るだけわかりやすい募集資料で案内方法も明確にすることで、お部屋案内は増えます
不動産流通機構（レインズ）に依頼を受けた不動産会社が物件情報を掲載することで他の不動産会社にも情報が行き届き
入居者も早く見つかる可能性が増えます
なかなか、入居率が上がらないオーナー様は募集方法について見直しするのもいいかもしれませんよ
2022年11月18日 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
インボイス制度まで1年を切った中、賃貸経営のオーナー様もインボイス制度の影響を受ける場合と受けない場合があります
オーナーが免税業者の場合
①住宅の家賃収入のみ ⇒ インボイス対策の必要はなし
②事業用不動産（テナントが課税業者）➡現時点では影響はないが、テナントから家賃交渉が起きる可能性がある
オーナーが課税業者の場合
事業用不動産（テナントが課税業者）➡インボイス発行事業者の登録が必要
現在、オーナーが課税業者の場合はインボイス発行事業者登録をすればいいのですが、オーナーが免税業者でテナントが課税業者の場合はオーナーがインボイス発行事業者登録をするか消費税分の家賃交渉が発生する可能性があります
2022年11月17日 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
住宅ローンは固定金利もしくは変動金利を選ぶことができます
変動金利は5年間の据え置き期間が設定されており、月々の返済は変わりませんが
金利上昇で元金の返済割合が減る
金利下落で換金の返済割合が増える
というシステムで、5年間の平均で次の5年の支払いが決定します
①固定金利を選択してほしい方はゆっくり長期の返済をされる方
②変動金利を選択してほしい方は現金を持っていて、金利上昇の影響を受けにくい方
変動金利の特性を十分ご理解の上ご検討ください
住宅金融公庫から業務を引き継いだ住宅金融支援機構（独立行政法人）は民間代理店を通じて住宅融資を行っています
ただ、最近は顧客獲得のため変動金利0.4％まで下がっていています
フラット35は1.4％～となるためにあまり融資額も少なくなっているようです
代理店の中には金利を更に引き下げるというサービスが増えてきました
今後はサービス合戦でより条件のいいフラット35が利用できるかもしれません
2022年11月15日 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
高齢化社会を迎えて、孤独死や事件事故で賃貸マンションが事故物件になることも増えてきました
事故物件を少しでも抑えるように対策を行う事が大事です
①高齢者には見守りサービスを付ける
②エアコン、冷暖房付き浴室乾燥機を設置してヒートショックを抑える
③事故物件になった時の死亡時特約保険に加入する
一度事故になってしまうと、大きな減損になってしまいます
原状回復費以外にも賃料の割引、残置物の処理など1件で100万円ぐらいはかかる可能性があります
2022年11月14日 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
家を建てる、リフォームが決まったらまず、補助制度をご確認下さい
上手くいけば利用できるものもあります
①国土交通省は高性能の省エネをタイプの新築に対して補助制度を新設します
一戸当たり100万円の補助金を交付します➡子育て世代、若夫婦対象
②リフォーム関係の補助金
①経済省・環境省の断熱リフォームへの支援➡高熱断熱窓
⓶経済相の高効率の設置➡定額補助金
③国交省の開口部・躯体の省エネ改修➡最大30万円
⓸国交省の子育て対応改修・バリアフリー改修に定額支給
リフォーム工事は申請事業者が対象の事業者であることが条件になります
2022年11月13日 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
賃貸マンションを満室経営するには賃貸不動産業者の営業マンに思わず紹介したくなるような物件である必要があります
どのような物件が紹介される物件でしょうか？
①相場より賃料が安い
②設備が綺麗
③案内しやすい
⓸入居相談がしやすい
⓹個人的に営業マンへのインセンティブ
など、お客様に魅力的な物件であることはもちろんの事、不動産の営業マンに気に入られる賃貸を持つことで
賃貸の満室経営を続けられます
月極駐車を管理するご依頼をいただきました
前の管理会社でトラブルが多いためということでした
月極駐車場を見せていただくと白線がほとんど消えたままでした
早速、オーナー様に白線の見積もりと白線の重要性をお伝えしたところご承諾いただきました
白線やゴミなども駐車場をトラブルなく運営するには重要なことです
2022年11月12日 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
①コロナ融資で不動産会社の資金力がアップ
②住宅ローンの低金利継続
③需給バランスの崩れ
今、不動産価格が上昇する要因しかみつかりません
不動産価格が上昇はまだ続きます
プラスの財産もマイナスの財産も放棄する事で一切の財産を引き継がないということができます
相続放棄するには相続人になったことを知ってから3か月以内に家庭裁判所で『相続放棄申述書』『戸籍簿謄本』『住民票』を提出して『相続放棄申述受理通知』を受けることで相続放棄することができます
そこで問題になるのは保険金を相続人が『受取人』になっているものです
保険金は実は相続財産には含まれません
保険金は相続人固有の財産として見られるので『相続放棄』を行っても受け取ることはできます
マチ不動産では1住戸月々1000円、駐車場1台月々500円で管理させていただいております
入居者管理はもちろんの事、賃貸運営のコンサルも無料で受けていただけます
入居者確保が非常に困難な時代ですが、当社では攻めの姿勢で入居者を確保しております
是非、お気軽にご相談をいただければ幸です
