時系列順［138件］
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神戸市灘区中古戸建 79件
神戸市灘区新築戸建 32件
神戸市灘区中古マンション 210件
※近畿レインズは宅建業者が依頼を受けた不動産を登録しているデーターベースになります
新型コロナウィルスの感染拡大でアメリカの巣ごもり需要で中国からアメリカに物流が集中していて、木材が高騰しています
現在の価格帯ではなかなか日本に入ってくるのが難しい状態ですので、建築資材がなく新築の現場が混乱しています
建築コストの今後の行方に注目が集まっている状態です
70歳以上の自宅売却を何度も訪問する不動産業者が増えています
自宅売却の契約をするとクーリングオフや解約することはできません
訪問販売などの営業は時折、強引な場合もあります
自宅売却を考える場合は自宅は営業マンなどがこない状態で考えることで落ち着いて考えることができます
売却を考える場合は不動産店舗で相談して、自宅でゆっくりと考えることがおすすめです
現在、不動産業者による訪問営業で困っている70歳以上の方が急増しています
■国民生活センターでも注意喚起されています
①長時間の勧誘を受け、説明もなく書面もわたされないまま強引に売買契約をさせられた（80歳代 女性）
②有利な話があると長時間勧誘され売却と賃貸借を契約させられた（80歳代 女性）
③強引に安価な売却契約をさせられ、解約には高額な解約料がかかるといわれた
④嘘の説明を信じて自宅のばいきゃと賃貸借の契約をしてしまった（70歳代 女性）
⑤自宅の売却をしたようだが覚えておらず、すむところがないため解約したい（80歳代 女性）
⑥売却後、自宅のシロアリ駆除費用の負担を求められた（70歳代 男性）
■不動産業者による訪問・勧誘の問題点
不動産業者による電話・訪問活動による売却営業の場合、真偽がわかりにくいです
本当に安心できるかというとそうでもないことも多いようです
■まとめ
訪問活動による不動産売却はあまりおすすめできません
逃げ場がありません
不動産店舗による相談をおすすめします
＃訪問販売
＃高齢者の不動産を狙う
＃自宅売却
＃クーリングオフ
建築基準法という法律に基づき日本の住宅は建てられています
その際に大事なことは建築年月日になります
理由は日本に大地震が起きるたびに建築基準法が改正されて、建物はどんどん強固になっていっています
1923年 関東大震災（マグニチュード7.9） 市街地建築物法施行・市街地建築物法の大改正
1948年 福井地震（マグニチュード7.1） 建築基準法制定 壁量の規定
1964年 新潟地震（マグニチュード7.5） 建築基準法改正 基礎の布基礎化
1968年 十勝沖地震（マグニチュード7.9）
1978年 宮城沖地震（マグニチュード7.4） 建築基準法改正 壁量の再強化
1995年 阪神淡路大震災（マグニチュード7.3）建築基準法改正
と大きな地震後には改正されてきています
旧耐震基準と新耐震基準
よくいわれるのが旧耐震基準と新耐震基準で新耐震基準であれば安心という方もいらしゃいます
1981年6月までの基準が旧耐震基準になります
ただ、木造建築の場合は2000年の建築基準法改正までは建築士に一任されていたこともあり、安心できる基準を1981年6月で
区切るのは危険です
2000年以降の建築物は申請時に管理されていますので、建物の強度は一定基準を確保されていると思います
不動産相談
普段から不動産相談を受け付けています
特に今すぐ売却・購入を考えていなくても、お気軽にご相談下さい
2021年07月 この範囲を新しい順で読む この範囲をファイルに出力する
人気の灘区は新型コロナウィルス渦の中でも路線価はアップしています
更に人気の路線価はどのようになっているのでしょうか？
■ 素佐男神社周辺の路線価
素佐男神社の国魂線は灘区でも路線価が高い地域になります
1㎡あたり31万円が令和3年には32万円になっています
一坪は32万円×0.3025 ＝ 96万円
■ 路線価と実勢価格との違い
路線価は相続税の計算をするのにあたり、土地価格を算出するために毎年1月1日の価格を7月1日に公表します
1年間は相続税の計算をするのに路線価は利用されますが、1年間同じ金額ということはありません
そのために調整価格としてあらかじめ実勢価格の８０％で路線価を公表しています
実際に売却するとなると
96万円の坪単価であれば115.2万円ということになります
