灘区の土地査定｜無料
上河原通の土地の価格は、
道路と規制を調べてはじめてわかります
公示価格や路線価は「標準的な土地」の目安です。実際の土地は、前面道路への接し方や都市計画の規制によって建てられる建物の大きさが変わり、価格も変わります。マチ不動産は役所・法務局・現地で調べたうえで、根拠のある査定価格をお出しします。
- 査定は無料
- 1日以内に回答
- 接道・都市計画まで調査
- 灘区の取引事例をもとに算出
受付 10:00〜18:00／水曜定休
なぜ土地には専門的な査定が必要なのか
土地の価格は「何㎡あるか」だけでは決まりません。その土地に、どれだけの大きさの建物を建てられるかで決まります。そして建てられる大きさは、次のようなルールで土地ごとに変わります。
01
接道義務
建築基準法では、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していない土地には建物を建てられません。接道を満たさない土地は「再建築不可」となり、価格が大きく下がります。
02
道路の種類とセットバック
幅4m未満の道（いわゆる2項道路）に面する土地は、道路の中心から2m下がった線までしか使えません。下がった部分は敷地として建築に使えないため、有効な面積が減ります。
03
前面道路の幅と容積率
前面道路の幅が12m未満のときは、「道路の幅×0.4（住居系の地域）」などで計算した容積率と、都市計画で決められた容積率の小さい方が上限になります。道路が狭いほど、建てられる延床面積は小さくなります。
04
用途地域・建ぺい率・容積率
都市計画の用途地域ごとに、建てられる建物の種類や、敷地に対する建築面積（建ぺい率）・延床面積（容積率）の上限が決まっています。同じ町内でも、通り一本で規制が変わることがあります。
05
高さの制限
低層住居専用地域の高さの上限、道路斜線・北側斜線、高度地区、日影規制などで、建物の高さや形が制限されます。容積率いっぱいに建てられないこともあります。
06
高低差・形・周辺の規制
山手の傾斜地では、がけに関する条例による擁壁や建物位置の制限、造成の費用がかかることがあります。旗竿地・不整形地、土砂災害警戒区域、地域によっては風致地区などの規制も価格に影響します。
同じ100㎡でも、建てられる大きさはこれだけ違います
例：住居系の用途地域で、都市計画で決められた容積率が200%の場合（わかりやすくするための計算例です）
| 土地の条件 | 使える容積率 | 建てられる延床面積 |
|---|---|---|
| 幅6mの道路に面している | 200%（6m×0.4＝240%より小さい方） | 200㎡ |
| 幅4mの道路に面している | 160%（4m×0.4） | 160㎡ |
| 幅3mの道（2項道路）で、セットバックにより敷地が95㎡に | 160% | 152㎡ |
| 道路に接する部分が1.5mしかない | — | 原則、建て替え不可 |
建てられる大きさが変われば、買う人がその土地で実現できることが変わり、土地の価格も変わります。だからこそ、土地の査定には道路と規制の調査が欠かせません。
マチ不動産の土地査定で調べること
- 役所調査道路の種類・幅員、用途地域、建ぺい率・容積率、高度地区、計画道路など
- 法務局の資料登記、公図、地積測量図で、面積や境界、権利関係を確認
- 現地確認（訪問査定の場合）間口・高低差・擁壁・境界標・越境の有無など
- 価格の根拠灘区の取引事例や公示価格・路線価と比べて算出
査定の流れ
- お申し込み下のフォーム・LINE・お電話で、町名とご連絡先をお知らせください。1日以内に回答します。
- 調査登記や役所の資料で、道路や都市計画の規制を調べます。
- 現地確認訪問査定をご希望の場合は、日程を合わせて現地を確認します。
- 査定結果のご説明価格と、その根拠（建てられる大きさ・注意点）をご説明します。
無料 土地査定のお申し込み
よくあるご質問
査定に費用はかかりますか？
かかりません。相談・査定は無料です。
申し込んでから、どのくらいで連絡がありますか？
1日以内に回答します（10:00〜18:00／水曜定休）。
まだ売るか決めていなくても大丈夫ですか？
大丈夫です。相続の準備や、建て替え・活用を考えるために価格を知りたいというご相談も承っています。
古家が建っている土地や、再建築不可の土地でも査定できますか？
できます。早く売りたい場合は当社の直接買取もご相談いただけます。
机上査定と訪問査定はどう違いますか？
机上査定は、現地に伺わずに登記や役所の資料、取引事例から査定します。訪問査定は、現地で高低差や境界、建物の状態なども確認するため、より実際の売却価格に近い査定になります。
名前や電話番号を伝えずに相場だけ知りたいのですが。
匿名の簡易査定をご利用ください。名前・電話番号なしで、その場で目安がわかります。