2022年11月11日 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
不動産の売り出し価格の決め方は不動産会社によってそれぞれの考え方があります
大手不動産会社・・・相場価格
地元不動産会社・・・マンションの場合は相場価格＋10％
戸建の場合は相場価格の＋８％
など特徴があります
当社は特に決めておりません
理由は絶対にこの金額でないと売れないということはありません
戸建にしてもマンションにしてもすべて唯一性が高く、欲しい方は価格の相場は気にしません
購入者にとっての価値は相場だけでは測りかねません
また、相場での売却の場合物件価格が上がっている状況では大きく損をする可能性があります
2022年11月10日 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
土地価格の相場を簡単に知る方法があります
①固定資産税評価額 毎年固定資産税の請求額の根拠として送られてくる書類
②全国時価マップ （https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?...）
固定資産税は不動産評価額で支払額が決まります
元になる評価額は市場価格の70％ぐらいになります
課税価格÷0.7＝市場売買価格
になります
全国時価マップは
①固定資産税路線価等
②相続税路線価等
③地価公示価格
⓸都道府県地価調査価格
がわかります
売買金額を知りたい場合は固定資産税路線価等を元に計算します
こちらは㎡単価で計算しますが、
㎡単価÷07＝市場売買価格
になります
ネットで調べることはできますが、不動産会社の販売方法によっても価格は変わります
不動産会社に相談に行く場合は大体の金額を調べていって、不動産屋さんの評価について理由を聞くようにしましょう
『なぜ、安く評価されたのか？』
『なぜ、高く評価されたのか？』
2022年11月08日 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
最近、費用対効果が高い入居率アップの方法がエレベーターのリフォームです
法定メンテナンスは決まっていて必ずやらなければいけませんが、エレベーターのリペアはされている家主様は非常に少ないと思います
エレベーターが綺麗と入居者の印象が一気に上がります
結論は猫飼育可です
・去勢手術
・マイクロチップ
・ワクチン接種
など条件を付けることで、より質のいい入居者を確保することができます
・ニオイは大丈夫
・傷付けられない
など色々ご不安に思う家主様も多いと思いますが、空室で長い間空いているよりは数段いい選択肢になると思います
当社では複数の猫飼育可の物件管理の実績もありますので、是非ご相談お待ちしております
当社では不動産売却について売主様のお考えを大事に販売させていただいております
売却のご提案には非常にご好評いただいております
将来的に売却を考えておられる方もお気軽にご相談ください
ファミリー向けの2dk～タイプの借主にとって魅力的な設備とは
①追い炊き機能
②室内洗濯機置き場
③tvモニター付きインターホン
⓸独立洗面台
⓹温水洗浄便座
⑥インターネット無料
⑦システムキッチン
⑧ガスコンロ（２，３口）
⑨エントランスのオートロック
⑩宅配ボックス
全国賃貸住宅新聞より
入居者も高齢化しています
そのため、賃貸管理も少し変わってきました
①孤独死による事故物件
②認知症による家賃滞納
③死後の残地物の処理
⓸近隣からの苦情
⓹火災
など管理も専門的知識が必要になってきています
連帯保証人の重要度が増してきています
判断能力がかけてきたとき ⇒ 法定後見人の申請
見守りサービスの加入
など、超高齢化社会に求められる管理は変わってきています
単身者向け 一位 室内洗濯機置場
二位 TVモニター付きインターホン
三位 インターネット無料
四位 温水洗浄便座
五位 独立洗面台
六位 エントランスのオートロック
七位 備え付け照明
八位 宅配ボックス
九位 高速インターネット（１GBPS以上）
十位 ガスコンロ（二口、三口コンロ）
全国賃貸住宅新聞より
2022年11月07日 この範囲を時系列順で読む この範囲をファイルに出力する
賃貸契約をするときにチェックしたいポイントは
①短期違約金があるか？
1年未満、2年未満で賃貸を退去すると契約上違約金を請求されます
違約金家賃の3ヶ月というものもあります
注意したいですね
②退去届の通告期間が長い
退去届は退去する前に管理会社に連絡することで退去日から家賃が発生しないというものになります
一般的には1か月前が多いですが、物件によっては3か月前、6か月前というとんでもない物件も存在します
6カ月前通告の物件の場合は半年前に連絡しないと、6か月間は家賃が発生するということです
特に注意したいです
③特約事項が多い
特約は契約書に付け加える条文になります
特約条項は契約書より優先されますので、特約条項によっては契約内容が無効化されます
特約条項が多い物件は色々注文が多いということですので、避けていたほうがいいかもしれません
賃貸の契約時は注意しましょう
賃貸を借りる場合、実際とネット情報が違うということがよくあります
ブログなどを見ていると、元不動産営業マンという方が書いているものもあります
どうしても新しい情報に触れていないので、違った情報を発信してしまっているのかもしれません
①入居者で家賃保証会社を選べる？
管理会社で決められているので選べる事はほとんどありません
管理会社や家主側の意向を満たす家賃保証会社になります
②クレジットカードで初期費用を支払う事ができる？
対応している不動産会社はまだまだ少ないようです
③火災保険会社を入居者が選べる？
実際指定されているものが多いのでほとんど選ぶことはできません
ただ、ご相談してみるのはおすすめです
などなど、ブログに書いている内容については鵜吞みにせず不動産会社に相談することをおすすめします