不動産を売却を依頼する時や購入する時は1社の不動産屋さんにすべてを任せるのは危険です
本当にすべて任せてしまうととんでもなく大損することもあります
不動産の価格は定価がありません
そのためにちょっとしたいい方で安くも高くもなってしまいます
ある不動産を売却するのに訪問営業にきた不動産買取業者にとんでもなく安く売却されたということで
ご相談にお見えになられた方がいます
残念なことですが不動産はクーリングオフがききません
契約するとそれが最後です
不動産を売却する時は大手に依頼するのと同時に地元不動産会社にも相談することをおすすめします
不動産の場合は成功報酬になりますので、追加料金を支払う必要はありません
セカンドオピニオンを利用して一番いい方法を考えることをおすすめします
貸家・アパート・マンションの家賃設定
不動産屋に家賃相場を聞いてから募集するのがいいです
一社だけでなく複数社に相談することで相場がどれぐらいかわかってきます
一番高いところで価格設定をすることがおすすめです
募集してから反応を見る
募集していて反応が悪い場合は価格変更をしてみることで反応をたしかめてみます
入居募集はやはり時期があり、2月3月は通常より高い家賃でも決まりやすくなります
中古マンションを選ぶときに注意したいことを5つまとめました
⓵大規模修繕と総会議事録の確認（⇒将来かかる費用とマンションの問題点がわかる）
②駐輪場・掲示板・ゴミ置き場の確認（⇒マンションの問題点がわかる）
③固定資産税・都市計画税の確認（⇒購入したらかかる費用がわかる）
④過去の売却事例（⇒高く購入していないか）
⑤管理人さんと話をする（⇒住人さんの話が聞けるかも）
マンション選びは管理と費用を中心に考えると選ぶ物件がかわるかもしれません
ニュースで大災害となってしまった熱海の土石流ですが本当にお悔やみ申し上げます
今後はこのような状況を避けたいと考える方が多くなることが考えられます
当社でも盛土のことを書いたブログ記事にアクセスが集中していています
大規模土石造成マップは安全性については確認することができませんが、近くに大規模な盛土がされている地域があるのかどうかを確認するのには最適です
神戸市大規模造成マップ
https://www.city.kobe.lg.jp/documents/62...
[IMG:代替文字]Kobe-city-embankment
2022年02月 この範囲を新しい順で読む この範囲をファイルに出力する
実際、その時にならないとわからない事があったり、最近では景気の悪化に伴い兄弟姉妹での資産争いも起きてきています
相続問題は心も体も元気な内がおすすめです
2022年04月 この範囲を新しい順で読む この範囲をファイルに出力する
① 誇大広告等の禁止（法第 28 条）
② 不当な勧誘等の禁止（法第 29 条）
③ 契約締結前における契約内容の説明及び書面交付（法第 30 条）
④ 契約締結時における書面交付（法第 31 条）
⑤ 書類の閲覧（法第 32 条）
などの改正が行われています
サブリースを受ける場合は特に注意してください
2022年05月 この範囲を新しい順で読む この範囲をファイルに出力する
❶借地権には3種類あります。旧法借地権、新法借地権には普通借地権と定期借地権があります
❷旧法借地の対抗要件
①借地している土地に賃借権登記
②借地している土地上に建物の登記
③建物がなくなって２年間は「借地権存続の掲示」をしておかないと借地権消滅する
❸建て替え時に地主の承諾が必要
承諾なしで建て替えすると借地権が消滅する
借地権は専門家でないと難しい側面があります
日頃から地主との関係は良好にすることはもちろんのこと、建て替えやリフォームなど建物の工事する場合は注意が必要です
賃貸管理といって毎月家賃の５％を支払っている家主さん、オーナー様も多いと思います
実は管理委託する必要がないことも多くなっています
理由は家賃保証会社の存在です
管理会社の一番の仕事は家賃回収です
祖の家賃回収は入居者が初期費用として支払う家賃保証会社の保証料で保険がかかっている状態です
家主は口座の記帳するだけでもし、入金がなかったら家賃保証会社が家賃を建て替えてくれます
家賃保証貨車が入居者に家賃を催促するということになります
そのため、管理会社の仕事はほとんどなくなっているため、家賃の５％の管理は本当は高すぎるということになります
管理費が高いなどのご相談は当社に一度ご連絡をください
お客様にメリットのあるご提案をさせていただきます
最近では不動産投資をする一般の方のご相談が増えてきています
不動産投資は非常に難しいものがあります
専門家でも失敗することは多々あります
楽街などで情報を集めても高い物件ばかりです
どうしたらいい物件に出会えるのかをまとめました
❶インターネットの不動産情報は高い
❷たくさんの不動産屋さんに訪問して条件を伝えておく
❸専門家に必ず相談
事業不動産を購入する場合は必ず専門家の意見を聞くことが大事です
空家などで空室になった持ち家を賃貸に貸す方が多くなってきています
その際、家主としての責任も発生しますよと必ずお伝えしています
①設備関係の修理義務
②家主の都合で簡単に退去させられない
③基本的にはリフォームしないと入居者が決まらない
④家賃の確定申告で税金が発生する可能性がある
本当に貸した方がいいのかも含めて、ご相談をお受けしております
土地の有効活用と言えばアパートマンション経営が一般的でした
ただ、最近では学生の減少や空家の増加、新築マンションの建築ラッシュなど賃貸経営には明かるい材料が少ないです
当社では駐車場、貸倉庫、トランクルーム、貸工場などの事業用不動産を土地活用をご提案させていただいております
いままで事業用不動産をあまりご存じないかたにもわかりやすくご説明させていただいております
お気軽にご相談ください
大手一括査定など不動産査定サイトは現在10社以上あります
パソコン・スマホで簡単に査定を受けることができる便利なサイトですが
いろいろな会社に個人情報がダダ洩れです
メリット
①簡単に色々な会社の査定をうけることができる
デメリット
①個人情報が洩れる
②依頼を受ける茸に査定額が高くなりがち
③複数の業者から電話、メールがくる
などなど
あまり、メリットは少ないかもしれません
実際査定は3社～5社程度でいいと思います
大手、地元不動産、得意分野としている不動産屋さんなどに査定してもらうほうがいいです
古家を購入して解体後、新築を建てたいと考えているかたも多いかもしれません
アスベスト改正法といっていままで、ユンボ―などで解体していましたが、アスベストを事前調査と解体時にアスベスト除去費用が別途かかるということになります
解体業者が行政に報告する工事内容は
①延べ床面積が80㎡以上
②建物の改修工事の請負金額が税込100万円以上
③建物の解体工事の請負金額が税込み100万円以上
2022年06月 この範囲を新しい順で読む この範囲をファイルに出力する
住宅ローンは銀行によって得意分野があります
三菱UFJ銀行のメリットは他行では審査対象にならない申込者を対象としてくれる点です
・永住権のない外国籍の方
・契約社員、派遣社員の方
・育児休業中の方
・結婚予定の婚約者同士のペアローン
など他行では厳しい案件でも審査対象になる点です
住宅ローンが何が合うのかもお気軽にご相談下さい
大手不動産屋さんは安心ということで人気があります
当然、情報量や安心感は大手不動産屋さんを選択肢にされます
町の不動産屋に依頼するメリットはあるのか？
①決まった費用を請求され値引きは受け付けない
②ノルマが厳しい大手と違いお客様のペースですすめることができる
③担当者が辞めない
大手と町の不動産屋は大きく違います
どちらに依頼する場合も一度相談して、どんなメリットがあるのかデメリットがあるのかをご相談して
お客様に合う不動産屋さんを見つけてください
旧法借地権は中古不動産の場合は金融機関の融資を受けにくいというデメリットがあります
そのため、一般的には綺麗な中古住宅と言えども解体して新築に建替えてから売却したほうが高く売れます
住宅不動産の場合はほとんどの場合住宅ローンを利用される買主が多いためです
住宅ローンが利用できる不動産に生まれ変わらせることが旧法借地権は鉄則です
不動産の『買取』と『仲介』のメリットデメリットについてまとめました
買取は不動産屋が物件を買い取ってくれるため、直ぐに現金化できます
1週間以内でできることもあります
ただ、買取になるので相場の60％～70％になります
それに比べ仲介は欲しい人を探すために高く売れるけれども、ローンを利用する場合は約1か月かかります
一般的は仲介で高く売ってほしいという方が多いです
不動産を購入したい時に発行するのが『買付証明書』
売主がその価格で承知したというものが『売渡証明書』になります
契約でもないのに『売渡証明書』というものが本当に必要なのかといつも疑問に思います
実際、『売渡証明書』を発行したためにキャンセルをして裁判になることもあります
結論としては『売渡証明書』の効力はないと判例もでています
売渡証明書の発行を希望されてもトラブルのもとになるため発行はしない方がいいと考えています
賃貸管理を行っていると必ず賃料滞納者に出会う確率はかなり高いです
以前、管理していたアパートでは『子供の修学旅行の費用があるから家賃が遅れる』など
家賃より子供の修学旅行の費用を支払う方が順位が高いという方もいらしゃいます
賃料滞納者には督促状や電話訪問などを繰り返して家賃を回収しますが、滞納を続ける方もいらしゃいます
不動産業者ができる最後の方法は内容証明郵便です
たった、書類1枚にもかかわらず内容証明郵便は効果的です
いままで滞納を繰り返した方も支払い始めるということがよくあります
伝家の宝刀でもある内容証明郵便は裁判になれば証拠にもなりますが、
効果的に送ることが大事です
入居者も裁判まではかんがえていないようです
不動産を売却するのにはいろいろな不動産会社に行って相談するのが、色々な角度に話を聞くことができるため是非おこなっていただきたいことです
当社ではお客様のご負担を少しでも軽減できるように、ZOOMで不動産売却の相談を受け付けております
ご希望のお時間をお電話でもメールでもいただければご対応しております
お気軽にご相談下さい
どちらもマンションの管理について行政がお墨付きを管理に対してだすものですが、「管理計画認定制度」は地方公共団体が一定以上の管理項目をクリアすると出してくれます。「マンション管理適正評価制度」は全国共通の評価基準を元に評価されます
また、調査項目も変わります
「管理計画認定制度」
管理制度は？
管理適正化推進計画を作成した地方公共団体が、マンションの管理計画が一定の基準を満たす管理組合に対して認定する制度
運営は？
地方公共団体
審査項目は？？
１６項目＋行政によって違う
判定は？
認定するかしないか
有効期間？
５年
費用？
・システム利用料10,000円
・別途事前確認審査料
情報公開
管理計画認定マンションサイト
確認者？
事前確認講習を修了したマンション管理士
対象マンション？
管理適正化推進計画を作成した地方公共団体に立地するマンション
「マンション管理適正評価制度」
どのような制度？
マンションの管理状態について、良質な管理が市場で評価される新たな仕組みとして策定された制度
運営母体は？
マンション管理業協会
審査項目？
３０項目
判定は？
６段階評価
有効期間？
１年
費用？
・登録料5,500円
・別途評価申請手数料
情報公開？
「マンション管理適正評価サイト」
確認者は？
協会指定の評価者講習を修了した管理業務主任者又はマンション管理士
対象マンション？
日本全国のマンション
2022年07月 この範囲を新しい順で読む この範囲をファイルに出力する
不動産を売却する時に仲介手数料が３％＋6万円＋消費税がかかります
たった３％と思われるかもしれませんが、不動産価格の３％って意外に大きいお金です
小さい不動産も大きい不動産も業務量はあまり変わらないというのが正直なところです
200万円の仲介手数料は11万円
1億円の仲介手数料は約300万円
と大きな出費です
当社、マチ不動産では買主様からは仲介手数料をいただきますが、売主様からは一切いただかない営業方法です
不動産売却を考えている方は一度ご相談下さい
お客様にいいご提案ができると思います
マンションオーナー様からの空室相談が最近増えてきています
賃貸を探す方が減ってきたのはもちろんのことですが、
賃貸市場の中で魅力がなくなっている可能性もあります
2022年08月 この範囲を新しい順で読む この範囲をファイルに出力する
建売住宅である新築一戸建ては仲介物件です
つまり、複数の不動産業者が同じ物件をSUUMOやアットホームに掲載しています
仲介手数料を安くしても購入物件は同じです
どうせ購入するなら諸費用は安く購入したいものです
値引きのタイミングは購入直前です
買い付け証明を出すタイミングで値引き交渉することで上手くいくケースが多いです
仲介手数料が安くなって喜ぶのは危険です。
値引きした分を『住宅ローン代行手数料』『契約書作成費用』『物件調査費用』な名目を変えて請求されることもあります
毎週土曜日 午前10時～午後13時まで行っています
費用： 無料
場所： マチ不動産株式会社
匿名、場所など特定しなくても結構です
お気軽にご相談ください
ご予約はフォームよりお願い致します
https://www.mach-real-estate.jp/annai-ur...
